了解张玉良的人都说他是有点“疯狂”的企业家，敢于冒险、胆子大，绿地集团走得快也得益于此。

从绿地1997年第一次改制至今，增资次数达17次。2003年，国有资本失去了绿地的大股东地位，后来职工持股会占股比例一度接近60%。可从2009年开始，绿地职工持股会占股比例开始下降，最终稳定在28.79%。

张玉良笑言，自己从来不是“持红卡”的局级干部，可无论国资体制怎样如影随形，他似乎尤其懂得妥协中前进。

“宁可踩空，绝不断粮。”张玉良将自己的现金流比喻为“粮草”，高速扩张的背后，是水滴石穿的怀柔之术。绿地市场化的基因与生俱来，不管股权怎样演变，张玉良不变的是安全稳妥地推进绿地的市场化进程。

7月初公布财富世界500强排名中，绿地集团排名268位，比去年上升91位。

近日，绿地集团董事长兼总裁张玉良与他的管理团队将开会讨论2015年的发展目标，但与所有变革年代的企业家一样，他慎于长远规划，而是选择用松下幸之助的一句话来解释绿地集团的行为准则：“战略就是下雨打伞。”

可被复制的改制

“绿地上市成功的话，市值应该是中国房地产公司里的NO.1。”

借壳金丰投资，意味着绿地要把一家预估值近700亿的公司装进一个20亿市值的“小壳”里，难度可想而知。如果成功，此次借壳或将成为A股规模最大的借壳上市案例。更重要的是，上市如果成功，绿地历经多年的股权改革也将告一段落。

“我们上市又不圈钱，上市是使我们的所有制结构更市场化。”

绿地似乎赶上了好时候。十八届三中全会后，关于“混合所有制”的相关决定为绿地在政策层面提供了极大地支持，在此背景下，上海市政府也对绿地改制抱有很大期望。

如果回顾绿地的发展历史便可发现，其规模的不断增长是伴随着管理层的利益始终与企业利益紧密捆绑的一个过程。尽管张玉良承认，没有上海市政府就没有这个企业，但无可否认的是绿地管理层持有公司股份是其发展最大的动力。

绿地改制始于1997年。当初靠委办及下属公司出资两千万元成立的上海市绿地开发总公司改制为集团公司，注册资本为1.6亿元，其中绿地的职工持股会出资3020.43万元，约占注册资本的18.88%。而其余的股东均为委办下属企业。

“你看资本组合就知道了，摒弃了‘一股独大’的弊端。”张玉良表示。绿地通过引入5家机构投资者，实现了这样微妙的股权结构。2013年12月18日，绿地继续增资扩股，而新增部分由平安创新、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、国投协力五家机构投资者认缴，总额约为20.87亿股。随后经历了两次调整，目前占绿地集团股权比例为20.15%。

“实际上，我们已经在2013年的五、六月份开始做增资扩股了，(目的是)国有的股东尽可能不要一股独大，虽然现在是分不同的公司股东，但是如果哪一天政策一变，我们又可能被影响到。”张玉良说。

除了给予资金、各类资源之外，被引入的几家机构投资者也给了张玉良很多关于绿地发展的建议。职工持股会转为有限合伙公司上海格林兰，再通过后者旗下的32个小有限合伙公司将原先职工持股会中的982名员工全部囊获其中，不可谓不精妙。相关券商为绿地设计了这样一幅结构。

做别人做不了的模式

在住宅地产和商办地产之外，绿地集团决定将未来压在“产城一体”的开发模式上。

“宁可踩空，不可断粮(现金流)。”张玉良在两个词之间出现了一次意味深长的停顿。房地产主业上，绿地现在至少成功了一半，而另一半要看绿地如何将这些粮草转化为能量。

京津地区，尤其是北京的房地产市场，历来是大玩家们的必争之地。可从今年上半年北京的各个销售排行榜中，前十名很难看到绿地集团的身影。根据万科北京提供的数据，今年上半年整体销售规模约为117亿元。

“我们是以商办地产为主，住宅的占比在整体比重当中不到10%。”绿地集团副总裁、京津事业部总经理石文红介绍。而部分商办项目整栋出售，并没有走网签，这也是为何在北京地区的排行榜上很难看到绿地的原因。据石文红透露，绿地集团上半年在北京的销售规模在70亿元左右。

“产城一体化的核心就是以人为本。”张玉良说，三十年前他在政府机关上班时，每天要花三个小时在路上，深知其苦，“你硬是要把住宅和商务办公分开，这是最大的人为制造污染。”这也许是绿地决定投资地铁的原因之一。

目前，国内住宅项目的“配套”往往集中在居住配套方面，主要的产品包括社区商业、养老等服务项目。有专家指出，这样做的目的是为了提高居住产品的竞争力。张玉良对这样的观点表示赞同，但他仍认为，这“只是第一阶段”，模式仍需要深化。

在具体的商业模式上，绿地集团产业类项目和住宅的比例大致为55：45，在产业类项目的55%当中，约有30%被卖掉，换言之，最终绿地持有的比例一般在25%—30%之间。另外，绿地也会根据项目的开发情况不断调整持有的比例，“有些物业增长比较快，就多留一点。”

“我们得持有一部分商业项目，不持有就很难运营好；但如果你全持有，你的现金就跟不上了。”张玉良向记者解释绿地的商业模式。

绿地投资的地区以核心城市的非成熟地区为主，土地成本相对较低，经过3-5年的建设，绿地先是通过销售平衡资金，再通过持有的资产获得成长价值。

这正是张玉良思考的“做别人做不了”的模式：“小企业做不起来，他们没有这样的资源整合能力。你去引进资源，人家跟你来吗？东航、南航能跟你签约么？不可能的。”

不去海外是傻瓜

万科分别在去年和今年二月份投资了位于旧金山和纽约的两处项目，目前进入城市已经达到4座，其在纽约和旧金山的项目均选择与美国当地知名房地产公司进行合作。万科董事局主席王石就表示，万科在海外的业务比重将不超过总收入的20%。

万达同样表现活跃。就在7月初，万达集团宣布将投资9亿美元(约合55亿人民币)在芝加哥兴建一座高350米、89层的五星级酒店。据媒体统计，万达在海外累计投资已超600亿元。

而绿地在海外投资提速于2012年。“第一个十年做上海的绿地，第二个十年做中国的绿地，第三个十年要做世界的绿地。”张玉良说道，而2012年绿地集团刚好成立20周年。

事实上，张早就有出海的打算，而当时他选择的“用基础设施换资源”并没有走通。

从2012年开始，绿地选择了不同的一种策略，即做中国房地产市场的延伸。有人曾提出质疑称，为何13亿人的市场不做，反而要去海外做3000万人的市场？张的解释是，13亿人的市场当然不能放，可既然有能力去做3000万人的市场，“不去做也是傻瓜。”

“海外市场资源成本低，市场前景好，你有了解中国人的文化和需求，在海外中国人买房子不是买外国公司的，而是先买我们的，这不是竞争力？”张玉良对绿地的开发能力很有信心。

据了解，绿地今年在海外投资总额已经超过100亿元，遍及四大洲9个国家的12座城市，“我们投的都是一线国家、一线城市、一线地段，社会、法律、商务制度都很完善。”

海外媒体也曾提出了另一个质疑，绿地比起当地的开发商，到底有何优势？张不太服气。他认为绿地无论是在品牌、资本还是在全球资源整合能力上均足以与外国公司竞争，甚至是超过外国公司。

根据标准普尔前段时间的公布的报告，绿地集团的信用评级水平为BBB+，为国内开发商最高评级水平。张特意强调，目前绿地在海外融资成本并不比美国高多少，一般年利率在2.59%—3.5%之间，绿地在香港的上市公司为其提供了海外的融资平台。

在全球资源整合方面，绿地会选择与当地的公司合作，包括法务、税收等由其提供解决方案。

是否与当地的房地产开发商合作？除非法律不允许，张玉良一般倾向于自己操盘——做大股东，独立运营。一来可以锻炼自己的海外团队，更重要的是，他始终认为，如果自己没有独立开发的经验，未来的国际化之路会越走越窄。

“做财务投资，轮得到你中国的房地产公司去做吗？”他反问道，“人家要收销售额7%的管理费，帮你做总承包，如果一共10%的利润，轮到我们是什么结果？”

绿地在海外投资房地产的第一个项目是在韩国的济州岛。前不久，张玉良跟随200位企业家一同出访韩国，在接受当地媒体的采访中，张玉良称要继续深化在韩国市场的投资，下一步将在济州市中心打造最高的双子塔。

在澳洲，绿地去年销售达20亿元，截止到目前，绿地今年在澳洲的销售已经达60亿元，“80%都卖光了。这个市场有50%都是我们在做。”张玉良说，“全球化以后，不能完全将重心放在中国消费者身上，比如我们在伦敦的项目，70%都是卖给全球其他地方的(消费者)。”

建自己运营的金控

绿地需要找到新的增长点，张玉良认为，未来新的增长来自金融板块。

如此宏观经济形势，只靠房地产行业恐怕并不足以支撑绿地继续保持快速增长。

绿地2014年盈利预测审核报告显示，在绿地集团2013年的实际收入中，能源及相关产业营业收入约为1166亿元，高于房地产业务的923亿元，为集团第一大收入来源。2005年开始，在经历了一场空前严厉的房地产调控后，张玉良意识到要寻找“第二主业”，于是经过了一番并购、整合之后，能源产业成为近10年支撑绿地规模迅速壮大的重要板块，也为绿地提供了良好的现金流。

可如今，整个能源行业处于低谷期，过去的风光不再，甚至“一不小心就可能赔了”，且并不可能再成为绿地的增长点。因此，张玉良未来的规划是将能源板块进行瘦身。

因此，绿地需要找到一个新的增长点，张玉良认为，未来新的增长来自金融板块。

众所周知，房地产与金融有着天然的联系。“全球的地产都金融化的，金融化的地产商基本上都是整合资源”张玉良说，但目前国外的模式在中国并不适用。因此国内房地产切入金融的一个现成的方法是通过入股银行。

绿地也曾投资过城商行，但后来撤了出来，原因在于投资城商行的资产并不能带来满意的回报。“城商行上市，市净率六点几的都有，后来到零点几，现在一般在0.8—1.3之间，你能投么？”张玉良说。

如今开发商们已经不再认可投资城商行。而绿地的目的在于建立一家自己运营的金融控股集团，这个领域显然更具想象空间。

在6月底，绿地集团与中国信达资产管理公司签订战略合作协议，希望能够在未来深度介入包括金融资产管理、信托、投资银行类业务，自主参与经营。张玉良称，目前绿地金融板块的利润总额约为15亿元，预计明年会达到30亿元，增速极快。

张玉良表示，未来绿地金融板块中最核心的部分便是投行，将占金融板块利润总额的70%~80%。之所以选择投行，原因是其比银行、信托金融业务更具灵活性，更具盈利能力。

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