PDRIA讲师的故事Aaron LIU(PDRIA讲师／地产开发项目经理)
澳洲地产开发学院每个讲师都充满着传奇的经历和讲不完的故事。讲师们来自不同领域，不同背景，不同文化，但当聊起来地产开发，各个眉飞色舞，好像有讲不完的话，用各自独有的魅力感染着、影响着一批批PDRIA开发课程的学员。2015年3月5日，Aaron LIU讲师讲述他的故事。
澳洲地产开发研究学院经历了初期的发展，如今的讲师队伍可谓是藏龙卧虎，涵盖了开发公司高管、管理公司项目经理、大型地产项目开发经理、四大银行的融资专家、专门从事地产开发业务的税务会计师、律师等。如果这个讲师团队是一个乐队的话，Aaron LIU就好像是这个乐队的低音鼓，话不多，但句句有分量。为人低调、说话严谨是他的作风。有时候他的话语不多又不拘言笑，但说起项目时又变成了话痨。今天就说说他给我们讲述的故事。
案例一 —— 诱人的机会，深藏的陷阱
几个月前，悉尼东区出来一块开发土地。位置很好，价格也不贵，大约在180k－190k左右。Stage 1DA获批，Unit Mix还不错，两层Basement。这个区的每售价最少12000左右／平，算下Feasibility，ROC（成本回报率）至少35%。打眼一看真是一个黄金机会。客户出了Indicative Offer，拿了项目给我看。我查了下当地的Planning Map，发现附近有一个大型的storm water pipe，而且这个地块处于floodzone。当百年一遇大雨来临的时候，整个地块都将被雨（洪）水淹过。客户因为觉得有了DA，看到了获批的GFA，对planning 方面好像有些掉以轻心，一心着急拿下这块位置极佳，价钱很低的熟地。当看到Flood Issue时，马上打电话稳住客户后，先不要急着成交。随即我找到了Stormwater Consultant，让他看了Stage DA。得出的结论是，如果要建Apartment，需要在Apartment底下造一个5000多立方米的蓄水池，在蓄水池下再建两层Basement。当大雨来临时，洪水可以流入蓄水池，再从另一端排出。蓄水池的防水要做的很好，否则大水可能淹没整个地下停车场。单单蓄水池这一项，起码将建筑成本增加数百万澳元。基本把利润吞噬殆尽。客户得知消息后，万分感谢。避免拿上一个烫手的山芋。
案例二—— 弄巧成拙，忍痛割肉
挖掘区域规划变更带来的价值，是每个开发商梦寐以求的愿望。可如果功课做的不足，可能弄巧成拙。被悉尼某一区域在进行Master Plan Study，其中很多区域的Zoning有了修改，限高被增高了大约1倍之多。有些地主看好了这个机会，想趁机把土地出手。
其中一个地主让建筑师做了一个大楼概念图，设计图做的非常华丽，气派非凡。告诉买家Master Plan被通过后，该地块可以造一栋这样的商住楼，GFA非常诱人。买家没有经得住这个愿景和卖家agent口吐莲花的诱惑，交换了合同并交付了几百万的定金。
可当做到规划申请时，买家遇到了大问题。如果将这栋楼按卖家拟定的高度用于住宅楼，大楼的Overshadowing问题很严重（周围近距离高楼林立），根本无法达到最低规划要求，因此Council只能按照这个设计考虑批准做办公楼。不仅美好的愿景破灭了，而且项目的Feasibility被尽毁。经过再三考虑，买家只能忍痛割肉，放弃已经支付的几百万澳元，避免日后更多的损失。
案例三 —— 争分夺秒，留住DA
客户陈先生最近拿了一个很好的项目，谈笑风生的来见我，他说刚买了块熟地，DA再有一个月过期，但是之前没有Renew过，我们可以向council申请Renew DA。这是一块条件不错的熟地，他希望马上开始预售，同时做CC，再做建筑融资，进行招投标等等。我们对这个流程在熟悉不过了。就当大家按照常规的流程启动该项目的时候，发现这块地的DA已经再5年前Renew过一次，无法再次Renew了。如果再1个月DA过期前不开始Major Work的话，客户需要再次申请DA，轻则面临着项目的延迟，重则DA审批可能有变。
为了在DA过期前完成要求的Major Work，在接下来的一个月我们将平时三个月的工作压缩到了一个月。一周要求Architect出建筑设计图(ConstructionCertificate), 一周Tender，一周Site Preparation， 一周完成Demolition和开始地基工作。无论如何一个月的努力没有白费，DA总算是保住了。回头想想，如果客人在买地是能先让我们查一下DA History或者律师的尽调在彻底些，这个项目就不用如此惊心动魄了。
Aaron的故事还有很多很多，包括项目过程中Builder倒闭的，或则Builder的Sub-Contractor倒闭的，或是施工开始后发现别人的地基达到了我们地块上的。他回忆起这些经历时，有时深邃的眼神中还能看出当时的担心和忧虑。幸好，大部分情况下都化险为夷。
要想听到Aaron亲口讲述华人开发商在澳洲遭遇的障碍和陷阱，请报名参加澳洲地产开发研究学院在2015年3月5日举办的悉尼规划方向及开发潜力区域的解读研讨会，届时Aaron会现身说法，和大家交流下这些年做项目经理经历的一些轶事。虽然这些事情已经过去了，可对我们刚刚进入澳洲市场的华人开发商来说，都是需要处处留心的教训与经验。地产开发行业是残酷的，是充满调整和陷阱的。可正是这些不确定性和风险才让这个行业充满机遇与回报。如果重复犯别人的犯过的错误，这是无知的代价。
活动细节
时间 － 2015年3月5日晚6点－8点
地址 － 澳洲地产开发研究学院多功能活动室 (Level 1, 65-67 Foveaux St Surry Hills) 离Central Station 200米
费用 － 地产开发研究学院学员免费; 非学员( 全费$98, Early Bird $48)
报名 － 邮箱：[email protected];电话：0416 157 138 (Irene)
关于澳洲地产开发研究学院（ Property Develpment Research Centre of Australia)是一家专门从事于地产开发研究及教育的研究机构。学院关注地产市场及政府规划动态，分析开发热点区域及开发潜力区域。学院院长及在任讲师均为地产开发行业领军人员，总结一套完整的开发系统理论，重点分析开发风险，评估回报，降低开发项目风险，提高收益率。学院学生遍及地产开发各个行业，被视为地产开发商力量凝聚的平台。
Aaron LIU -- PDRIA现任讲师／地产开发项目经理
Aaron在建筑及开发方面具有10多年的经验。他曾在澳洲本地知名项目管理公司担任多年项目经理，并随后担任多个开发项目高级经理。他管理的开发项目规模从1500万澳元至3亿澳元不等。近些年帮助多个华人开发商处理开发项目中的棘手问题，将项目带出困境走向成功。
(转自澳洲地产开发研究学院PDRIA）
【新朋友】点击标题下面蓝色字“澳洲地产投资置业顾问”关注
【老朋友】点击右上角，转发分享到朋友圈。
