近期由于悉尼房价连续下跌，不少人对澳洲房产投资感到担忧，并且，从CoreLogic 10月份的房价指数显示，除堪培拉和达尔文外，悉尼是唯一一个房价下跌的城市，10月跌幅为0.5%达尔文房价在过去12个月里下跌了6%，珀斯下跌了3%。尽管墨尔本房市持续强劲，但总体来看，10月份CoreLogic的数据显示，五个州府城市的房价都出现或多或少的下跌。但是，事情也并没有想象中那么绝对，全澳房价总体在10月份并没有变动。此外，QBE也发布了一份房价预测的报告，这份报告主要支出了公寓楼的中价，到2020年预计将会下跌3.8%。墨尔本的公寓价格将下跌4.8％，布里斯班下跌7.2％，珀斯下跌0.6％，达尔文下降3.2％。出乎意料的是，QBE方面预计阿德莱德，霍巴特和堪培拉的单元房价格都将在未来三年内有所上涨，其涨幅分别为3.2%，8.7%和2.4%。

然而与公寓楼的情况有所不同，QBE对独栋别墅的预计明显要好得多。据预测，在2020年，除了悉尼与达尔文，其余所有首府都将出现不同幅度的上涨，其中墨尔本，霍巴特和堪培拉的价格都将以两位数的速度上涨。

QBE抵押贷款保险业务总裁对此表示，由于房屋的刚性需求，未来澳洲独栋屋别墅和公寓楼之间的价格差异将继续增长下去。

那么，澳洲的房价到底会不会跌？

澳大利亚统计局上周公布了对家庭财富的年度评估。数据显示，住房约占澳大利亚人总资产的55％。

今年6月，澳大利亚人拥有的财产总值为6.7万亿美元，但除了房产和退休金之外的其他资产规模都很小。因此，人们会关心房地产的价值上是有道理了——毕竟它们代表了我们迄今为止拥有的最大资产。

此外，关心房价也是有道理的，因为房价与消费者支出之间的关联性已经得到了证实。

澳大利亚住房与研究所（Australian Housing and Research Institute），澳大利亚储备银行和其他机构的各种研究估计，房价每上涨10万元，非住房性消费就会增加1000到3000元。

反过来也是如此：房价下跌意味着更广泛的消费下降。

不同分析师对这一关联给出的原因不同，但不管这种相关性的确切原因为何，总之相关性显然是存在的：低房价意味着低支出。

尽管关于房价的传言四起，会长会跌还不能下定论，那么最好的办法就是分析过去以及未来走势，那么，下面，我们还是以数据说话：

1. 澳大利亚各州首府城市房价走势及预测

新州——悉尼

自2005年起，由于移民不断增多，人口数量上涨和住房需求不断增加，因此到2017年9月之前，悉尼住宅市场一直处于上涨的状态。良好的贷款环境以及房屋数量短缺是之前悉尼房价中位数不断上涨的主要因素。

截止2017年6月份，在过去6年中，悉尼房价平均每年上涨10.4%，从下图可以看出，悉尼各个区的增长趋势：

公寓楼：

由于大量的工程以及新的公寓楼不断上市，悉尼的住房短缺在2017年6月已经下降到39,300套，而到2020年6月，预计该数字将会下滑至12,900套。而且，考虑到新州出台的首次置业者印花税减免政策，可能将会对房价上涨提供部分支持。

预计到2020年6月份，悉尼单元房中位价将会下跌4%左右，至76万澳元。

独栋别墅：

悉尼与其他地方不同，过高的房价导致独栋别墅都被炒到了天价，住户更愿意选择回报较高，价格低廉的公寓楼，导致独栋别墅的需求量下滑。考虑到这些因素，悉尼独栋屋价格预计在今后2年下跌4%左右，然后出现适度回升，到2020年6月份独栋屋中位价将重回115万澳元。

维州——墨尔本

与悉尼齐名的墨尔本一直以来以人口的快速增长为首的原因，一直是推动墨尔本住房市场价格上涨的主要因素。悉尼的房价走高导致人口流失，而流失的部分人口到了墨尔本也带动了当地房价的增长。

目前来说，墨尔本有澳洲近期最为火热的房产市场，最近几年不断有新的房屋建成，但截止2017年6月份，过去4年间墨尔本独栋屋中位价上涨了56%，至85.2万澳元。从图表可以看出，墨尔本市区周边中环上涨了13.1%，外环1上涨了6.4%，相比之下，内环则下跌了1.5%。

从QBE的预测来看，过去5年中，单元房的完工率要大于独栋屋。此外，由于投资者受到监管制度的影响可能会减少，以及空置率的上升都有可能对墨尔本单元房市场造成较大影响。

公寓楼：

QBE预测，虽然墨尔本现在单元房供不应求，但是兴建的楼盘可能会导致房产中位价出现下滑。到2020年，墨尔本单元房中位价预计将累计下滑5%左右，至53.5万澳元。

独栋别墅：

墨尔本由于地理位置的原因，并不像悉尼那样两面环水，且仍有可以开发建设的土地，而且，目前独栋的建设量仍低于市场需求量，因此预计独栋屋中位价在2017-18财年还将继续上涨，平均涨幅大约在6%左右。直到逐渐满足市场需求，经济形势放缓，房价涨幅将会趋于平稳。

至2020年6月份，墨尔本独栋屋中位价预计将会达到94万澳元，未来三年预计10%左右。

昆州——布里斯班

作为昆州的首府，布里斯班的房价不温不火，不像悉尼与墨尔本那样快速飙升。但是，较低利率的市场环境、比起悉尼墨尔本要低廉得多的价格以及温和的天气确实吸引到了部分买家。

2016财年之前4年时间里，布里斯班房屋中位价平均每年上涨了5%左右。但是，由于近期为响应国家调控政策，各大银行收紧了投资房贷款，许多投资者无法顺利成交，与此同时，布里斯班公寓楼完工数量也在近期达到了新高，致使市场中出现大量的公寓楼剩余。

至2017财年，布里斯班房价涨幅仅仅2.0%，房屋中价也仅仅上升到55万澳元左右。而布里斯班内环仅仅上涨了0.7%，外环涨幅为1.0%，以及中环地区上涨2.9%。

QBE预计，布里斯班房产前景依然温和。当地经济正缓慢的从采矿型经济转型，市场正在逐渐复苏。就业前景得到公共部门支持在不断得到改善，旅游、教育等出口产业也在不断增加。预计未来布里斯班的房屋需求将会有所增加，新住宅建成后的价格下滑应该是市场供过于求所导致。

公寓楼：

布里斯班的供应过量主要集中在市区周边的公寓楼上，因此QBE预测，布里斯班的公寓楼整体价格还会往下滑。但是，楼盘的完工量将放缓，来缓解市场压力。由于许多单元房近期陆续落成，市场上供过于求的现象还将持续，房屋租金可能会有所下滑。预计内城区的公寓租赁市场竞争激烈，导致房东不得不降低租金价格吸引租户。

公寓楼的中位价预计从今年6月份到2020年6月份将会累计下滑7%，至38.5万澳元。大量的楼盘兴起是房价下滑的主要因素。

独栋别墅：

与之相反，预计未来到2020年6月份，布里斯班独栋屋中位价预计将累计增长7%，达到59万澳元左右。

西澳——珀斯

澳洲矿业投资的下滑，导致珀斯经济不景气，未来预计采矿业还会进一步下滑，西澳经济估计还会继续低迷。

截止2017年6月底，西澳首府城市珀斯房屋空置率达到了7.3%，过去3年中租金价格下跌了13%。珀斯独栋屋中位价3年中下滑了14%，至52万澳元左右。其中跌幅最大区域包括珀斯中环地区（-9.2%），内环地区（-5.7%），以及外环地区（-6.2%）。

“总体来看，珀斯房地产市场或将在未来一段时间内继续保持疲软。然而，预计在2017-18年房屋价格触底的时候会稳定下来。”

独栋屋

该地区的未来房价走势取决于采矿业的投资力度。未来3年内，截止2020年6月份，预计珀斯地区的独栋屋中位价会累计上涨3%左右，达到53.5万澳元。

单元房

而单元房市场可能会出现较大的下行空间，投资者的撤出会对单元房造成更大的影响。市场上的单元房数量供过于求可能会导致未来3年内房价下跌1%，到2020年6月跌至40万澳元。

南澳——阿德莱德

尽管经济疲软，但是在过去四年中，南澳首府城市阿德莱德的房价依然出现了小幅上涨。

就业和公共基础设施项目驱动当地经济的增长以及住房需求的上涨。从2013年6月份到2017年6月，过去4年阿德莱德独栋屋中位价平均每年上涨4%，其中主要集中在阿德莱德内环（4.5%），中环（4.4%），以及外环（3.9%）。

然而，经济条件的疲软以及人口增长的缓慢导致了该地区房价增速受限。自2013/14年以来阿德莱德地区的海外移民数量开始出现下滑，与此同时州际移民流出数量在不断增加，2016-17财年创下了7,500人的最高记录。2017年6月，南澳地区失业率高达7%。

“随着该地区的经济疲软、人口增长放缓、以及市场需求的下滑。预计在2017-18到2018-19年间，房价平均每年最少增长2%。到2019-20年，阿德莱德市场预计将会有所改善。”

独栋屋

总体来看，未来几年阿德莱德独栋屋中位价增长预计在7%左右，达到51万澳元。

单元房

受到监管机构限制投资房贷款的影响，单元房中位价在未来3年内预计将累计增长3%，达到37.2万澳元。

塔州——霍巴特

由于经济条件的走高，2015-16财年塔州首府城市霍巴特房产中位价上涨了10.5%，其根本原因是人口增加推动了该地区需求的上涨。

霍巴特是澳洲各首府城市中独栋屋中位数最低的城市之一，由于悉尼和墨尔本地区人口激增，因此州际移民数量持续增多使得霍巴特获利。

在过去3年内，海外移民数量的增多以及州际移民人口上涨导致该地区住房需求上涨，房屋空置率出现下滑。

以往来看，霍巴特占塔斯马尼亚人口增长的40％-50％，但过去五年，这一比例已经超过了70％。

这表明霍巴特地区的经济条件正在不断走高。过去一年中，霍巴特独栋屋中位价上涨了6.1%，至42.4万澳元。这这段时期内，塔州主要增长的区域包括Glenorchy（15%）和霍巴特（10.6%）；而Kingborough则下滑了0.7%。

“总体而言，2017-18财年当地经济以及州际移民将会继续推动房屋价走高。供应不足以及租赁市场紧张的情况也会继续增多。”

独栋屋

预计到2020年6月份，霍巴特房屋中位价将会上涨至47万澳元，平均每年上涨4%，累计上涨11%。

单元房

单元房投资市场依然活跃，空置率下滑以及租金价格上涨将会推动投资者活动，并扩大单元房的需求。预计未来到2020年6月份单元房中位价将会累计上涨9%，至36万澳元。

首都领地——堪培拉

堪培拉房屋市场在过去三年稳步增长。 在此期间，房价中位数每年上涨5.5％。至2017年6月，达到了64.5万澳元的价格。

住房的基本需求在很大程度上得到人口增长的支持。 过去四年来，堪培拉地区州际流出数量不断缩小，2016-17财年州际净流入人口上涨了800人左右，海外移民人口数量增加约2200人。

澳洲首都领地的失业率也出现下滑，意味着当地经济状况有所改善。截止2017年6月份，由于市场需求的走高，导致堪培拉房屋空置率下滑至1.3%左右。

独栋屋

堪培拉地区的前景与公共部门的就业增长密切相关。由于人口增多，房屋供应不足以及就业前景强劲。预计到2020年6月，堪培拉独栋屋中位价将累计上涨16%，至75万澳元。

“在这段时间内，堪培拉地区的独栋屋价格上涨估计将会是所有首府城市中最快的。”

单元房

单元房市场可能会继续出现供过于求，疲软的单元房价格有可能会吸引独栋屋购房者的兴趣。预计2017-18财年，单元房价格将保持稳定，之后几年才会适度增长。

预计到2020年6月，该地区单元房中位价累计增长2%至43.5万澳元。

北领地——达尔文

最后我们来看下北领地。作为北领地的首府城市，达尔文市场规模较小，很容易受到当地时间的影响，房屋中位价充满变数。

2012-13财年，该地区海外移民数量达到5000人，创历史新高。而到了2016-17财年，该数字降到了600人。

从2013-14年到2017年6月份，达尔文独栋屋总位价出现下滑，跌至54万澳元。其中，达尔文内环（+4.2%），北部地区（+8.3%）而Palmerston则下滑了13.2%。

独栋屋

预计2017-18年该地区独栋屋中位价将会持续下滑，之后将从2019-20年开始小幅回升，到2020年6月或重回54万澳元。

单元房

单元房中位价预计在未来三年内将会累计下跌4%左右，至45.5万澳元。

2. 租金收益率

澳洲房产除了转手售出获利以外，租金收益与负扣税则成为投资者最为看重的两个点。

从上图可以看出，总体来说，悉尼的房租收益很低，仅为2.1%。并且由于房价的上涨，墨尔本的租金回报率也出现下滑，仅为2.3%。

其他主要首府城市的租金收益基本保持在3.6%到3.7%之间。但是布里斯班、阿德莱德和堪培拉地区的房价将有所上涨，租金收益可能会降低。而珀斯房价下滑速度超过租金增长，因此租金收益上升。

达尔文和霍巴特的租金收益率较高，这也侧面反映了小市场的波动性。2017年，霍巴特由于房价上涨，租金收益率达到4.4%左右。达尔文与其相似，也出现小幅下滑，从2013-14年的5.6%租金收益率下滑到了4.7%。

透过数据，不难看出，澳洲房产市场近期出现波动，但还是趋于稳定。尽管一些地区会出现一定程度的下滑，但是澳洲地产是一个以市场经济调节为主的，不被政策和人为操控（炒房团）所左右，升的太多了自然就会获利回调，掉价太多了自然就有买家入场扫货，供求关系经过一段时间的震动，会自然消化掉，总体澳洲房产趋势还是往上的，这跟澳洲的人工和材料费（通货膨胀）有关，所以投资者应该根据自己的需求理性选择。