莱坊国际（Knight Frank）今年四月在《澳洲住宅开发报告》中指出，伴随房市的冷却，开发商已逐渐从高层公寓项目开发转向中低密度住宅项目。莱坊国际澳洲住宅调研部门主管Michelle Ciesielski表示，得益于监管机构对投资者接待政策的收紧，自住买家的人数将出现上升，因此，中等密度住宅已成为持续趋势。

然而，在房地产市场的非常时期，即便是小型公寓（units），别墅与联排别墅，也不会像以前那样只要投进去就会获得资本增值。除了选择好的区域与好的地段能够有效缓冲开发风险之外，地尽其用将从根本上决定投资者在逆市中的投资收益！

‘地尽其用’简单来说，就是在一块既有土地上，建筑师(architect）是否具备经验与能力，为客户提供利益最大化的设计方案。这其中包括：

• 在一块土地上，建筑师是否愿意在Local Council的开发规定下为投资方尝试最多住宅数量的申请

  
  

• 容积率上来说，户型上能够设计出多少套四房、多少套三房还是二房

  
  

• 设计风格上能不能根据项目所在地区对潜在买家群体做出评估，设计出投其所好的风格与细节

  
  

• 针对设计标准，是否能够根据自住与投资的不同角度，提出合理实用的建议以避免投资者的‘过度投资’

  
  

• 建筑师是否具备经验或相关施工知识，为客户在设计阶段提供一套建筑成本性价比高的设计方案

这五点都直接决定投资方的投资成本与成品的最终售价，从而决定该投资项目成功与否。 

我们遇见过很多开发商，第一直觉认为在一项住宅开发中，设计师的位置最为举足轻重，因为他们能够提供利益最大化的设计方案；殊不知，事实上建筑承建商（Builder）才是对整个开发项目起到决定性把控作用的关键角色，原因如下：

首先，Builder掌控着项目的施工成本。众所周知，规模越大的开发项目，建筑成本的可控性就越为重要；否则，建筑承建商的某个变动就可以导致项目投资由盈转亏。举个例子，去年大陆的某开发商拿下一块批建40套单元的地块，然而在施工过程中，该项目的承建商一会儿要求某处做出改动，一会又说某处施工成本增加，要求加价；经过三番五次的改动之后，该楼盘的造价已经远远超过最初的报价，同时，工期也被延误了；最后更不幸的是，开发商因与承建商产生隔阂纠纷，该承建商到了项目的收尾阶段甩手走人，直接把开发商晾在了一边，自谋生路。

现在全澳各地，每周都可以听到建筑商破产的新闻，这显示了建筑行业的动荡，很多风险和陷阱正是从这里开始的。很多建筑商为了获得项目，在初始阶段不惜降低报价，然而项目一旦开始，便以各种借口向开发商索取‘隐藏性费用’（hiding cost），而开发商此时也只能唯命是从，因为当项目进行到一半再考虑更换Builder是很复杂，很困难的一个工程，很多责任性的问题都说不清楚，无法解决。

其次，Builder直接决定项目的节奏与进度。我们听过太多案例，投资者因为选择了报价相对更低的承建商，却遭遇了建筑工期由于各种原因大大延误甚至项目无疾而终。举个例子，一位开发商找到一个私人Builder承建十几套的联排别墅，由于某些原因，该Builder还没等拿到申请建筑许可（CC）就选择开工，一段时间后被Council发现，结果这个项目马上被叫停，造成了很大的损失。这个事件中的投资方不仅为此付出相当高的建筑成本与融资成本，而且还失去了很多机会。另外一个很常见的例子是，某Builder在施工过程当中，忽视了施工安全保障，被邻居发现并举报到了Work Cover；结果不难猜到，这位投资者面临的是项目停工与高额罚款。

此外，值得注意的是由于Builder要为新房提供6年的结构保修期，况且工程结束之后的修修补补在所难免，此时与一家具有长线发展资历的建筑商合作就显得尤为重要，容易让人放心。

最后，Builder的财务背景与资历直接影响项目的建筑贷款。各大银行为了规避房市过热带来的系统金融风险，不仅停止了对海外投资者的贷款服务，同时也限制了开发商的贷款能力，尤其是建筑贷款部分；很多银行甚至已经停止为首次开发商（First-time Developer）提供建筑贷款服务。而对于本身与银行已建立起良好借贷关系的开发商来说，选择流动资金雄厚、资质经验丰富的承建商作为项目合伙人就能为自己的建筑贷款申请锦上添花；原因很简单，银行最担心的不外乎由于开发商与承建商之间可能发生的种种事件，项目无法顺利进行，最后收不回借出去的贷款。此外，规模越大的项目，对Builder的财务背景要求就越高，因为承建商通常要先垫付建筑款直至银行下一批的建筑拨款；此时如果承建商的现金流出现问题，整个工程进度就会大大受到影响。

综上，选择建筑商的一个基本原则便是“最便宜的建筑商从来都不可能是最靠谱的”。因此大家在选择建筑商时，下列标准可以作为参考：

• 建筑商是否有特定的住宅项目建筑经验

• 建筑商在某一特定区域是否有建筑经验

• 建筑商是否拥有足够的建筑保险额度（针对中低密度项目）

• 建筑商是否拥有良好的保险与信誉记录

• 建筑商是否拥有稳健的财务背景

• 建筑商是否能出具规范的的建筑合同等等

相信每位资深的地产投资者在进行每一个地产项目投资之前，都会做一份市场调查与项目可行性报告（Feasibility Report），从而分析出项目的具体投入、回报、项目周期与相应的风险评估等等。在房地产市场的冷却阶段，尤其针对中密度开发项目或是地形比较特殊的开发项目，一份精准的项目可行性报告的重要性就不言而喻了；细微的市场变化例如建造价格的变化，城镇规划的拖延，甚至是预期之外的电源接通的费用都可以对开发商产生影响。其实，只要一个造价成本的估计偏差就可以导致整个项目变的无利可图。

一份信息精准全面的项目可行性报告必须要考虑到主要的开发成本，包括的大框架内容有：

• 该土地的开发潜力

• 地貌、地形、地段、区域、交通分析等

• 建筑周期与建筑成本

• 除开地价之外的开发成本，包括设计费用，申请费用，政府费用等

• 开发融资成本

• 预估销售价格

• 开发风险评估与控制等等

通过以上信息从而计算出开发商在地块竞价时能出的最高价钱、投资周期与回报率。我们见过很多可行性报告就有意或者错误地把一些主要费用给忽略了，结果把土地出价估得非常高。总的来说，最重要的还是要回归到土地开发潜力与建筑成本的评估。例如，在房市冷静期，很多区域都出现了低价地块，那么是不是每一块低价的土地都那么有吸引力，只要价格低就可以入手呢？答案显然是否定的。普通的捡漏者都只归结于市场不好，而懂行的投资者自然会参考合作伙伴例如建筑师或Builder的专业意见对于哪些才是真正的‘漏’做出最准确的判断，从而做出最有利自己的投资。

因此，在这个非常时期，可行性报告的准确性更应该引起地产投资者们的重视，因为这一份专业的功课错误不得，失误不得。

任何投资都是一门学问。处于不同时期、不同状况下的投资者们需要通过学习，透过不同方式调整自己的投资策略，把控投资风险，从而让自己在不同的投资环境下立于不败之地。本文谨透过设计、建筑与项目管理这三个开发过程中最常见的注意事项为各位投资者提供一些提醒：在非常时期，任意细微的失误都足以影响投资利润走向；因此，具备专业知识对于项目开发来说变得尤为关键，不可或缺！地产开发商们更应该组建好自己的专业合作团队，专业的事项交由专业人士负责，从而避免误入雷区，在逆市仍旧得以实现投资利益最大化。

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