核心提示：分析认为，澳洲房价之所以持续上涨，一方面和人口增长带来的需求有关，但澳洲储备银行（RBA）接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳洲房产市场得以火爆的重要诱因。

中国楼市阴霾密布，澳大利亚却是方兴未艾。

澳大利亚国民银行（NAB）的房地产景气指数季报显示，2014年一季度，澳大利亚各州的住房市场持续景气。除维多利亚州外，其他各州的房价预计将会继续上涨。以悉尼为首府的新南威尔士州的房价增长预期3.3%，与昆士兰州并列为各州房价增长最快的区域；而资本回报率方面，昆士兰州以4.4%拔得头筹。

据NAB的报告，外国人的购买给澳新房市场带来很多需求，目前每7处新建房产中，就有1处卖给外国人。根据澳大利亚法律，非澳大利亚居民只能购买新房，不能购买二手房。在昆士兰州，外国买家的需求更占到总需求的24.4%。房地产专业服务和投资管理公司仲量联行的报告显示，外国购房者倾向于东部沿海各州。仲量联行认为，从回报角度来看，澳大利亚房地产市场仍处于上升期。

外资涌入与房价泡沫

外资涌入购房，引起澳大利亚当地媒体的警惕。澳大利亚不少舆论认为，外资涌入澳大利亚楼市导致楼价上升。

2014年3月，澳联邦议会启动房价调查委员会，针对澳房地产领域外国投资状况展开调查，以了解外资涌入影响。主管的议员是自由党国会议员奥杜伊（Kelly O‘Dwyer）。

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏说，对外资涌入澳大利亚楼市是否推高房价要理性看待。“第一，在澳大利亚外国人只能买新房，不能买二手房，所以两个市场还是互相独立的；第二，外国人买房的均价是150万澳元以上，属于高端住宅市场，没有和刚需者在竞争。”

澳联邦政府对首套房购买者实行鼓励政策，但只有首套房价格在65万澳元以下，才可获得政府提供的1.5万元购房补贴。也就是说，满足刚性需求的房屋应该是65万澳元以下的。

“统计结果显示，‘刚需’占购房贷款申请总量的20%，其余都是非首套房购买贷款，也就是说，投资需求和改善住房的需求才是房价上涨的因素。”夏飏飏说。

另一方面，对澳洲房价是否已形成泡沫，房价会否下跌，澳大利亚舆论也争论不休。

分析认为，澳洲房价之所以持续上涨，一方面和人口增长带来的需求有关，但澳洲储备银行（RBA）接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳洲房产市场得以火爆的重要诱因。目前许多非银行机构的贷款利率可以做到年息5%以下，并且可以提供90%购房贷款。作为对利率最为敏感的房地产市场，房价上涨在情理之中。

但加息预期也愈来愈强。澳大利亚储备银行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）4月3日在参加美国商会举办的商务午餐会上公开表示，他对目前快速飚升的房价感到担忧，同时警示投资人：房价能升也会降。

夏飏飏指出，近两年澳洲房价上涨虽然很快，从2012年中期到2014年1月增幅达到16%，但如果与上一个房价高点2010年末相比，房价仅上涨7%，因此从近5年的水平来看，房价是稳步上升的趋势，并不是陡增。

“如果银行提高贷款利率，也可能会同时放松贷款要求。”夏飏飏补充说，在澳大利亚买房者对价格的预期已经抬升，对房市信心指数仍然乐观。

中国房地产投资大增42%

澳大利亚外国投资委员会（FIRB）今年2月公布的数据显示， 2012年7月1日至2013年6月30日，FIRB批准的外国房地产投资为519亿美元。来自中国的房地产投资为59.32亿澳元，比上一财年增加42%。来自中国的总投资为158亿澳元。也就是说，中国对澳房地产投资占中国总投资的37.5%，中国向澳房地产投资占外资对澳房地产投资的11.4%。

多家中国公司都曾表示将继续投资澳大利亚房地产市场。

绿地澳大利亚公司总经理Sherwood Luo在2013年底接受澳媒体采访时表示，该公司计划每年投资增长率为50%。这就意味着3-5年内，其投资可达75亿澳元。

2013年3月，绿地集团宣布，将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼绿地中心”及配套商业和高星级酒店。该项目总投资约为4.8亿澳元，这是“绿地中心”品牌系列首度落子海外。

除悉尼CBD区的“绿地中心”外，接下来绿地集团还投资了墨尔本赛马场附近的地块，计划修建1000-1200套住宅。2013年绿地集团投资澳大利亚总计10亿澳元。2014年初，据澳大利亚华文媒体报道称，绿地又在悉尼获得两个地块。

绿地并非个案。2014年2月，碧桂园澳大利亚有限公司斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。这是碧桂园首次进军澳大利亚市场。

在酒店地产领域，2014年初，中国富华国际集团以1.3亿澳元买下墨尔本地标建筑柏悦酒店（Park Hyatt），并考虑继续进军其它地产。

除悉尼外，中国公司在维多利亚州首府墨尔本的投资也十分积极。2013年下半年，湖北福星科技公司发布公告称，其旗下公司融福（悉尼）公司（Financial Fook）挺进墨尔本市场，以1800万澳元买下南岸区一开发地块。

根据仲量联行的统计，65%的外国房地产投资集中在新南威尔士州和维多利亚州，最受外国房地产投资青睐的城市是悉尼和墨尔本，原因是城市发展更为完善，就业机会多，附近有学校和大学，亚洲人口多并将持续增加。

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