• 在2016年5月和8月降低现钞利率25个基准点后，澳洲央行(RBA)在其后的25个月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率在1.50%的历史低位。这种持续的低利率环境归因于经济增长趋势低迷和低工资增长，导致通货膨胀压力微弱。

  
  

• 此外,随着悉尼和墨尔本2018年都经历住房价格的调整，银行收紧总体信贷以及澳洲审慎监管局(APRA)进一步对各大银行的指示，限制投资贷款和只付利息的房屋贷款的增长，成功遏制了总体住宅投资贷款，免除现金利率短期内上调的需求。

• 尽管如此，进一步削减现金利率的机会不大，澳州央行下一步举措仍有可能上调现金利率，不过此举可能要到2019年下半年。值得注意的是，银行最近提高了浮动利率，以应对短期借贷成本的飙升。

  
  

• 官方自住者标准浮动利率目前为5.30%（投资者利率为5.90%）。然而，房屋贷款者也可从主流机构获得 4.55% 的折扣利率(投资者为5.15%)。此外，对于支付本金和利息的自住贷款者，”四大”银行外的其它银行更提供3.65%的入门利率。

• 与2017年第三季度相比，2018年同季度全澳的消费者物价指数 (CPI)上升了1.89%。 这延续了自2014年底以来消费者物价指数一直低于或于澳州央行2%到3%目标区间边缘的趋势。在各自的消费物价指数中经历了显著增长的次级群体是酒精和烟草(6.84%)，紧接着的是交通(5.98%)和健康(3.15%)。 

• 2018年第三季度墨尔本消费者物价指数(CPI)较2017 同季度拥有较高的2.24%涨幅。尽管2018年间房地产市场疲软，3.33%的消费者房价指数(CPI housing index) 对应增长率仍继续高于整体CPI。然而，墨尔本住房指数的增长很大程度上来自于公用事业和房产价格指数的增长。 

• 在2018年9月过去的12个月里，维州的就业人数稳固的增长了 2.58%。该比例高于全国2018年9月2.32%的年增长率。 
  

  
  

• 维多利亚州的失业率在2018年9月有大幅度的改善为4.5%，为2011年初以来最低失业率，同时也优于全国5.0%的数据。

  
  

• 维多利亚州全职成年人在2018年5月的平均周薪为$1,613.70澳元，年增长率为2.82%。

 西太平洋银行（Westpac）- 墨尔本研究所消费者信心指数，是全澳最广泛引用消费者信心的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明消费者普遍悲观。

• 西太平洋银行-墨尔本研究所的消费者信心指数，在2018年9月份保有乐观的100.5。不过，该指数仍远低于强劲消费者信心的水平，为2017年11月以来最低指数。该指数更在7月和8月减少了5.2%。 

  
  

• 消费者信心低迷是由于贷款利率的上升、工资增长缓慢、房价下跌和油价上涨，皆为家庭预算带来压力。消费者对家庭财务状况明显疲弱的看法突显了这一点。

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平已有20余年。受访商户每季度都会被调研， 同时每月会进行两项更小型的调查，以定期地捕捉变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

• 商业环境指数的增长自2015中期以来保持稳定，2018年9月增加12.9个百分点，持续了2017年3月以来两位数的月度增长。位于澳洲东面各州的商业状况都表现良好，维州指数在9月份上涨了15个百分点。

• 随着劳动力市场持续走强和低失业率，9月份就业状况有所改善。于此相反，交易/销售和盈利能力指数均有所下降，与前几个月高点相比只略微减少。

• 尽管在9月份活动有所减缓，多数主要工业集团仍拥有强劲的商业条件。其中以矿业、金融和商业服务领域拥有最强势的商业条件。

  
  

• 在建设工程领域中，住宅和工程部门的情况有所减缓，但从长远角度来看，仍保持正向的和相对较高的情况。 

维多利亚州在2018年第一季度增加了45,598人（最新数据显示），使其估计常住人口达到6,429,979人。在截至2018年3月过去十二个月中，维多利亚州的人口增加了137,395人（约为2.18%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都为最高。

对2018年第一季度维州人口增长中可分为3种类别：

在经历了过去四年墨尔本房价的强势增长后，2018年开始停滞不前。这是对由于信贷供应收紧和投资者需求减少而导致买方信心减弱的反应。

• 直至2018年9月过去12个月里41,897场拍卖66.2%的清空率，显示维多利亚州二手房市场需求的减少 (维州房屋研究所REIV数据) 。

• 直至2018年9月过去12个月，维多利亚州拥有较高的76.3%清空率，尽管该期间拍卖数量相比多增加了5.6%。 (维州房屋研究所REIV数据) 。

2018年第二季度销售初始中值;

• 别墅中位价为 $834,000 (与上个季度相同，与去年同期相比增加2.7%)  

• 公寓中价位为$604,000 (较上个季度增加0.2%，去年同期相比增加2.8%)

  
  

• 土地中价位为$320,500 (较上个季度减少1.4%，去年同期相比增加11.8%)

  
  

• 在2018年第三个季度中，维州共计45,953笔贷款申请通过，与2017年同期相比的减少了6.6%。为过去一年来第一个季度自住贷款批准减量，再度显示2018年买家需求减弱。明显也为二手房换手率和土地销售量减少而影响的结果。

  
  

• 2018年第三季度，与去年同季度相比，新建或购买新房和二手房的新自住者贷款分别减少9.3%和6.0%。在3个月的周期中，二手房仍然占据着新自住贷款总数的83%。

  
  

• 至2018年9月过去12个月期间维州新自住者拥有较高的贷款量总计为188,671笔，比2017财年相同房型申请的贷款数量高出2.1%。然而，年增长率在2018年间趋缓，显示自住者信心会在年末持续减弱。

• 与去年同期相比，2018年第三季度新自住者贷款总额有些许增加了0.6%。与前4个季度中以两位数增长相比，2018年第三季度年增长相对趋缓，这归因于建造新住房的自住贷款条件紧缩。地块价格的放缓也导致2018年第三季度新房自住年贷款减少2.1%。

• 2018年第三季度的三个月内投资房贷款总额相比去年同期减少了14.3%。因为只还利息贷款不得超过所有贷款数30%的限制持续，这些贷款的贷款价值比也不超过80%。此外，随着越来越多的投资者因节省贷款利息由只还利息贷款转移到还本金和利息贷款，因而减少未偿还贷款数量。

• 2018年第三季度，首次购房者贷款数量达到8,601笔，比去年同期减少2.1% 。首次购房者需求在2018财年的增加，是由于郊区对新房首次购房者补助增加一倍至$20,000澳元以及自住房价不超过$6000,000澳元可享免印花税优惠刺激。然而，由于首次购房者的数量有限，这些激励措施的“延伸”效应很可能已失去动力。

  
  

• 非首次购房者的住房贷款量在2018年第三季度共计37,352笔，比去年同期大幅减少了7.6%。墨尔本内、中环地区二手房价在2018年间的回调，减少了买家交易，也阻碍了买家进入市场，因为这些非首次购房者会在疲软的房地产市场上出售现有住宅。

• 结果显示，首次购房者贷款量在2018年第三季度中保持19%的占比。

• 2018年第三季度首次购房者平均贷款金额与去年同期相比上升10.2%，而非首次购房者平均贷款金额增长7.2%。

• 在2018年9月，非首次购房者的平均贷款金额相比首次购房者($363,530澳元)的平均贷款金额高$54,830澳元。

• 首次购房者和非首次购房者的平均贷款金额仍有较大的差距，但在2018年两者数据为过去三年内差距最小的一个季度。

• 维多利亚州在2018年第三季度拥有16,141套住宅获批，与去年同期相比减少4.8%。 延续了2018年期间审批活动持续的放缓，在此同时，买家信心也在减弱。然而，到2018年9月过去的12个月里，74,771套住房的审批总量仍比上一个同期增长17.1%。

• 2018年第三季度， 共有9,901套新别墅住宅获得批准。尽管与去年同季度相比新别墅住宅批准减少了1.3%，这样相对来说为较高批准活动的情况，是由于2016年和2017年创纪录的土地销售高峰，所售出的土地开始进入交割期间进而支持了该批准活动。因此，在截至2018年9月过去的12个月里，维多利亚州批准的39,454套别墅相当于每年有9.1%的增幅。

  
  

• 与2017年第三季度相比，今年同期双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅的批准数量减少了19.9%至2,952套。值得注意的是，这是三年来中密度住宅季度审批首次出现年批准量减少，强调了买家在此期间对这类住宅需求，逐渐转移至价格强劲增长的别墅以及近期的空置地块。到2018年9月过去的12个月里，年增长率放缓至4.9%，有13,046套双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅得批准。

  
  

• 2018年第三季度，维多利亚州四层楼高的单元房/单位/公寓共获批3,056套，比2017年同期高出近7.8%。然而，4层楼高或更高的住宅批准数量较2017年第四季度的纪录下降了近三分之二。尽管大型开发项目的审批时间对整体季度审批有重大影响，但这一趋势也可能归因于投资贷款放缓和海外买家需求萎缩。不过，在2017年末 / 2018年初的审批活动强劲，促使4层及以上楼的单元房/单位/公寓的审批在2018年9月过去的12个月里达到22,271套，比去年同季度的审批高出46.0%。

• 维州别墅在2017/18年度的施工数量预计将进一步增加9.2%至长期以来高峰的38,960套。值得注意的是，此数据高于2009/10年38,170套别墅施工量。

  
  

• 然而，施工数量在2017/18年将达区间高峰，接下来的三年里别墅施工数预计从高峰减少23%，到2020/21年将减少至30,100套。这将类似于2011/12年至2013/14年期间施工减量趋势。

  
  

• 联排别墅施工量在2016/17年减少14%后，预计在2017/18年回升27.4%至36,020套。值得注意的是，这一数字将创下联排别墅的施工量记录。

  
  

• 然而，此现象估计是短暂的复苏，联排别墅预估在2020/21年的前三年期间，平均减少46%至19,510套。

备注：HIA(房产行业协会)住宅施工定义是该土地上开始进行施工工地准备活动，其所需材料已于现场就定位以及/或开始有工人进出 ( 这包括施工地点预备工程但不含建筑材料运送、规划图纸和规格以及非建筑基础设施建设，如道路)。HIA数据来自拥有超过4万名行业专业人士的会员数据库，这些人负责澳大利亚80%以上的住宅建设工作。

在过去10年，房屋负担能力越来越受到媒体的关注。总的而言，需承受不断上涨房价的首要冲击群体，即为首次购房者。但最近各界研究中发现，范围已延伸至所有年龄层的人，其中更以希望居住到墨尔本中环区的人为首，越来越难以负担其高房价。

在澳洲，有关住房压力的常规基准已被定义为：家庭收入中至少30%收入用于偿还住房贷款。这一比例已被使用几十年，而近期发展观点认为，根据目前的市场情况，该比例应该更接近40%。

在调查墨尔本和大吉朗地区的48个地区中，家庭收入需偿还贷款比率的图表显示，没有一个地区的比率低于30% — 衡量还贷压力的常规基准。如果将还贷压力的比率提高到40%，那么30个地区将被视为没有还款压力。 

在这个比例内，共有20个地区显示了家庭收入需支付贷款的比率多于35%高达40%， 这一水平等同于出现了负担能力受限 。 这些地方通常在其城区范围内较外围地区，其特点是拥有高开发前景，包含大范围成长型区域土地，因而使土地价格保持在可负担范围内。

另外的14个地区显示了家庭收入需支付贷款的比率在41%到45%。这些地区在该城区范围内相对靠近墨尔本CBD，是已经拥有完整建设的社区和新开发地区的混合体。但也有一些例外，因为数不多的竞争对手，新土地供应量的减少，造成 Sunbury 和东南地区的 Clyde North 和 Officer South 土地价格上涨。

家庭收入需缴交贷款的比例为45%或更高的地区为Burnside、Berwick、Point Cook、Greenvale、 Lyndhurst 和Botanic Ridge。这六个地区于2018年第三个季度拥有最高土地中位价，皆高于$410,000澳元，甚至高于大墨尔本地区$320,500澳元的中价位。

图表说明2018年第三季度各区域土地中价位，预期住宅施工成本和家庭净收入。住宅施工成本中价位和收入数据是由RPM内部买家问卷调查所提供。施工成本范围从$235,500澳元 (Moorabool)至$269,500澳元 (Wyndham)，净收入水平反应了一个更准确的可支出收入水平。 此外，这张图表也假设了已付首付款为20%，房屋抵押贷款偿还是基于30年贷款期以及2018年9月的4.55%折扣标准浮动利率。 

为了增加房屋供应量，维州规划局（VPA）已设定目标，计划在2017年和2018年完成17个区域发展框架规划方案，其中包括超过100,000块土地重新分区。以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口和就业量。

此外，Wyndham城区内的Werribee Junction和Hume城区内的Craigieburn West区域发展框架规划已于2018年开始进行背景研究以及拟定草案结构。