不论是早前新南威尔士州推出的以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，还是最近出台的新一轮名为 “A plan for growing sydney” 悉尼作为澳大利亚的最著名的城市，正在又一次的蜕变后惊艳四方。

报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。那么“如何为增加的人口提供工作岗位，创造舒适生活环境并同时保护自然环境”成为未来20年悉尼市政建设的重要议题，下图为悉尼1991年至2041年人口的增长，摘选自报告：

图片来源： 新州政府官网

既然人口将会增加超过160万，显而易见 住房存在着巨大的缺口，对此政府作出如下安排：

1. 政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；

2. 拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；

3. 通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；

4. 按照计划交付新屋满足住房需求；
   

通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。

在政府的规划报告里明确列举了以下10个区域：

政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：

1. North Ryde Station

2. Epping Town Centre

3. Wentworth Point

4. Carter Street Lidcombe

5. Herring Road Macquarie Park

6. Showground Station

7. Bella Vista Station

8. Kellyville Station

9. Banksia

10. Arncliffe
    

据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。

另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。

政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：

1. 政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环；

2. 政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；

3. 与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；

4. 政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作。
   

据报告称，在悉尼房产市场，未来单身房主所占比例增长最快，而在过去的2011年，36.6%的房主是带孩子的夫妇；然而在未来20年，有孩子的夫妇所占房主比例增长将趋于缓慢，不及无子女夫妇和单身房主所占比例。独栋房屋渐渐被小户型公寓所代替，越来越多的老人选择公寓替换自己的独栋房downsize（大房换小房）

应对当前发展趋势所面临的问题，政府规划中给出如下解决办法：

一：征集地方房屋市场需求和发展策略，政府将收集council准备的本地房屋市场报告用以：

1. 辨识council交付建筑的类型及用途，结合其市场需求，住房计划，和本地开发量；

2. 考虑新房目标人群的结构，为满足其生活方式提供指导；

3. 考虑新屋的可负担性问题。
   

二：鼓励推行已建房屋的subdivision，增加住房密度：

1. 意识到Subdivision(分地）适应中等居住密度，满足消费需求和减小购房成本；

2. 通过移除Subdivision的阻碍，提供更多住房选择；

3. 修改Standard Instrument Local Environment Plan，适应本地开发。
   

三：建设更多可负担的住宅：

1. 联合州政府，council和私人及社区部门，共同解决住房的可负担性；

2. 通过政府主导的城市改建计划和政府用地重新规划来弥补住房短缺；

3. 征集council对本地住房市场报告，了解本地需求。
   

四：在西北和西南发展中心供应更多的园地住宅；

1. 升级计划结构，以全力实现西北和西南增长中心的基建投资效果；

2. 继续在西北和西南规划发展中心rezoning土地，保持园地住宅开发项目的稳定供给；

3. 交付更多的本地基础设施，支持新规划土地转变为住宅的过程。
   

五：为识别新的发展中心开发一个发展框架，长期的发展规划应考虑：

1. 悉尼农业和资源的可持续性；

2. 修建道路，交通和服务的基础设施的成本；

3. 社区所承担的成本，包括交通问题，基建成本，增加的社会成本和对当地经济带来的冲击；

4. 开发与周边土地使用的兼容性；

5. 居民出行及通勤成本。
   

本文内容 编译自 新南威尔士州政府 网站， 《A plan for growing sydney》政府规划报告，Domain 中文网。