各国房产投资比较：懂得风险才能获得收益,Zhenhaihuarui微信公众号文章

经过连续不断的“史上最严”调控，国内住房市场已大幅降温。加之国内经济增长减缓，价值人民汇率一直持续低迷，股市仍在“慢熊”期……等等因素，使得不少投资者将眼光转向海外。

而留学浪潮和中国企业拓展海外业务，使得越来越多中国人拥有国际背景，成为“世界公民”。根据胡润研究院的研究报告显示，这一人群中有大量高净值人士，而购买不动产（房产）是他们较为常见的海外投资理财方式。

高净值人士的海外置业最主要原因便是“分散风险”。然而，国外房产市场情况以及相关政策和税务，与国内千差万别，以下为多国简要的房产市场、税费及风险总结，希望能够帮助您进行正确的投资。

美国

美国作为世界第一大国，自然吸引许多投资者的眼光。有数据示，2014-2015年，中国人在美国买房花了286亿美元（约合1775亿人民币）。由于经济逐渐复苏，美国一些地区的房产确实很具有投资价值。

“外国人（指一年未在美国居住满183天的人）”在美国的房产，如果出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%。如果房产卖掉，则需交获利的33%，在此之前卖方还要支付各种费用，这些费用几乎要占房屋全价的7%左右。

(图：西雅图市中心，由于纽约洛杉矶房价过分高昂，迫使许多年轻人向西雅图等新兴城市迁移，也拉动当地房价）

风险1：“买房容易养房难”

购买美国房屋不仅要每年缴纳房产税，还有保险费、物业费等，维护费用不低。在很多州，业主委员会权力很大，如果业主拖欠业委会会费，甚至发生过被业委会拍卖房产的情况。

风险2：州差异大

美国州与州差别巨大，纽约、洛杉矶等国际性大都市和全国的情况就极为迥异，东西部沿海地区，和中南部内陆地区的差别也十分显著，对于不熟悉当地情况的投资者也是一大风险。

风险3：遗产赠予税高

美国还会征收遗产赠予税，往往税费高昂，如果是父母为孩子购买房产，要注意这方面的税费情况。

加拿大

加拿大作为中国人最喜欢的房产投资目的地，近年来房价确实高涨，尤其是中国人集中的多伦多与温哥华。

加拿大为抑制海外投资过热，加拿大政府已开始出台相关政策，如：2016年8月起，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府，决定对外国国籍的买家收取高达15%的房屋购置税。

（图：多伦多鸟瞰图，由于温哥华的限购，使得多伦多目前成为加拿大房产市场的热点）

风险1：全国负债率高

不仅海外人士，加拿大本身的居民也热衷于房产投资，甚至不断举债买房，使得全国的债务水平不断上升。

风险2：人口增长缓慢

加拿大人口增长缓慢，全国平均人口增速为0.9%，实际住房需求并不像购房市场一样火热，因此租金回报率不高。

风险3：可能存在大泡沫

此前加拿大最大的非银房贷供应商Home Capital Group股票大跌，几乎崩盘，也显示加拿大房产泡沫严重。

英国

英国脱欧造成英镑大跌，嗅觉敏锐的中国投资者纷纷抄底英国楼市。加之英国的一些大城市长期处于住房短缺的情况，使得英国房价确实有所上升。

不过英国政府无意于让国内楼市过热，于是在2016年4月1日出台新的印花税政策，购买25-92.5万英镑的房产要缴纳8%的印花税，92.5-150万为13%，超过150万则要缴纳高达15%的印花税。海外人士在转让物业时，则需要交18-28%的资本得利税。

（图：伦敦桥，伦敦市区的房产虽然增值很快，但是总价太高，投资难度大；而接二连三的恐袭大也让这座城市蒙上阴影）

风险1：硬脱欧

首相特蕾莎梅提前大选却并未取得胜局，英国政坛可谓“四分五裂”。欧盟正向英国索要高额的“分手费”，金融大鳄索罗斯再次盯住英磅，这都是后脱欧时代英国经济的不确定因素。

风险2：通货膨胀率过高

脱欧之后，英国的CPI不断上涨，通货膨胀压力加剧势必抑制国内消费者购房。长期可能对英国的楼市造成负面影响。

风险3：民族矛盾导致恐怖袭击

从曼彻斯特的演唱会到伦敦桥，英国近期恐怖袭击不断。尽管独立于欧洲大陆之外，但英国境内的民族矛盾和社会割裂问题并不少于德法。对于以日后移民为目的购房的投资者而言，长期存在风险。

西班牙

自从西班牙推出“买房移民”后，吸引了一部分有移民意愿，但又无法满足加拿大或美国移民条件的投资者。西班牙统计部门2016年公布的数据显示，投资移民法出台以来，中国投资者在该国共成交了363笔交易，占交易总额的30.5%。

该“买房移民”规定投资者需要在西班牙购买价值50万欧元的一套或多套房产（必须为房产净价值，不含任何税费）。所购房产需保留5年，5年期间不能买卖，可以自住或出租，出租房产需申请营业执照。

（图：马德里老城区，由于西班牙房产资讯的有限性，马德里还是中国投资者在西班牙主要考虑的城市）

风险1：买房移民不能工作

买房移民的投资者并不具有工作权（不能被雇佣），也不享受当地的免费医疗福利，对于想要以此开始海外生活的人并不合适。

风险2：经济持续低迷

众所周知，西班牙的经济已经多年萎靡，国内就业率低，许多当地的年轻人都找不到工作。尽管目前房价被“买房移民”推高，无疑是吹大泡沫，很难确保未来的收益。

风险3：投资信息透明低

由于语言和地区差异，西班牙房产信息较之英语国家很不透明。一直存在无良中介，抬高房价赚取高额佣金的案例。

泰国

价格便宜是投资泰国房产近年来兴起的原因。芭堤雅、普吉岛等旅游旺地，一套别墅不过几十万人民币，租金回报率较高，因此吸引了不少中国买家。

在税费层面，泰国的房产交易税新房为1%，二手房在交房后出售，5年内税费为4.3%，5年后是1.5%。总体而言税费并不高。

（图：芭提雅码头，作为旅游胜地，芭提雅相关的房产投资项目近年也层出不穷，但基础设施的薄弱仍限制了房屋增值）

风险1：“永久产权”不易获得

许多国内中介总是强调泰国房产是“永久产权”，事实上外国人并不能在泰国拥有土地，房产的产权多数是90年，并且是30年一签。在一些地区，外国人可以购买带有土地永久产权的别墅出售，但前提是外国人要在当地开办公司才能获得。

风险2：中介不规范

泰国的房产中介普遍专业素养不高，常常出现不规范操作的问题。而泰国政府对中介并没有系统的法律来约束，造成中介在购房市场中的强势地位。在帮忙打理房产时，经常有乱收费的现象。

风险3：房价高涨可能只是“传说”

现在泰国市场流传“中国人推高房价”一说，实际并未到如此程度。芭提雅和普吉岛之类的地方，基建仍旧十分不完善，有大量几年前在那里购房的西方人，在出售自己的房产。因此想靠买卖房产赚取差价的投资前景并不明朗。

日本

日本整体房价相对欧美国家偏低，近年日元汇率又持续较低，使得很多中国投资人涌入日本市场。

日本的税费项目比较繁杂，购买房屋是需要交纳如消费税、登记税、房产取得税、印花税等税金。此外，日本对个人要征收固定资产税，该税额为固定资产评价额的1.4%，固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定，大约为市场交易价格的50%-70%。

（图：东京局部鸟瞰图，密度高是日本房产的一大特征）

风险1：有自然灾难

日本是地震多发国家，尽管日本人对建筑的抗震要求很高，如对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。但仍旧长期存在大地震的可能，增加了房屋投资的风险。

风险2：老龄化社会

尽管日本房屋租金回报率较高，不少有房价的4%-5% ，但由于日本老龄化严重，年轻人口占比减少，使得空屋率高，靠租金赚钱并不容易。日本还有“2019年问题”，即日本的家庭户数将从2019年开始减少，房屋的供大于求现象将更为明显，房产升值的可能性不高。

澳大利亚

近年来澳大利亚日益成为华人投资移民胜地，中国富豪在澳买豪宅的新闻更是层出不穷。尤其是墨尔本，由于人口高速增长，房价持续攀升，更吸引诸多中国人的投资者。根据维州房产研究所REIV的数据，2017年第一季，墨尔本的房价上涨甚至超过悉尼，别墅（house）达到7.6%，年增更是高达18%。

（图：本年度墨尔本目前售出的最贵房产，售价为1900万澳元）

在澳洲拥有物业并不需要缴纳房产税，不过购房时要缴纳印花税，各州也不尽相同，但都采用进阶制缴纳。海外人士购房需要申请FIRB（外国人投资审查委员会）的批准。澳洲对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，只能购买新房，主要以off-the-plan（期房）公寓房，以及House& land Package（购地建房）为主。

（图：墨尔本鸟瞰图，墨尔本连续多年都被评为世界最宜居城市）

在澳洲持有物业并没有房产税，总体养房成本不高。所有房屋都需要缴纳市政费（council rate），各市政厅根据物业的面积、情况不同，收取的市政费不同，一般在1000-2000澳元左右。

如果投资（非自主）独立别墅，土地价值超过规定的部分（维州为25万澳元）需要征收土地税，同样采取进阶制缴纳。

如果投资整体开发的公寓或联排别墅，则需要缴纳物业费（body corporate），视物业的配套设施、服务不同，收费不同。通常如配有健身房、游泳池等，物业费可能在每年3000澳元左右。

（图：澳洲当地人更喜欢有前后院，户外空间大的独立别墅）

风险1：贷款难度较大

从2016年3月起，澳洲的主要银行就逐渐收紧对海外人士的住房贷款，目前几乎都暂停了贷款给海外投资者。一些国际性银行可以为海外人士贷款，但贷款条件也比较苛刻。

风险2：公寓房可能贬值

事实上，澳洲本地人更倾向于居住独立别墅，公寓房多用以投资，因此本地需求量不高。以墨尔本为例，市区有些公寓房，80%都出售给了海外投资者。由于海外人士无法购买二手房，意味着公寓再次出售时只能卖给当地人，由于当地人对公寓需求有限，投资风险就比较大。根据澳洲房产数据机构CoreLogic最新公布的研究报告显示，墨尔本市区的房产再售亏损率非常高，达到23.7%。

（*各国房地产市场情况，以及有关房产的政策变化较多，以上信息仅供参考，请以各国政府官方信息为准）

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