万邦君最近因为生意上的一点事，拜访了新加坡，不说其他的了，先上几张美图。

本君最大的嗜好就是买书，尤其是喜欢读各国地产投资的书籍，我想从不同的作者身上汲取不同的经历，吸收精华，然后融会贯通到澳洲本地市场的操作。 你别说本君这次确实找到了一个各国地产投资行业的共同点，不过不是什么特别的操作方法，也不是发现了新的秘密的融资渠道，而是全世界千篇一律的营销口号，割韭菜的速成大法----建新城区，建经济特区。

新加坡书店的地产投资书籍真的不是很多，数量不超过10本著作。而且很多书籍和澳洲的地产书籍一样，都是入门级别的，90%的内容都是告诉你买房的流程，贷款流程，需要注意的法律事项和税务等等。剩下的就是谈谈投资的热门地点和一些买卖策略，如买在配套设施齐全地段等正确的废话。 我一直觉得有一天我也应该去写本地产投资的书，因为90%的内容可以在网上复制粘贴得到，剩下的投资建议可以根据“mom and dad”股票投资策略来写。什么叫“mom and dad”股票投资策略呢？，那就是你问一些上了年纪的人老股民应该怎样投资股市，一般得到的回答都是”长线投资，绝不投机，买入大公司的蓝筹股，好产品，好管理团队，一直持有就对了，妥妥的巴菲特控。” 换成房市的口吻，就是买好区，买富人区，房子结构通风户型都好，闭着眼睛买，长期持有就对了。这样一本书卖29.98, 问题是真这么简单,那成功的投资者为何如此少呢?无论是股票还是房产.

我觉得最有意思就是在热门地点这一栏，在新加坡的地产投资书籍里,有一个词在我眼前反复出现Iskandar Malaysia，我差点还以为是什么当地专有的马来语，后来一查才知道他们指的是马来西亚依斯干达经济特区.

我上网查了一下,真不得了,不止在新加坡,在中国网上也炒的沸沸扬扬

新加坡投资者管这里叫下一个新加坡,中国投资者管这里叫下一个深圳。每个人似乎都期待这片土地能带来广东那个小渔村般奇迹或是复制南洋小码头曾经的经历。听到这，您觉得类似的宣传口吻熟悉吗？我是太TMD的熟悉了，2012年初我亲眼看着有人登了整版广告在雪梨地产的杂志封面----Dockland墨尔本的情人港，如果你错过20年前投资Darling Harbour机会，请不要错过 Dockland。 2013年Parramatta 被大篇幅宣传，一匹黑马，未来的CBD，轻轨，大学，人造海滩，就业基地，取代阿德莱德成为澳洲第五大城市。 2014年Brisbane CBD 被热炒，看起来玄幻无比的赌场，各种将要各就各位基建项目，你真觉得布里斯本马上要成为世界级别的都市。2018年西南别墅销售火爆，航天城，新机场等响亮的口号又喊了起来，我不由的在想，下一个炒作目标是啥。请问我们回过头来看，您觉得今天以上那些地区发展如何呢？ 房价增幅如何呢？大家心里应该都明白了吧。

这不是澳洲现象，也不是新加坡现象，而是一个国际现象，就拿中国说，丹东前端时间因为朝鲜改革的烟幕被热炒，江边的房子被卖到了8000一平，这是什么概念呢？5500一平都可以买沈阳恒大的精装房了。无独有偶，你到南昌去，借着省政府搬迁到九龙湖的消息，当地的开发商把房价飙到了一万多一平，这是什么概念呢？南昌的老城区, 生活便利，配套齐全，也就一万二一平，你花同样的钱买了市区23公里外，鸟不拉屎的地方，除了省政府搬迁概念，啥也没有，问题是这里就算建好了，不也就是和老城区一样吗？但价格已经提前透支了。

中国资深房地产投资人欧成效曾经点评过政府摇旗呐喊的新区，总结下来就是价格提前透支，土地储备供应丰富，政府答应的基建与配套设施遥遥无期。

咱们就拿刚才提到过的马来西亚依斯干达经济特区来说，我在网上艰难的绕过了无数的相关房产销售广告，这个新区这在体现老欧所说的三点

首先看经济特区的楼花

雄伟壮丽大楼图片

地图上清晰的标出了未来的规划，如将会建的地铁，图上的CIQ指的是通往新加坡的关卡，看起来离新加坡近在咫尺。

问题就出在这张图上，两房两卫要55万马币

这座公寓是距离吉隆坡10公里的二手公寓，3房两卫价格只要38万5马币。同样的故事在不同的地点发生，悉尼Riverstone 300多平米的土地上全新的别墅卖的比离市区更近的Blacktown二手500平米地的house更贵。

不是你看不到在荒凉的土地上有可能出现的高楼大厦和变化，也不是你没有博一把的勇敢，而是价格提前透支了。

那传说中的经济特区现在是什么样呢？就拿刚才那个项目的地点来说

周围都是树林，仓库和农舍，就一大郊区，这可以盖多少房子啊？ 那刚才我们用的那个吉隆坡的例子呢？

这边是已经建立完备的社区。

很多人买在那里就是因为当地房价便宜，所以他们可以在马来西亚生活，去新加坡工作。同理，很多新加坡人无法负担新加坡的房价，也可以来这边生活居住。

理想是美好的，现实是残酷的。马来西亚新政党上台，马总理马哈蒂尔上来的第一件事就是叫停了马新高铁。

开发商去年的宣传和造势读起来感觉跟笑话一样

其实李光耀本人很早就不看好经济特区的发展，因为觉得马来西亚政府的政策总是变来变去。

话说回来，为什么我们如此看好只有蓝图，没有行动的新经济特区发展呢？为什么一提起建新城，我们如此的兴奋呢？我把这种现象从历史，心理和营销的层面上看一下。

 在历史上我们见过很多城市靠着政府的基建，外国财团的投资和本身优越法律税收制度，从渔村，沙漠，荒山野岭化成一座座摩天大楼的繁华都市，近有深圳，远有香港。我们总是感叹如果能回到过去我一定要在这里提前布局。可是您不知道的是，新经济特区和自由港的死亡率是非常高的，不是每个丑小鸭都可以变成天鹅的，我今天问您世界的自由港，经济特区，大部分人只能回答上三四个，深圳，香港，新加坡和迪拜，都是近代从无到有。

你所不知道这个世界上127个国家有经济特区，总共数量在3000个，除了我刚才提的几个城市，相对比较成功的有印尼的巴淡和菲律宾的苏克比湾，除此以外这些特区在经济上对本国无重大贡献，在城市建设和房价上不值一谈。朝鲜的新义州说是建赌场，给外国人随便出入的方便，现在那里还是一片荒地，不知道那片土地上流淌着多少血本无归投资人的眼泪。

在新城区的发展历史上，除了上海浦东以外，中国几乎没有任何拿得出手的新城区建设，人气基本都在老城区，一到下班时间这里就没人了，而这也是世界普遍现象。

总结下来投资任何概像新特区，新城区，大基建的概念，是一个高风险，低回报的投资方法。

当然您也不要和我提深圳

深圳在1999年房子均价5004年一平方米，那上海呢？

上海均价3176/平方米，入手新城市从来就没有比老城市赚钱，价格透支啊。

小时候在港台片经常看到一个桥段，某黑帮老大赌输后红了眼，直接掀翻桌子，要求重来一盘。现实生活里，我们的生活阶级是极度固化的，我们渴望掀翻桌子从来一盘，改变我们目前的现状与格局，所以很多娱乐公司拍了很多类似题材的电影，如穿越剧，天降奇异功能剧，白富美爱上屌丝剧，本质上就是让现实生活中很少发生的事，在电影里发生来满足我们那种幻想---某个突发事件引发改变，我们可以重新分配社会财富，满足逆袭需求。

 新区满足了这种心理上的需求，你不是没在1999年买上海的房子吗？别人阶级比你高不就是因为比你多套房子吗？ 没问题，你可以买新义州，那里将是朝鲜的上海，你就是未来的贵族，核心地段连上海的十分之一都不到，爽吗？

第二种需求就是赌的需求，我们骨子里都是懒，都渴望一夜暴富，买新区和买彩票，赌博，炒外汇，搞传销一样背后都是人们赌博的需求，渴望小投入，零付出，高回报。

有一个营销大师说过女人最性感的时候不是赤身裸体，一次不挂，而是穿着几件薄薄的衣服，露出关键部位但又不露出关键点，这样可以给男人无限的遐想。老城区你太熟悉了，每天上班下班，早就麻木对细微的变化毫无所知，新区能卖给人的就是幻想，那种无限的期待，很多楼盘造好后卖还真不如在图纸上卖的好，因为幻想本身就是一种兴奋剂。有人甚至更进一步提出没有Dream就没有sales。

无论是哥伦布还是其它的航海家都是如何忽悠别人移民到还是原始森林的美州和澳洲大陆呢？ 幻想啊！

就用底下的截图做结尾吧，新区新城皆不是新希望，我们终须尊敬经济规律。铁一样坚硬而冰冷的事实再一次告诫迷信政府力量的人们：多数时候，政府不是问题的解决者，恰恰相反，它是问题的制造者。