几种方式让你大幅提高租金回报,澳洲万邦金融微信公众号文章

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正现金流房产投资

看到这个题目的时候希望您没有跌破眼镜。上一篇我们刚提到不要追求正租金收入的房产，现在我们反过来又鼓励这种投资方式，扎心了老铁....

老铁们别急，我们今天是想帮助大家用另一个视角来看房地产投资。传统意义上我们说想找正租金收入的房产，通常指的就是买一个租金高的房子，不但可以支付掉贷款的利息和房子的杂费，同时还略有盈余，这样我们在等着升值期间可以不用那么辛苦。

我们在上一篇微信里提到正租金收入在房子拥有八成贷款的前提下是很脆弱的。因为涨利息，贷款强制性的本息同还和房屋保养维修下，分分秒秒变成负现金流。

在这篇微信里，我们提倡另一种思维。我们认为所有的财富都躲在问题背后，当你解决了问题，钱自然会来的，你用创意的方式解决问题越多，你的回报就会越大。当你没有解决问题，只是用钱买一个解决方案（solution）的时候，你等于是产业链最后的环节，利润自然少了。

例如,买了一个破房子是问题，如果你能把它翻新，就是在解决问题，回报就是房子立马升值。如果你买了一个新房子不需要做任何维护，那么你就等于买了一个解决方案，你付的钱自然更多，所以你需要等市场升值。

So我们认为的捡漏，不是房主疯了，而是房子因为有某方面的问题而低价出售，这些问题对你来说恰恰不是问题，因为你很容易就可以解决。所以你们之间是问题与解决方案的交换，你低价买了他的问题，他高价买了你的方案。

我们把这种思维带到房地产投资里——买一个高租金的房产是直接寻找了一个答案，你没有解决任何问题。所以你的回报也是不稳定的，最重要的是有时候租金回报越高的地区，其实升值越差。我们需要做的是找一个高升值，但是负现金流的房产，通过人为的努力（add value）把它变成正现金流，这样我们就可以同时享受高租金与高升值的回报。不要逃避问题，要去解决，每一个问题背后都是财富。

那么话说回来有几种方式可以大幅提升房产的租金回报呢？我列举以下几种方式

1. 装修（吸引更高档的租客，隔出额外的卧室）

2. 家庭旅馆（内城区的房子可以放在airbnb）

3. 祖母屋（后院空着也是空着为何不利用起来）

4. 节省中介支出（在普遍管理费还是5.5%的情况下，我还看到有人付7-8%）

5. 组织邻居更换物业管理（悉尼有太多不做事，但是物业管理费巨高的公司）

6. 换租客（很多人嫌麻烦一直保持同样一个租客，在市场良好的情况下永远不要怕加租金）

7. 更好的营销（我们有一个客人找一个中介租房，第一个一个月都没消息，换第二个，一周就搞定，为啥，第二个中介更好做营销，拍出的照片更好看）

8. 分租（请确保你的租客有稳定工作，并签署相关合约）

澳洲经过一波房地产高潮后，未来走势是每个人都关心的，但是不管涨跌，有一件事是确定的，那就是想取得超过市场平均值回报的，一定要做个主动的投资者，想做那个傻人有傻福的投资者，只能自求多福。悉尼在未来几年市场放缓的过程，大家的策略我们个人认为不应该是buy and hold，而是 buy and add value。