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澳大利亚房产市场的发展趋势

　　一项最新的全球报告显示，澳洲房产价值自1975年以来翻了三倍，数据显示，在过去30年里，澳洲房产升值了221.4%，领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。在30年里，澳洲房产的价格以每年8.43%的幅度在飞涨。

报道中也分析了澳洲房市“一片红火”的主要愿意

　 1：人口的快速增长，住房需求增加而市场供应不足。

　 2：澳联储的连续降息。

　　除此之外也否定了“中国人推高澳洲房价”的谣言，其实澳洲90%的房子都是被当地人购买。

为什么澳洲房产那么火

优势一：房产相关的政策法律体系

1、房屋、土地永久产权与继承权
2、无遗产税、无房产税
3、规范的房屋操作市场
4、严格控制建造量，空置率常年保持约2%
5、澳洲房产交易强制律师和中介参与
6、保障资金安全首付款存于独立信托账户管理

优势二：贷款额度高可只还息不还本

1.贷款额度大投资门槛低
首付10%，交房再付10%。海外人士贷款额度高达70%~80%。

2.贴现政策
房产增值部分可套现再循环投资，一套房变两套。

3.还贷方式
还贷不还息：无本金贷款(贷款还款只还利息，不还本金)
还贷少还息：对冲账户，存抵充分利用对冲功能。

优势三：汇率低利率低当下正省钱

澳洲官方利率降至历史新低，8 月澳央行降息 0.25%，基准利率低至 1.5%，各商业银行跟进降低房贷利率。
央行降息的主要原因，有专业人士分析是因为看到近期澳币有走强的趋势（接近80c美金），所以有必要立即行动，在澳币汇率仍低时趁早买房节约成本。

央行降息的影响，对于海外购房者则是利好的，一是将房贷利率降低，现在购买澳洲房产可以少还贷款；二是影响澳币汇率，澳币汇率走低，直接带来购房成本大幅缩减，购房门槛更低。

优势四：移民政策、鼓励生育政策、留学生持续上升导致住房需求大

在积极吸引海外移民政策和鼓励自然生育政策的双重实施下，澳大利亚人口数量与日递增。澳大利亚政府目前正斥巨资进行基层建设和完善社区环境，以应对未来数年持续增加的新增人口和新移民人口带来的需求。在可预见的未来，房屋的刚性需求也进一步增加。

此外，自从2000年以来，澳大利亚所占的全球留学生比例就不断上涨，在这其中，中国是澳大利亚最大的留学生输出国。而为了节约留学澳大利亚的成本，父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流，并且日前这种趋势越来越热。

优势五：住房供应量远远小于需求量

与人口激增相对应的住宅兴建缓慢，导致理想物业愈加供不应求。国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。

优势六：经济发展稳定带动房产市场发展稳健

“几乎澳大利亚所有首府城市的房价均已经恢复到了金融危机前的水平。”澳大利亚RP Data数据调研主管Tim Lawless声称。经济危机后很多国家面临巨大的挑战，但是澳大利亚房产价格却在以7%~10%的涨幅稳步上涨，甚至在萎靡的经济市场中强势反弹，这其中有哪些原因?

澳大利亚稳定的经济、健全的法律法规、规范的金融，对08年澳大利亚房价起到了支撑作用。而经过180多年发展和完善的澳大利亚法律和房地产管理模式已经相当成熟，也支撑着澳大利亚经济稳步的发展。澳大利亚储备银行公布，截止到14年6月的过去的12个月中，澳大利亚经济稳健地增长了3.1%。

那么澳洲房产投资的具体优势是什么呢？下面的表格就罗列了中澳房产投资的主要区别。

中澳房产投资对比图
国家	中国	澳大利亚
产权	商业40年，住宅70年。年限期满后，产权归属未定；土地续租费用未定	土地私有，永久产权，世代相传，家族成员可免遗产税
产权取得时间	交房后一段时间	交房时
交房标准	大部分为毛胚房，交房后需要装修	100%为精装修，交房即可入住
得房面积	建筑面积，即合同标注面积，包括公摊面积，不是实用面积	套内实用面积，无公摊面积
房产定价	价格可谈，考验客户谈价能力	全球统一售价，无需讨价还价
首付款	首套房最低20%；第二套房40%，首付压力较大	无论购买多少套房，首付仅需10%
限购	个人名下只可有最多2套房	无限制
期房贷款	付完首付签合同后立即开始偿还，连本带息，手续复杂	签合同后不用理及还款，在房屋交房后第二个月才开始偿还，手续简单
再次贷款	同一套房产较难重复贷款，不出售则无法将升值部分套现	不出售房产也可根据市场行情将增值部分提现或再贷款，具备再次投资的条件
市场规范	虽有进步，仍有待完善	房地产市场健康发展近百年，成熟规范
政策导向	政府干预，政策多变	商业市场，变化不大
法律保障	法律尚不健全，小业主利益难获保障	法律健全，交易透明，专业律师维护
资金风险	买家首付款资金交由开发商使用，有烂尾楼风险，风险全由买家承担	首付款资金存入信托账户，也可做定期存款，在交房后才进入开发商账户。开发商必须使用自有资金盖楼，保障买家资金安全。
租金回报	1.5%-2%低回报	4-6%高回报
物业空置率	空置率高，35%左右	低空置率，约2%左右，容易出租
租赁管理	中介只介绍租客承租，其他不管，房屋折旧率高	持牌经纪公司从租赁到管理一条龙服务，人性化、水准高，房屋折旧率低
房产升值	以前超速增长，现在则下跌行情	温和增长，平均7-10年翻一番
税费政策	营业税、遗产税等新税收出台	无遗产税，房屋折旧可抵税
首套房补贴	无，豪宅加倍征收契税	澳国居民或绿卡者获政府补贴及印花税减免