在澳洲，所有投资收益都要报税，由银行存款户口的利息，到炒股、租金收入以卖掉投资房所赚到的差额，都一律要申报。不过，如果你在股市中蚀了钱，或者租金收入不足以填补出租物业所带来的相关开支，也统统可以申请扣税。

众所周知，澳洲人一生之中最大的其中一笔投资就是拥有自己的房子，而由于政府慷慨地向物业投资者提供负扣税（Negative Gearing）的优惠，所以买楼收租博升值成为了很多澳洲人的主要投资项目。

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出租物业哪些开支可扣税？

全国有大约180万名纳税人拥有投资房或度假屋，大家在报税时有什么重点需要注意？ATO（澳洲税务局）提醒纳税人，不管业主是把其中一个卧室改作为家居办公室（Home Office），还是将其中一个卧室租予长期寄宿人士或旅客，他们都需要仔细计算出租物业所产生的利润和亏损。ATO有一套成熟的系统，可以通过数以百计的渠道去配对数据，从中找出报税人无心之失的错误、故意夸大的可扣税支出，以及存有诈骗成分的不实资料。

专门提供税务服务的H&R Block传讯部董事查普曼（Mark Chapman）指出，ATO将会“密切留意”超出合理范围内的按揭利息申报，比方说，业主向ATO同时为名下的自住物业和投资房申请按揭利息开支税务扣减。而自住物业的按揭利息支出是不可以用作税务抵扣的。

顺带一提，可以用作扣税的投资物业开支包括：招租广告费、物业管理费、市政费、水费、地税、清洁费、园艺费、灭虫费、物业保险费、按揭利息支出、物业中介费、法律费用，以及维修和保养费等等。

联名买楼  扣税比例怎分配？

提到维修和保养费，例如是维修在暴风中被吹毁的窗户、修筑被倒下的大树所压毁的围墙，以及为已出租物业髹油等等，凡此种种费用都可以在付款的那一个财政年度申请税务扣减。不过，假如有关的维修和保养并非直接源自物业出租期间，比方说你新购入一间二手投资房，并在出租该物业前翻新厨房和浴室，这笔开支便不可以被马上全部用来作税务扣减，但可以分多年去逐少扣减。

此外，从2017年7月1日起，如果你只是以业主名义把名下一个或多个物业出租，即使你需要去见租客和监督维修进度，相关的的交通费将再不可以用来扣税。

ATO还会留意物业联名持有人在报税时的租金收入和开支分配比例。举例说，A先生和B女士联名持有一个投资物业，若A先生的应课税收入明显较高，并把投资物业所产生的全部开支由他一人申报，便可能会引起当局关注。

精于处理税务上物业折旧的BMT Tax Depreciation的首席执行官比尔（Brad Beer）补充说，税例规定，二手住宅物业的业主不可以为早已存在的设施申请折旧来抵税；然而，当物业出租并带来租金收入之后，业主为此出租物业所购置和安装的设备，都可以通过折旧来享受税务扣减。

有迹可寻  勿虚报物业放租 

近年“共享经济”的经营模式盛行，业主通过Airbnb去出租名下住宅物业便是一个很好的例子。查普曼指出，Airbnb业主出租物业时所产生的开支亦可以申请税务抵扣，但所申报的开支必须跟出租物业有直接关系，大家宜切记一点，ATO可以通过从第三方搜集到的不同数据，例如是最广为人知的度假屋招租网站Stayz与Airbnb等等，很容易地就可以查证任何一套物业是否“有房出租”。

ATO表示，澳洲有许多共享经济网站和应用（Apps）在营运，若你通过其中之一方去供应商品或提供服务，便需要考虑 GST（商品与服务税）与所得税对自己收入的适用情况。共享经济通过应用或网站方式营运上的便捷，衔接买方（使用者）和卖方（供应方），而常见的共享经济服务包括：

● 短期出租卧室，或整间独立屋或雅柏文；

● 出租泊车车位；

● 提供出租车服务以赚取车资；

● 提供个人服务，例如是创作或专业服务，如平面设计、网站建设，以至是送货和家具组装等零工。

度假屋租金太低  惹人怀疑？

再讲到短期出租物业，大家须知道，度假屋的业主向来是ATO的其中一个“追踪目标”，特别是那些未有真正招租但虚报把物业出租、或者不尽不实地申请扣税的业主们。举一个实例，在维多利亚州的Mornington半岛，一间度假屋的业主于2014至2015年度申报赚取了2.7万元租金收入，可是他申报的相关租务开支却高达76万元，在ATO眼中看起来这就显显得很离谱；再者，全年下来，此间度假屋有87%时间是由业主本人或其亲朋所居住。

ATO助理局长安德森（Kath Anderson）表示，如果度假屋的业主惯常地把物业以低于市价的租金租予他的亲朋、或者每到度假旺季就暂停出租，又或者在一年里有九成时间刻意丢空度假屋，可是，他却把单位的全部开支一分不少地申请扣税，这样做的话便可能有问题了。

业主们要证明他们真的将物业招租，最好的做法是（一）刊登招租广告；（二）确保单位保持良好状况；（三）以市价收取租金；（四）有接纳租客。不过，有些度假屋的业主虽然真的把物业放租，却开出了一些“吓怕”准租客的条件，比方说，不合逻辑的最低租住期、不租予高尔夫球手或者是爱穿高跟鞋的女性。

查普曼指出，假如一位业主所申报的开支与收入不合符正常比例，这可能会惹起ATO的关注。他补充说，若你声称名下的度假屋是出租单位的话，ATO可以在谷歌或商用网站搜寻相关资料，如果ATO什么出租资料也找不到，或者发现放租单位在许多日子都暂停出租，当局便可能会质疑你的扣税申报的真确程度。

家居办公  整理发票好报税

你或许没有把物业放租，但把部分地方辟作家居办公室。若如是，你应该好好地保存所有发票、收据和日程记录，以证明你用于出外用膳、手机和上网的支出跟工作有关。临近报税的日子，若你还未妥善整理相关证明，现在就应赶快行动了。

安德森指出，有些报税人士把全年度的手机、上网、出外用膳和洗衣等开支全部用来申请扣税，可是当中只有一部分是跟工作有关，余下部分都属私人用途，对于此类人士，ATO会倍加注意。

另外，有差不多400万名纳税人申请跟工作相关的汽车费用税务抵扣，涉及的金额高达90亿元。安德森表示，若你真的需要开车去工作，而且又真的如实报上，申报一年来开车最多5,000公里去工作是合法的；不过，ATO关注的是部分纳税人误以为这是普通的税务抵扣，不需要去证明他们是否真的开车开了这么多里数。

开车工作  两形式申请抵税

　　

ATO会把个别申请汽车开支税务抵扣的人士的申报资料，与其他任职于相类行业和收入的其他纳税人做比较，以查找有没有跟工作无关的车程也被滥用来申报扣税。

根据ATO规定，与工作相关的汽车费用的抵扣有两种形式，分别是“每公里定额法”（Cents Per Kilometre Method）及“行车记录比率法”（Logbook Method）。

“每公里定额法”容许纳税人每年每辆汽车抵扣最多5,000公里跟工作有关的行车里数，并以每公里路66分来计算抵税金额。此方法不需要提供相关的发票，不过需要纳税人提供相关的理由，去证明他为什么行驶了这么多的里数。在2015至2016年度、2016至2017年度，以及2017至2018年度，每公里车程的扣减金额都是66分，而扣减金额会每年检讨。

“行车记录比率法”则要求纳税人在连续至少12周里，记录每一次汽车使用的里数，并厘清用于公事和私人使用的里数，然后算出用于公事的里数比率，再按照此比率来计算抵扣汽车所有的相关费用，比方说汽车的折旧、汽油费、保险费、路费和维修费等等。

如果你在本财政年度结束前少于12周才开始使用行车记录簿，你可以继续在新一年度使用该记录簿，直至覆盖最低要求的12周为止。你所保存的记录有效期是5年，但你可以随时转用一本新的记录簿。

无论纳税人使用哪一种方式，ATO规定上班和下班的车程都属于私用，不能用作税务抵扣。当然，如果你在上、下班需要搬运与工作相关的大型设备（Bulky Goods），涉及的里数也可以被视为用于公事。

与工作关汽车费用,如何申请税务抵扣？

  

例子一：每公里定额法

李女士需要时常出外工作，但所属公司未有提供公司车给他，所以他需要用自己的汽车去处理公务。在2016至2017年度，李女士用于工作的行车里数是3,500公里，以每公里66分来计算，即3,500公里乘以0.66元，即可用于扣减应课税收入的金额为2,310元。

例子二：行车记录比率法

在上个财政年度尾，陈先生的行车记录簿显示他全年度开车开了11,000公里，其中的6,600公里是公事用途。要计算出陈先生用于公事的行车里数比率，就是把6,600除以11,000，再乘以100%，得出的比率是60%。

陈先生全年度支出的汽车费用（包括汽车折旧、保险费、维修费和油费等等）为9,000元，换言之，可用作抵扣应课税收入的金额就是9,000元乘以60%，等如5,400元。

工作开支  扣税项目你要知

　　

其实，除了汽车费用，打工族还有其他工作相关开支可以用来抵扣应课税收入，从而提高退税额，你又是否完全知道哪些项目可以抵税？有些可以申扣的项目，可能你自己忽略了或者从没有想到......

● 手提包──当然不是指你去宴会时所用的名牌包包，而是你外出工作时，例如是你与客户会面，用来携带手提计算机、记事簿和文件的手提包。

● 工作鞋──因应工作需要或安全要求，工作鞋或工作靴明显是可以扣税的项目，但不是你上班穿着的名牌皮鞋或高跟鞋。

● 与投资相关的利息支出──比方说，你有一份正职，但亦爱投资，若你借钱买股票，当中所产生的利息支出可以用来抵税。

● 手机──如果你时常要用私人手机去联络公司同事或客户，合理比例的手机费可用来扣税，但当然不是整笔费用。

● 上网──假如你需要在家中处理公务，那么部分上网费可以被视作跟工作相关的支出。

● 洗衣──指与工作相关的制服，你上班穿着的西装或套装的干衣费就不在此列了。

● 培训──为了增值自己去学习跟现时工作有关的课程，相关学费以至往返学习地点的交通费均可用来抵税。

● 工会年费

● 收入保障保险──正所谓防患于未然，若你觉得自己很可能在未来成为被栽员的目标，或者所属公司有倒闭危机，所以预早购买收入保障保险（Income Protection Insurance），相关保费是可以抵税的。假如你预测下年度的收入会比今年为少，你更可以预早支付来年的保费，而此笔费者可用于本年度的报税中。

● 报刊订阅──如果你所订阅的杂志和报章等刊物与工作相关，订阅费可用作申报抵税。

● 会计和理财咨询──澳洲的税制相对复杂，尤其是你有工作以外的收入，例如是投资物业或股票等等，为此，报税时你需要咨询理财师和会计师的意见，有关费用亦可抵税。

● 慈善捐款──助人为快乐之本，虽说帮助别人不求回报，但你向合资格机构捐助的善款是可以抵税的，低至2元也可以！

提醒一下大家，即使你完全清楚哪些工作开支可以用来抵税，但你在报税时亦须合理地申报，并符合以下三条黄金原则：

（一）你的确付出了相关费用，并且没有向公司报销；

（二）碓定有关支出与工作有关，而并不是私人费用；

（三）务须有发票等记录做证明。

炒比特币  投资亏损可抵税？　

　

近年来，兴起了一股加密虚拟货币（Cryptocurrency）的炒卖热潮，比特币（Bitcoin）便是其中的表表者。许多人或会认为买卖此类加密虚拟货币是匿名的，但也不是完全无迹可寻，尤其是当持有人把加密虚拟货币兑换回法定货币的时候，而ATO有一套成熟的系统，可以通过配对来自银行、金融机构和网上兑换商的数据，追查与纳税人有关的加密虚拟货币交易。

比特币等加密虚拟货币被视作一种投资资产，持有人赚了钱须缴纳增值税，但ATO很公平的，持有人蚀了钱也可抵税。

Etax.com.au的资深税务中介罗素（Liz Russell）表示，因投资加密虚拟货币而产生的亏损，可以用来抵消来自同一年度或往后的资产增值，但不可以用来抵消其他收入，比方说从打工所获取的入息；同一道理，若买卖加密虚拟货币带来利润，所赚取的差额需要缴纳增值税，如果持有该货币超过12个月，可享受增值税一半扣减。

基本准备  核实地址与账户　

　

最后，大家在报税时或只是聚焦于如何更大地拿到退税，却忽略了一些重要的“基本准备功夫”，比方说你的姓名和地址有没有改变，银行账户资料是否正确。如果资料有误，ATO或未能与你的税务档案号码（Tax File Number，简称TFN）作配对；银行账户资料不符的话，更可能会延你收到退税的时间。还有，每人的税务状况不同，复杂程度有别；如有需要，大家在报税前宜先咨询合资格的会计师或理财顾问。