【房产知识普及每日十问】,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

风险和收益永远并存，不管在国内还是在海外投资房产，小编认为都要特别的谨慎考虑，很多在国内很火的公寓楼盘，业内通称“大通盘”，在海外的市场并不是那么“吃得开”的。很多盘，国外很火，国内投资者却闻都未闻。总之，多方比较总是好的。小编希望每个买家都可以买到好的投资自住的物业。Q&A 欢迎每个朋友给小编留言！

Q130. 对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火车站或公交车站，Unit基本是3，4层，没什么附加设施，Apartment通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相对的物业管理费也较高。这类的房产土地地契为共享地契

2）Townhouse/Valla联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse多为双层和多层建筑，Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

3）Terrace：维多利亚式的建筑，常见一整排的Terrace，前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比House来说，面积小很多。

4）Duplex/Semi: Duplex是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子，土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。

5） House别墅：平常所说的house就是前面一个小花园，然后房子，房子后面有一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。

Q132. 澳洲房产的中位价和中间价如何定义的？

在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”（Median Price）和平均价（Average Price）这两个名词。

房屋平局家即使在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目

中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。

例如，某个城区在某段时间里售出11套住宅，成交价分别是30万，32万，34万，36万， 40万， 42万， 45万， 50万， 62万， 70万， 80万，其平均房价是47.4万，而中位价就42万。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价供投资者和自住人士参考。

Q133. 什么是房产的折旧？以及跟房产投资者有什么关系呢？

根据所得税评估法（1997年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降，房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其他项的投资收入，进而减少了水费支出。

Q134对于投资人而言，可折旧资产都包括什么？如何能最大化折旧免税额，从而降低缴税额？

所有投资及购买的物业，根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。

例如：地毯，烘炉，电视机机顶盒，洗碗机，干洗机，百叶窗，窗帘，空调，加热器，热水系统等设施，以及建筑物本身，都是可以计算折旧的，从而见面了投资人的纳税金额。请注意：购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。例如：投资人支付50万澳币购买别墅，其中土地的价值部分占27.5万澳元，土地上的房产的建筑成本22.5万澳元。而这22.5万的建筑价值是计算贬值折旧的。贬值折旧幅度从2.5%-4%之间。此外，澳洲一般商业住宅的计算折旧率为2.5%

Q135 澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证？

澳洲是地契证明。她们的证件只是一张印有公章的纸，上面有相应的编码在澳洲的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。

Q136 海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的？

银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款最多金额通常为年收入的5-6倍

举例：如果贷款人年收入为36万人民币（相当于6万澳币），则银行可以最多贷款36万澳元给贷款人。

Q137. 澳洲所得税的征收对象是什么？对海外投资人的收入是否进行征收？

根据澳大利亚税法的规定，凡为澳洲税法上所认定的居民，所谓澳洲税法认定的居民，一般说来只要住所在澳大利亚境内，就算你不再澳洲或在澳大利亚居留满183天以上者（海外投资人）便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务，不论其所得来自澳洲境内或境外，均需向澳洲国税局申报所得税。

Q138 澳洲所得税的计算周期是多少？

澳洲财务年度从每年7月1日至次日6月30日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额（澳币$18200)时，便需要申报个人所得。

Q139. 对于澳洲的银行而言，可以提供给海外人士贷款的银行有哪几家？

目前对海外人士提供贷款的主要银行有：圣乔治银行（St George Bank），澳洲联邦银行（Commonwealth Bank），西太银行（Westpac Bank）和澳盛银行（ANZ Bank) 这四家银行。而在澳洲的中国银行，及刚刚开立分行的中国建设银行等中资银行却没有对海外人士在澳洲买房提供贷款业务。

Q140 在澳洲做房地产投资，为何要秉承中长期投资？

在澳洲，经过45年的房地产的商业化的城市发展，把投机者淘汰出市场了。澳大利亚的房地产投资不是投机生意，澳洲房地产成为全世界公认的最佳低风险投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地。