悉尼哪个区能投资，哪个区不能投资（三）

2019年10月24日 澳洲万邦金融

转载自澳洲房产大全我的专栏--<实在是高>

不知不觉这个专栏已经写到了第三期，但我还犹豫要不要继续下去。目测下来这个话题还蛮有人气。
对于区域选择这个话题，感兴趣的人还不在少数，但这也正是我担心的事。
因为区域选择很重要，但没您想的那么重要。


假设我问您，有两个乒乓球选手，一个打了10场比赛赢了3场，另一个选手同样打了10场比赛赢了8场，请问哪个选手水平高？相信大家都会选择第二位选手。
可是如果我告诉您，第一个选手打的是世界锦标赛，第二位打的是省级联赛，这时您对选手水平高下的看法会不会有所改变呢？
我给读者的忠告是：

“ 

区域只是整个投资体系里的一个环节。关于投资的判断，可不只是光看区域就可以，要结合多重因素判断。
”

不要再问我：”我买了XXX区域的房子，您觉得如何？”
这不是童话世界，遇到了白马王子就从此过上了幸福生活；也不是玄幻小说，里面您遇到某位大师点化，从此就走上人生巅峰。


大众总是把人的成功，简单粗暴的归纳给某个单一环节。例如他成功，因为老爸有钱；她婚姻幸福，因为她长得漂亮；他出名，因为他口才好。
进而延伸到他投资成功，因为买了富人区。
 
成功是全方位的碾压和超越，在美国老爸有钱的富二代有的是，为什么只有川普当总统了呢？
 
以上是我对读者朋友的劝勉，下面我依然会把你们想要给你，那就是悉尼哪个区能投资，哪个区不能投资。
 
如果您注意读我的文章，在前两期的文章里，当我谈到能投资的区域时，我提到了流量，交通，校区，这次我给大家另一个关键词“人文环境”。
 
这次我为大家带来的区域，是悉尼北部一个璀璨的明珠“Narrabeen”。

 


大家在看Narrabeen的高空俯揽图，会不会有些似曾相识的感觉？

其实这种前面是海后面是湖的景色，正是我们澳洲闻名天下的景区黄金海岸的一大特色。


只是这次你不需要去搭飞机去。这样的好地方离市区只有23公里，而且这也没有黄金海岸摩天大楼的压迫感，有的只是那种属于城市绿洲的宁静。
我的公众号万邦金融的一位读者“Sara” ，老早前就想让我谈谈北海滩的看法，实在不好意思我拖到了今天。如果说北海滩我看到了什么特别，那只有两个字“忠诚”。
很多区域都有自己忠实的土著，例如我见过某位大叔在Burwood住了十年以上，他觉得宇宙的中心就在Burwood。
但毕竟这样的人是少数，一旦家庭成员扩张或减少，大部分人会考虑搬到别的区域去居住。
如有孩子，就会考虑买上北区别墅。孩子大了成家了，就考虑卖别墅去市区附近买公寓。


北海滩是少数我看到的，无论单身还是有家庭，上班还是退休，绝大多数是死忠粉——卖了房子也会坚持在附近“鬼混”，租房或继续买房。
东区也有这样的死忠，只是东区的房子太贵，澳洲人所信奉321模式（3个孩子，2台车，1条狗）一出现，House买不起，公寓又太小，那就不得不搬家了。
 
北海滩很神奇。第一点是当地中介告诉我，新一点Granny flat最高可以租到700元；第二点这里美丽的景色和气氛，和悉尼忙碌大城市节凑格格不入。
我还记得我朋友在Newport的酒店结婚，按照本市结婚完事就回家，他竟然还在那里住了两晚，觉得这边风景独好，在自己本市内硬是活出了游客的感觉。
 
我印象很深的一件事，是Narrabeen我看的两个公寓。一个公寓是屋主死在房子里，房子陈旧需要装修，房子没有景色，阳台对着一堵墙，就这样的垃圾货还是在今年以75万的价格卖出去。
另一套子，一室一厅，一楼，室内面积不到50平米，朝东，没有阳台，客厅的窗户对着carport，车来车往，47万一周内卖出。
 
整个北海滩除了Dee why有明显的供给，整个区域其实是under supplied的，这也是为什么北海滩目前是悉尼空置率最低的区域。
Narrabeen我最喜欢的街区就是夹在海和湖之间街道——Ocean Road，我对这种临海街道印象是十分深刻的。 
Narrabeen隔壁2公里处的一个区Collaroy，有一条类似的临海街道叫Beach Road，这条街道上的房子的涨幅让我记忆犹新。


这个带Granny Flat，2012年卖将近250万的房子，7年涨到762万，根据复利计算器，这是将近17.5%的年回报。
可惜的是这条街上没什么公寓让你买，这也是我觉得Narrabeen比较好的一点，Ocean Road上公寓很多。
 
我问大家一个问题，2012年如果给你250万，你买哪？ 是听投资顾问建议，买5套楼花博升值，让高人引领您财富自由；还是买Eastwood,Epping, Chatswood？
有些事真的是不敢想，也不敢假设。
 
现在说说哪个区域我不看好，这次我挑一个你们看好，但我不看好的区域——Epping.
 
两E –Eastwood 和Epping一直是华人经常谈论的区域，我个人虽然就住在Epping 附近，但投资我是绝不会买这里的。
Epping谈不上是什么烂区，但却是有下限，无上限的区域。Epping的硬性条件如校区，火车站枢纽，会让这个区域不会像Mortlake ，North rock，Homebush 一样一泻千里。
区域承载的资源，让总有那么一拨人对此地段有一定需求。就像Zetland，虽然盖的多，但毕竟离市区只有3公里，这是我说的有下限，此区域因硬性条件不会就此沉沦。
无上限代表这个区域潜力有限，首当其冲的是当地的公寓市场，目测短期内Epping还会继续供给放量，CBUS的楼盘还在建，又是那么一百多套。
保X集团的大楼已经住满了印度租客，下一波房子不知道找哪个群体租客来接盘。隔壁区域Carlingford 也有楼盘陆续今年成交，买在这的投资人，我只能说祝您好运。
当年的Epping Park项目我刻骨铭心。两房最高炒到90万，最后甩卖时，那个吃相实在太难看。


Epping的Coles停车场已经超负荷运作，就不知道下一波政府的配套什么时候落地。
 
当然说公寓现在共鸣比较强，毕竟楼花什么样，大家现在心知肚明，群众更关心的是House，是学区。
 
大部分买Epping 的华人，我相信还是会买House用来自住，只是买来的同时也希望自己的房子可以升值。对于这样的买家，我想请您自己来回答五个问题。
 
1. 除了华人外，目前有没有其它族裔踊跃接盘Epping，在拍卖场和我们勇敢厮杀，把这个区当成自己梦想之地。
2. 各位如果买这个区是看上这里火车站交通方便，请问各位住house 的买家，您最后一次坐火车是什么时候的事，是坐火车上班吗？
3. Epping的学校是否好的无法取代，悉尼是否有很多政要出自那个学校。
4.Epping是否租赁需求旺盛，供不应求，同时房价相比同类区域可负担性更好
5.  您买Epping是否因为别的区你也不知道，就像一个不会说英文的人，不是微笑就是Thank you？
 
Epping关注度太高，但潜力有限，是我重点排除的对象。
这就是我今天的分享。
 
Ps： 我知道有很多墨尔本的朋友也在这个栏目里，希望我们能谈谈你们那边的情况。我不是墨尔本本地人，无法对当地区域做出太多深入评价，但我有实际深入考察过墨尔本。
介于篇幅和专栏时间限制，如果有感兴趣的读者可以关注我个人的公众号，咱们一起探讨学习。



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