上一篇文章为大家简略的介绍了澳洲的土地税。在澳洲投资房产，组合不同，受土地税的影响也各有差异。为方便理解，我们以王某人拥有3套澳洲投资房产为例进行说明，假设其相应土地价值分别为（A）15万，（B）19万，（C）25万，则投资土地总价值为59万。

组合一：分散投资到不同的州

• 如果业主将所有物业都投资在一个州，例如新南威尔士州，则其总值59万的投资土地在2013年所应缴纳的的土地税为$3044。

• 如果业主将所有物业分散投资到新南威尔士州，维多利亚州，昆士兰州，西澳，南澳，则不需要交任何的土地税。这是因为，各州的土地税都是独立统计的，即只对本州的投资土地进行核算征税。

组合二：投资公寓，而不是只投资别墅

公寓所承担的土地价值相对别墅较小，这是由其在整个开发用地中所占的较小比例决定的。在西澳投资别墅（土地税相对低的州）或在昆士兰投资公寓（因为在昆士兰投资公寓的实际土地税较少）等投资组合起到降低土地税的作用。

组合三：使用不同的所有者类型

不仅澳洲土地税的征收在各州是独立核算的，而且还仅就同一个所有者类型进行核算。例如，王某一家在新南威尔士州拥有上述3套投资物业，然而一套投资物业是在王先生名下，王太太持有第二套投资物业，第三套投资物业由两人的联名账户共同持有，或者被两人共同组建的信托纳入囊中，他们有可能不用支付土地税。

上述情况是我们常见的组合形式，但这只是投资规划中非常局限的一部分。而且，政府可以随时根据社会发展，经济变动对现行政策进行更改，所以长期投资规划远比仅仅为节省税负对投资者来说更重要。

小贴士:

土地税的申报

以刚过去的2013年为例，如果截止到2013年12月31日，投资人的投资物业超过州政府的土地税豁免金额，则该土地税的最晚上报期限为2014年3月31。在现实操作中，我们发现很多纳税人因对土地税并不熟悉，造成没有申报的事实。大部分未申报者是被税务局在随机抽查中发现，还有的是在转售投资物业时买家要求出示土地税申报记录，才知道土地税的存在（因为未付土地税是随转让协议转嫁到买家身上）。

在这种情况下，业主需要支付所有未付的土地税并有被征收利息甚至高额罚款的风险。

比较好的建议是每年持续的申报土地税。即使业主无需缴纳税金，也最好在线递交一份申请表格；如果确定不需要缴税，业主会收到税务局发出的一份无需缴费通知。而这样可以大大降低因遗忘或忽视而带来的不必要的经济损失。

撰稿人：王明轶

责任编辑：马茵娜

普华永道澳大利亚税务高级经理

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