2019,迷茫中的你应该如何选房?

原创 2019年02月02日 澳房汇


文 / James Tong


国庆回来,2019澳洲的房地产算是开年了,这一年将会过得怎样?


不少朋友是心里忐忑的,即使在圣诞之前来听过澳房汇《坚持还是撤退》讲座;即使大家也认同《坚持,不撤退!2018房市大跌的难题解答》文中的观点。


……因为最近黑天鹅、灰犀牛出现的频率确实有点高。


比方说吧,Opal Tower爆出质量问题,马上就有媒体说:这楼要塌!然后跟踪报道说住户回巢遥遥无期,然后有律师鼓动打集体官司,再然后全澳1400幢住宅楼有问题,看来整个住宅行业都不行了…


坏消息一个接一个,黑天鹅排着队飞出来,非要把你吓到弃械投降为止。


但是,总是有一些人是吓不倒的,他们会说,这是多好的机会啊,等了六、七年啦,先别这么快回涨,让我再选一套!


你想知道他们是什么人吗?就是那些知道自己要什么的人。


好楼盘的DNA


在去年的讲座中,其中就有一条关于“应该要什么”的问题:“什么是好楼盘的DNA?”


我们当时给出的答案是:除了一般人所说“离市区近、离车站近、有总体规划、有开放的公共空间、有良好的生活设施、能招到好的租客、到学校或医院等服务设施方便、管理费低”等八大特点,应该再加上两个重点:“好的发展商和建筑商、实惠的价钱。”


其实这个答案只强调了后两个重点,并没有评论前面的八点。


事实上,这十大要点执行起来很容易顾此失彼。因为每个人的需求不同,预算不一样,那就必定要有所取舍,想都凑齐只会是“良好的愿望”。而悉尼那么大,只围绕CBD选房也不太科学。


有没有一个系统,大致给各区一个评分,然后各人可以根据自己的需要,在一些重点方面增减分数呢?


有的,去年我写《从“封圣”到“第一宜居” - 为何这个城区会“火”?》时,就作过一个尝试。这一篇,我们再来说一说这个话题。



都市生活指数


在“封圣”一文中,我根据Urban Task Force推出的“Urban Living Index(ULI)都市生活指数”,对St Leonards/Crows Nest进行了分析。这个区在ULI指数中排名第一。


事实上,St Leonards/Crows Nest在租赁市场中所受的关注度确实很高,这是经过实践检验的:我身边小伙伴刚刚捡了个漏,房子还没Settle,就已经收到订金,找妥租客了。


好奇的朋友会问:“Urban Living Index都市生活指数”是如何评分的呢? 这个可去网站urbanlivingindex.com复习一下。


我这里帮不擅长英文的朋友把主要评分标准翻译了出来。这个体系分五大类,每大类有四个小分类,每个小类打1-5分,就可以得到宜居度的总分。


看过之后你可能不服,买房怎么可能这样挑地段?它跟我们之前说的“十大”太不一样了。


这里面强调的“可负担性、社区氛围、工作职位、步行上班、人口密度”等因素,听起来很“政治正确”,却并非我们华人买房时习惯考虑的要素。然鹅,在澳洲,这就是老外建设理想都市生活的标准。


以这样的标准来选房有个好处:你不用再按“砖家们”的套路去研究移民人口是多少?家庭负债率是多少?房子批建数量是多少?利率走势如何?拍卖清出率又是多少……


因为在市场相对低迷的当下,这些数据基本上都是没什么好看,不会再给你任何信心。


房市的基本规律就是供求,不管世道如何,要买,就买多数人都喜欢住的地方。这错不到哪里去。


在澳洲,虽然在公寓业主群体中华人的占比很大,但总人数却不到澳洲人口的5%。所以,如想趁低入货,从用家的角度考虑,以主流社会最大群体对都市生活的需求来选地段,才最合乎逻辑。


有了这个基础,再加上我们华人自己的一些判断来选具体项目就对了。


那么,我们大家是否都要买St Leonards/Crows Nest?不是的,看过ULI之后,我们还有不少功夫要做,下面我再举一例。


看上了南区好市围


这次,我选了Hurstville。


为什么选Hurstville?因为政府做大悉尼基础建设的规划时,是按中区(包含富豪东区)、北区、南区、内西区、西区、西南区六个大区来划分的,选地点时,先确定一大区再选小区,才有可比性。



假定我们随机选了南区,很自然就会留意到Hurstville以76分,排名南区第一。



这是什么意思呢?这相当于说,不管我们是出于什么理由:是上学、工作,还是想与亲戚朋友住得近些等等,想要买南区,那么就会从ULI首先留意到好市围--Hurstville,再根据自己的预算和需求,看看这里有没有合适的房源就行了。


我在网上看了一下,好市围新房源并不多,有两、三个建好的现房项目在卖,两房87-96万。但我希望能找到更有代表性、更“实惠”的项目,比如说,如果是两年后交楼,避过这一轮低潮,那就更理想了。


我们澳房汇这个最大的澳房社区还是蛮给力的,在我这样想的时候,就得知CLG Group的Allen Yan有一个楼盘A1 Hurstville即将推出。



关于A1 Hurstville


五年前,Allen在McGrath Project工作的时候,我们就认识了。当时Allen任职澳大利亚第一家本土上市的地产公司McGrath Project 亚洲部负责人,现在是CLG Group的老板,A1 Hurstville 的销售总监。对于能否满足“好楼盘的DNA”,他是很谦虚的。不过,得知我是因为被ULI指数的“导流”而来,也是很高兴,答应尽量讲解一下他的项目,以完成这个寻房的案例。下面就是我们的对话:


【问】“Urban Living Index都市生活指数”把Hurstville评为南区第一,你怎么看?


答:从位置上说,Hurstville坐火车到中央火车站,快车只需要19分钟,到悉尼国际机场只是12分钟。自己开车的话35分钟能到市区,20分钟能到机场。这儿去悉尼科技大学和悉尼大学也不到40分钟。 


买这里的大部分都是本区附近的人,而且大部份是华人。正所谓“南好市围,北车士活”,两者在悉尼华人的心目中都鼎鼎大名。在悉尼南边来说,大型的购物中心是比较少的,我们这里的最大,附近也有大的工作区域,比如Kogarah的医院,还有大型公园。不知不觉间, Hurstville现在已成了南半球最大的华人聚居社区。南区的人住习惯Hurstville就再不会考虑搬其他区了。


这里确实很宜居,租金便宜,购物、餐饮选择多样而又方便。我自己是在Hurstville长大的,现在爸妈也住这里,对于他们来说,真的十分方便。



【问】能说一下Hurstville近年房价的历史吗?


答:房价最高是2015-16年的时候,两房可以卖到90多万元。那时候市场太好,价钱一下子冲得太过了,是有后遗症的。比如说,现在开发商就不敢随便把原来90万卖的两房下调到80万,因为这样会把原来买了的顾客都得罪了,特别是有些两三年前卖的楼花现在要Settle,银行须重新估值,如果现在新房卖得便宜,旧顾客的贷款就会拿不够,结果会很难看。这些开发商只好按兵不动。所以你看到现在已经没有新盘上市。


当然,现在你还会看到一些很低价在卖的,比如有一个位置不理想的,阳台出去6米就到铁路了,背着铁路的早卖完了,朝着铁路那面就卖不动,遇到房市低潮,只能放得更低。不太了解市场的买家,还以为Hurstville的房价都崩了,其实,真的走进房子里看看就明白。


Hurstville目前就只有我们一个新项目。也就是说两三年之后,市面上也只有我们这一个交楼。目前在卖的几个都是快交楼的了,由于受之前房市太旺影响,他们的定价会过高。



【问】那你们的定价呢?


答:我们开盘的房价是刻意定得便宜的,一房带车位由57万起,两房是83万起,单身公寓带车位也只是40多万,这是给年轻人和首置人士很好的上车机会,如果是投资人士,根据McGrath帮我们做的报告,租金年回报率可高达4.5%。从这个角度来看,我们现在的定价,大概相当于回到2015年底的水平,后面还有上调的空间。



【问】与银行的估值会有差距吗?


答:我们知道现在信贷审查很严,所以定价非常实惠,这是经过与银行充分沟通的。我们的合同价,有信心会与银行做出来的估价一致。在开盘的时候,还会有银行的经理来现场做讲座,专门讲解Hurstville区的物业估值。


【问】你们主要的客户对象应该也是华人吧?


答:是的,我们的展厅就在Hurstville非常旺的一条街上,在当地著名的伟洋海鲜酒家隔壁。展厅装修的过程中一直有华人买家走进来看,这也给了我们信心,中国人对于买房的需求还是很大的。


我们现在遇到的客人,很多是四、五年前用六十几万在附近买房“上了车”的,当时年纪轻,现在可能已经结婚有了孩子,身份拿好了,父母也跟着移民了,他们不想搬到别的区,所以趁房价下调想找更大更好的房子做个Upgrade。说实在的,Hurstville独立屋也太贵了,不现实。



对于老人、小孩来说,这个社区十分成熟,什么钢琴、插花、绘画、舞蹈、英语班都有,新移民在这里,两周之内就可以交到很多朋友,非常容易适应。这样一个地区,也注定了90%的买家会是华人。


而华人聚集的区域房价往往也更加坚挺,抗跌性也比其他区域强。



【问】华人最关心的校区如何?


答:华人孩子都比较注重功课,聚居多了之后,会产生一个效应,就是区内学校成绩的排名也会提高,其中一家最好的学校Hurstville Public School(公立小学),我们走路500米就可以到,以前它的排名是30多名,去年就排到17了。附近还有两家精英学校,Sydney Technical High School, 距离项目850m,和St George Girls,距离项目3.5km。还有另一家很好的私校,叫Danebank Anglican School for Girls,离我们大概900米,这可以说是整个南区最好的私校,所以小孩子读书是十分方便的。我们离TAFE NSW也只有2.8公里。


【问】华人买房会有特别的要求吗?


答:有呀,这项目的好多细节,就是为华人做的。比如我们在所有厨房都装上自动滤水,这是整个大厦统一换滤芯的,以专门的水管入户,这对华人住户来说是会很方便,比每户单独安装更便宜,但如果针对老外客户,就不用那么讲究。


还有所有的马桶都是智能马桶,连水箱也是入墙内置式的,美观又节省空间,这在中国的高端豪宅已经很普遍,但在澳洲,特别是悉尼南区,肯定算是顶级的公寓内装。


中国人会更喜欢在家做菜,所以我们特别讲究厨房的空间和设计,比如大家都知道Miele是顶级的炉具,我们都用了,但有一个标配是很少人做的,就是把微波炉和烤箱都预配做入橱柜中,这看起来非常整齐美观,微波炉也不占用灶台上的位置。


如果你留意我们的厨房电源开关,是带USB插口的,为什么?因为不少年轻人习惯手机不离身,会带iPad看着菜谱或视频做饭的呀。



我们三房公寓的炉头有五个,两房的是四个,抽风都是管道式直接外排,厨房、客厅用的都是防水、防摔、防刮的木纹砖。厨房和客厅的地板也保持用料统一,美观且实用。厨房自带内置分类垃圾桶,厨房案板厚度是标配的40mm。


卫浴五金方面我们选择了和世界顶级卫浴品牌KOHLER(科勒)合作,自动马桶是来自日本的TOTO(东陶),毛巾架也是自动加热的。



在内装方面,在Hurstville像我们这么讲究的你找不到第二个了,因为大多数开发商都非常注重成本,各个团队是分包的,为了效率就只按普通标准,过得去就行。像我们这样前期花大量的时间精力来做调研,然后专门为适合华人的生活抠细节的很少见。看似微不足道的细节上的考究都体现了我们开发一个项目的态度,严谨,负责,创新,每个元素都追求极致。


我们很清楚在Hurstville有很多楼盘可以被拿出来比较,开盘的虽然不多,但完成了的挺多,我们想做的是与别人不一样,而且是看得见、摸得着的,就像项目名字A1 Hurstville一样鲜明。


【问】对Opal Tower这件事有什么看法?


答:出了Opal Tower这样的事,对从业人员来说是一个警醒,未来的验收过程只会更严格。出问题了担责的一个是建筑商,另一个就是项目管理,因为盖房子的每一步,都需要他们签字。通常建筑商一定是买了保险的,而且都是在他们的名下。


我们目前做过的项目都没有超高层的,因为我们也知道,超高层的责任比较大。但低层也是有风险的,这就需要选建筑商时一定要非常严谨,我们的经验是一定要在银行认可的名单上选。


【问】Opal Tower之后,大家都很关心谁是开发商,你也介绍一下?


答:A1 Hurstville的开发商Elite Building Group,原来就是建筑世家,从父亲做起,现在父亲年纪大了,才交到了儿子手中。他们的强项就是建房子,当然,角色转换为开发商后,就会另找建筑商投标承包。现在我们还没到投标的时候,但一定会从银行认可的名单上选,很可能就是我们Ashfield项目的团队,那个项目已经封顶了。欢迎大家预约参观。


在这个事情上团队的经验是最重要的。刚才说到负责任的还有项目管理,我们CLG Group和项目管理公司CPDM,就是一个完整的开发管理服务平台,从策划,设计、报建、融资、销售到施工都帮助开发商把关。所以,我并不是一个传统意义的销售中介。除了管营销,我还是一些项目的董事和法人,要签所有的文件、要见银行、要见顾客。这是一种新的开发模式,在我们这里,有些投资人甚至连办公室也不需要设、Invoice也不用自己开,会计也不用自己做。甚至在刚开始买地时,就会把我们带着去。而银行对整个项目的贷款,主要是因为对我们这个专业团队的信任。过去三年,我们已经成功做过了Rouse Hill、Ashfield、Parramatta、Castle Hill等多个地区的项目。



【后 记】


我知道在市场低潮的时候,大家最爱听的是如何捡漏,这个我以前写过好几篇了。


这一篇是正儿八经地说选房的思路,算逆市而为,会刺激到一些房市愤青的神经,抱歉了。


但如果有朋友喜欢我的思路,并注意到这个项目,应该再亲自去听、去看、去了解。 


文章后半部份对A1 Hurstville项目的探究过程,应该可以整理成很好用的打分体系,但这里篇幅已经太长,日后再续。


白岩松说过这样一句话:“你站在二楼往楼下看,四周都是垃圾;你站在八楼往楼下看,到处都是美丽的风景。”


2019,我们需要望得远一点。



| A1 Hurstville项目展厅 | : 9 Crofts Ave,Hurstville NSW
| 预约电话 | :1800 958 168




    

作者:James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席


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