美国和澳大利亚房产投资，哪国更具制度优势？

随着国人财富不断累计增加， 再加上国内对投机性购房的限制、股市低迷、投资渠道窄化等原因，使得不少投资者将目光投向了海外房产，尤其是上层中产群体正逐渐成为海外购房主力军。

今天将为大家分析一下海外各国房产投资优势：

美国VS澳洲

对于近些年中国人海外投资热情不断升温的原因，某地产市场研究部专家分析指出：

首先，国内一二线城市目前大多采取了限购措施，而三四线城市楼市却普遍萧条，但是具有投资潜力大多集中在一二线城市，所以投资者只能把目光转向海外；

其次，受到金融危机影响，欧美国家房价前几年普遍跌幅较大，目前欧美经济正在逐步复苏，因此海外楼市出现了不少抄底机会；

第三，其中也有不少投资者海外购房的目的是为了子女教育、养老以及更好的生活环境；

第四，今年以来人民币汇率走势一直看涨，而国内房价已经处于高位，这更加坚定了投资者海外置业的信心。

美国买房的四大优势：   

1.美国的房子有永久产权，后代可以继承；  

2.其教育资源丰富，可让子女接受更好的教育；   

3.各种体制相对健全优越；  

4.资产保值：美国房产已跌到20年来的历史最低水平，不管从本身价值或租金回报率来看，均优于其他国家。  

澳大利亚房产投资优势

澳大利亚是最适合人类生活的国家，它拥有最稳定的政治制度、宜人的气候、独特而美丽的环境、高质量的文化基础设施、高度文明繁荣的社会制度和包容开放的社会风尚。

澳洲房产投资八大优势：

1、澳洲房产所有权澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。

法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权(国内所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就是租赁权)。   “永久产权”指的是您可以永远享有该土地的所有权。   

如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地——在中国大陆，目前这一期限是70年——物权法规定70年的土地使用权可以自动续期，但没有明说要不要缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。   永久产权的房地产就不存在这个问题。 

因此，永久产权更优越， 并能卖出高价。

2、购买澳洲房地产项目的定金和首付购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金和首付。

这笔首付定金在签订合同后立即支付。定金的金额各国有所不同。但是在澳大利亚， 法律规定的定金是10%，泰国为15-30%， 中国是30%以上等等。 

支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势。 

如果您有充足的现金，您不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其投资其他项目(包括房产项目)，这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。   对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10%的定金，在之后到交房的1到2年过程中无须支付任何费用直至交房。

所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。

3、无本金贷款(贷款还款只还利息，不还本金)。

在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略。当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续申请，申请成功与否取决于您的信用状况。  

4、购买期房的风险人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况？

许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。   

而事实上不是这样——澳洲所有的首付款均保存在律师的信托账户(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失)中。

这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。   

如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。

所以您不用担心开发商卷款逃跑，或者烂尾楼的风险——虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。  

5、成熟的法律体系澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。

澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管，保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。   如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。可以说，您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。  

6、灵活运用资产在澳大利亚

通常的做法是用一处房屋资产为另一处作抵押。随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。   

例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有30万澳元的资产。您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。   

事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投资者能更有效的积累财富。 在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。  

 7、贷款偿还和交房在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后(工程竣工时)才开始(这条本来是极为正常的，但是在国内，房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是说不过去)。

这对您很有好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。 

8、税务问题。

作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。   这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资，您可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务，所谓“negative gearing”。   

例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。这样，就更真实的反映您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。   在澳大利亚购买房产，了解当地法律政策十分重要。