Airbnb日渐流行，短租收益高过长租，投资要点依然是地域,澳洲广角镜微信公众号文章

悉尼大学研究机构一份最新报告显示，越来越多的业主退出传统租赁市场，转向Airbnb民宿出租网向短期游客出租物业以获取更高回报，此举或对常规租赁市场造成压力。

据澳洲金融评论报道，这份由悉尼大学都市住房实验室（Urban Housing Lab at the University of Sydney）的Nicole Gurran和Peter Phibbs教授执笔的论文揭示了上述趋势，并认为这可能会遏制了悉尼受欢迎城区可租物业的供给。

报告分析基于Inside Airbnb自今年初以来的数据，并假设2％的出租空置率。论文将在下月出版的 Journal of the American Planning Association上刊出。

报告数据显示，在悉尼的中区和东区，Airbnb上挂牌的整套物业数量超过了区内空置待租物业数量，而这些通过Airbnb物业租出物业的租金收入与该地区的租金中位数相当。

在Waverley市议会辖区，其中包括悉尼受欢迎的海滩区如Bondi、Bronte和Tamarama等，在Airbnb上挂牌可租赁期超过90天的物业共821套，相比之下，区内待租的空置物业数量平均为232套。

在悉尼市议会辖区，在Airbnb上挂牌的物业共1268套，相比之下，区内待租的空置物业平均套数仅876套。

分析还发现，上述地区在Airbnb网上出租的物业尽管入住频率很可能低于常规出租物业，但租金收入并不逊于后者。

例如，Waverley地区在Airbnb网上租出的整套物业的每月平均租金为2947澳元，该区月租金的中位数为2920澳元。在悉尼中央商务区（CBD），在Airbnb网上出租物业房东的平均月租金收入为2866元，接近同区的中位月租金2960元。

Gurran教授表示，看起来Airbnb正在不断吸收内城区的可租空置物业。“内城区面已经临着非常高的住房需求，在Airbnb上挂牌的位于Bondi Junction和Surry Hills的物业数量似乎高于区内何一个时期的可租空置物业数量，Airbnb网上挂牌的待租物业正在与永久租赁供给形成竞争 ”。她认为在Airbnb上挂牌的内城区的整套房屋数量似乎足以对出租供应带来重大影响，并可能对租金形成压力。

不过，Airbnb澳洲区域经理Sam McDonagh表示，新州典型房主通过Airbnb获得的收入是有限的，每年仅4700元。他说：“他们绝大多数都是普通人 - 妈妈和爸爸和老年人”。

独立智库机构格拉顿研究所（Grattan Institute）在4月份的研究中发现，长期租户在内城海滨区域“显然已经无房可选”，因为区内15％的房屋在短期停留平台（如Airbnb）上挂牌。

不过，该机构认为短期租赁增加引起的任何租金增长可能是“本地化或轻量级的”，因为在Airbnb上的2.5万套悉尼物业仅占悉尼可租供给的2％。

但是，Gurran教授说，对空置率低于2%的悉尼内城区来说，即使是2％也可以影响区内的永久租赁供应。

Airbnb开始作为一个家庭共享平台，允许人们租出他们的备用卧室或姻亲房。而来自Inside Airbnb的数据显示，目前在Airbnb上列出的60％以上房产都是整套物业，而不是自用或共享房间。

同时，悉尼约30％的房东在Airbnb网上有多套挂牌物业，这表明他们很可能是房地产投资者。

短租网站Airbnb上面的悉尼一些最受欢迎的地方房租高涨，可以高达悉尼平均房租的五倍。

房地产界的专业人士说，因为房主从住房出租市场转向了度假出租市场，普通的租客被赶出了这些地方，而这些地方曾经是悉尼市对租客很友好的区。房地产界的专业人士如是说，悉尼大学一份报告也支持这种观点。

“在Darlinghurst区，现在的房租涨了很多，空置率更低了，而这一切与Airbnb有很大关系。”

D’Ettore房地产公司的总经理Dominic D’Ettore说，“许多房主现在在装修他们的房子，通过Airbnb出租出去，他们花钱买的东西从刀叉到床单，他们说一天可以收租300澳元，而不象租给居民那样一星期1000澳元左右。他们的收入正在翻倍。”

在Airbnb活动居悉尼之冠的Darlinghurst，中位数房租是一星期950澳元，就是说从Airbnb在悉尼运营六年以来上涨了36%。这一上涨幅度，几乎是大悉尼地区的总体租金上涨速度12.8%的三倍。

同一时期，在悉尼另一个很受租客欢迎的区Newtown，独院房的租金上涨了30%，公寓房租金上涨了近37%。

D’Ettore说，把房子做度假出租的做法相当普遍，“现在我们看到很多投资者买房后立即说要转到Airbnb去出租房。这在口耳相传。”

不久前，悉尼大学的城市住房实验室发表的一份报告也揭示了这一点。报告发现，Airbnb似乎在吸收内城区广受欢迎的地带的空置出租房。

根据Domain房地产集团的统计数字，一些地区被列为“度假出租热点”，如Bondi、Coogee、Manly，这些地方的租金，自从Airbnb和其它网上度假出租公司在悉尼运营以来，都出现了高于平均水平的增长。其中一些地方，出租房空置率下降了约15%，尽管整个大悉尼地区升高了40%。

在Bondi，独院房的租金上涨了58%，到1265澳元一星期，公寓房租金上涨了28%，到670澳元。同时，独院房的空置率下降了18%，公寓房的空置率下降了15%。

在Manly，增幅更加显著，独院房租金增加了62%，到1350澳元一周，公寓房租金涨了39%，到750澳元，两者的空置率都下降了15%。

然而，一些当地的房地产专业人士把租金大幅上涨的原因，不仅归结为度假出租的兴旺，也归结为海滨区居民租房需求的强劲。

即使如此，越来越多的证据显示，度假出租的网上中介公司对悉尼内城区和东区的影响巨大。房主把房子出租给度假者，比出租给长期居住者，收益可以多二至三倍。Domain集团的首席经济师Andrew Wilson说，在悉尼主要景点的毗邻区域，Airbnb的影响特别大，这给长期租户制造了难题，迫使他们到别的地方找房租住。

统计数字显示，公寓房受到的影响远没有独门独院房大。这可能是因为许多公寓房的管理委员会已经在制定内部规则限制特别短期的出租行为。

Airbnb否认他们的出租业务对住宅租金水平产生了任何影响。Airbnb澳洲发言人Dylan Smith说：“一个房主在Airbnb上登广告出租房的平均时长在Manly只是一年中有22天，在Coogee一年中有20天。”

他说，“Airbnb之所以成功的简单原因就是我们的房主，其中大多数是普通的澳洲人，他们把自己住的房子的一部分拿出来，为的是挣点附加收入。”然而，Airbnb透露，在他们网上招租的，其中20%的房子不是房主的自住房。

Bondi Beach公寓短租收益高

31岁的银行家Andre Sambrook 3个月前甩开了常规了租赁市场后，一直通过Airbnb向短期游客出租自己位于悉尼Bondi Beach的公寓，回报率增长了10%。