根据统计局的数字，澳大利亚全国有225,221套公寓正在建，至少截至去年9月份是这样，因为那是迄今最新的数据。
从建筑许可数据上看，这些住宅的平均价值约为$400,000，听起来还好，所以总共建造的公寓价值不到1000亿澳元。其中一半以上——13.5万套 ——在悉尼和墨尔本。
这些公寓的大多数（如果不是全部的话）都卖出去了。没有多少开发商能负担得起冒险为一座公寓提供资金，融资机构希望在贷款之前收到首付定金。
定金通常为10％。悉尼的住宅价格平均下跌11.1％; 有些地方更多一点，有些地方更少一点。从峰值到2019年1月，墨尔本的房价平均下跌了7.2％，珀斯跌了15.6％，达尔文跌了24.5％。
开发商和给他们提供资金的人都想知道的问题是：现在的下跌，距离公寓买家放弃他们的首付并转身离开还有多久？是不是一旦房价损失大于首付，他们就会放弃首付，放弃交割？不太可能。那么当损失是首付的1.5倍，或者2倍时呢？
当然，每个人都不同。一些卖家可能会在认为房价的下跌看上去会让他们在明年损失掉首付的数额或更多时而放弃定金。其他人可能需要看到确凿证据证明其损失已经是首付的两倍。
这是一个在旋转的想法，会让开发商和许多非银行的公寓融资方此刻保持清醒。
到目前为止，公寓合同取消仍然处于非常低的水平，但Gumtree交易网站上的“土地销售提名” （转售）的广告数量正在稳步增加。
更重要的是，银行贷给最终买家（包括投资者和自住业主）的贷款已经崩溃。对投资者的贷款较一年前下降27.8％，对自住业主的贷款下降16.2％。这两个类别在去年12月份的下降速度都加快。
银行并未涉及开发商业务，但他们一直以来向公寓买家疯狂贷款，贷款与房价的比率非常高，在很多情况下都是只还利息的贷款。现在他们不这样做的。
开发商通常通过非银行的中间融资提供商为公寓建设提供资金，利率最高达15％，这种情况是OK的，因为这些贷款是短期的，融资成本会加到公寓价格利润上。
因此，目前正在澳大利亚建设价值近1000亿的225,000套公寓的开发商，正承受着接近那个数目的高额利息的债务，同时希望他们的买家可以且想要去借钱来完成楼花合同的交割。
住房研究机构CoreLogic在上周公布的季度审查报告中评论道：“已有证据表明，在某些地区和市场，交割需要更长的时间，估值将低于或刚及其购买价格。”
“由于在某些城市有相对较高比例的期房公寓的估值低于原始合约价格，如果价值跌幅小于或类似于首付金额，买家不太可能放弃。
“如果合同和完成时的价值的差异增大，我们可能会看到越来越多的买家无法或不愿意履行合同。”
在某些方面，这种情况类似于2008年之前之中和之后在美国发生的事。
在美国，按揭贷款由银行系统之外的“影子银行”提供，由经纪人出售并立即转给投资银行，后者将其打包成多层证券，成为担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation，简称CDO)并将其卖给投资者。
在澳大利亚，贷方也是影子银行，这些贷款通常打包给高净值的投资者和机构，尽管它们不叫CDO。
当美国房价下跌时，有一种被称为“叮当邮件”（jingle mail）的东西，房主将他们房子的钥匙邮寄给他们的按揭贷款经纪人，然后自己离开到其他地方租房，可能是在拖车停车场里。
当时在美国使用的另一个表达方式是“忍者贷款（NINJA loans）”——是指给那些No Income No Job and No Assets（没有收入、没有工作、没有固定资产）的人的贷款——而大多数这样的借款人离开了。他们通过那些追逐前期和后续佣金的经纪人借了钱，这些经纪人对借款人的财务状况并没有仔细查看，甚至没有查看。
同样在澳大利亚，正如Kenneth Hayne在他的银行业皇家委员会最终报告中指出的那样，过多的贷款是基于家庭支出计量，而非借款人的实际收入和支出数据；而且根据Hayne的说法，该系统已经被按揭贷款经纪人的有利益冲突的报酬（前期和后期佣金）而腐蚀。
但是澳大利亚这里的情况有所不同的是，在美国，住房按揭贷款是无追索权的（Non–recourse）——也就是说，放贷方无法获得借款人的其他资产，而在澳大利亚他们却可以这样做。“叮当邮件”的情况在这里不太可能，因为银行会收走所有东西，而不仅仅是房子，并让借款人破产。
但澳大利亚迫在眉睫的问题并非是自住业主会离开他们的房屋并将钥匙交给银行或经纪人，而是那些已经支付首付但是尚未对交割所需的余款签署按揭贷款的楼花公寓买家，决定不这样做了，或者无法这么做。
这看上去像是2019年澳大利亚经济面临的主要风险。
如果有一波楼花交割失败和开发商破产，接收方将会对公寓进行火速销售，这会将房价跌幅推至20％以上的境地，在这种情况下，负资产对家庭储蓄和消费支出的影响将可能导致经济衰退。
*Alan Kohler来自澳大利亚人报
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