土地开发中的应关注的点,SummitpteEducation微信公众号文章

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开发商：拥有资金想要投入某个土地开发项目的个人或者公司

Builder:拥有执照，实施工程建设

设计师：设计外观

townplanner：比较熟悉城市规划

销售：开发商回笼资金的主要方式

银行：贷款的方向

Land seller：owner本人，政府（因为有特别要求例如养老专用等，土地会便宜出售），一些置业顾问（整合市面上所有资源，便于销售）

协助房地产开发的公司：由于投资人（开发商）不了解情况，所以需要聘用专业人才帮助.

第一步最重要-------购置土地

土地分为生地和熟地，生地即没有DA的土地，而熟地是有DA的土地，相比较之下熟地价格更高，因为缩减了开发的时间，申请DA是一个漫长的时间。

请选择专业靠谱的顾问咨询，保证至少百分之25%的年收益。其中包括土地的贷款价值，是否有租金收入，租金收入是否可以cover包括利息在内的所有开销。银行贷款多少，是需要至少如何的现金流才可以保持该项目有条不紊的进行。

在新州做DA要准备什么呢？

在新南威尔士州做房地产开发必须满足哪些条件呢？

正确理解土地使用规划、申请开发许可、申请建设许可，及需要支付的S94市政贡献费。这几步是必不可少的。

其中新州土地使用规则是项目开始的重要节点，此规划标准适用于90%以上的市政府。LEPs规划标准是有一个统一格式的。

另外，这规则明确规定了什么项目可不需要申请许可、什么项目需要获得许可，还有各种被禁止的事项。所以了解是否符合规定又显得何其重要，所以狠毒投资人为了避免申请DA的麻烦，会选择直接购置做好了DA的土地。

当然，这些条条框框，不是不能被挑战的。当你有充足的理由时，是可以申请跨越红线，改变开发标准的。例如Wentworth point本来8层楼的限高，但是3大开发商一起开发帮助政府建设桥等，才申请到超过10层甚至更高楼层的许可。毋庸置疑，楼层越高，收入越高。

如上图，每个council都有自己的展示厅，颜色不同代表该项目刚刚提议申请DA，还有DA是否Approved，房屋是否建成的区别。

申请DA是购置生地最大的风险，就是时间，还有贷款的利息的损失。如果该生地并没有收取租金涵盖了所有开销，那么该项目的风险会比较高。

新州35项基本土地使用规则

新州35项土地使用规则中，其中几项与开发商关系较为紧密的类别来讲解：其中5项关于住宅、8项关于写字楼、4项关于工业、3项特殊用途（如医院、基建及旅游），以及2项关于娱乐设施（公共或私人）。其中最重要的是容积率（FSR－ Floor Space Ratio），它决定了开发项目能有多少可售面积，也就是基本的价值所在。

专业顾问会教你如何用FSR去计算该项目的价值，其中涵盖了每个lot的土地价值，还有possible 的出售的价值，是否有25%以上，才可以判定该项目是否值得投资。

随后，本文会讲解如何改变开发规则。首先，我们应当清楚一个常规的程序，在了解每一步程序之后，再逐步研究每个程序中该做的准备和注意事项。

调整土地利用规划的程序

在新南威尔士州，调整土地利用规则的程序是这样的：

首先，要向当地市政委员会提出调规申请，让市政委员会知道你的调整提议与将来的市政规划会有冲突的地方；

然后，要提交你的解决方案，让政府决定是否许可；

第三，进一步提交至当地政府委员会（也可以是区域规划联合小组JointRegional Planning Panel（JRPP）及规划审批委员会PlanningAssessment Commission（PAC）；最后，再进行调规所需的战略调整，这里，你需要准备充分的理由，迎接可能到来的进一步陈述与沟通。应当注意的一点是，这一阶段并不代表就获得开发许可了，还不能动工建设的。

相关的各种程序如下：

提交程序

关于提交程序，首先我们应了解的是，此程序将淘汰掉不符合提交规定的规划方案，这一过程通常需要数月。提交程序需要五步，第一步即提交规划方案，第二步是提交通过，第三步为规划公示（一般需要14或28天），第四步是评审，第五步为决议阶段。需要注意的是，提交预审方案是非常重要的，如果市政委员会不同意你的重新规划方案，那么90天后你可以提交至悉尼市的JRPP或PAC进一步决定。

规划方案

关于规划方案，这是为市政委员会及规划部门准备的材料，草拟方案必须解释改变规划准则的理由和预期效果。计划书需要解释的内容包括：项目概况、调整理由、包括的相关条款、地图、社区意见调解的细节以及整体调整时间规划等。总之就是表达清楚，你为什么想改变规则，你想调整成的神马模样，时间到底如何安排，何时可以搞定。条理清晰，理由充分是计划书的重点。

关于改变规则，可以参考政府公报，这是在政府官网上也可以看到的。LEP是法定的官方文件，DA(Development Application)的申请可以同时进行提交。

基于第四部分的开发

基于第四部分的开发，DA需向当地市政府提交申请，如果是超过两千万的资本投资，那么可以直接提交给JRPP做评审，Norma的经验告诉我们，直接交给JRPP会比较节省时间，可以提高效率。若是在一千万至两千万的投资，可以交予JRPP批准或者等待120天后，由政府再考虑。当地市政府可以告知评估工作，但是最终决定还是需要JRPP来做的。

开发程序

关于开发程序，这里一共有具体10个步骤：1、与地方政府的预审会议；2、与邻居及社区的预先沟通与讨论；3、为地方政府准备多份备用报告；4、准备DA费用（基于开发成本的预估）；5、在线跟踪审批进展；6、正式知会邻居及社区——通常需要14-21天；7、地方和州政府评定；8、地方政府及授权代表的决议；9、有条件的准核及S94资金及志愿规划协议；10、若遭拒，则向上级规划部门上诉。

开发周期

关于开发周期，相对简单的DA需要60天或2个月，通常情况下需要3-4个月，复杂的项目需要6个月以上，若需要改变规则的话，就需要更长的时间，若在40天之后遭拒，就需要向上级规划部门申诉。所以在这一点上，我们需要注意留足时间，提早做准备。

5项成功诀窍

基于以上提到的内容，如果你希望节省时间，少走弯路，为此还提出了5项成功的诀窍和建议：

1、在需要时寻求获得专业团队的协助。

2、在提交申请前与当地政府人员进行技术沟通，无数事实证明，有效及时的沟通是事半功倍的不二法则啊；

3、挖掘并思考有利于社会公共利益的机会，如果你的项目是对社区有益的，政府也许会给予优先考虑；

4、提交完善清晰的规划与文件；

5、为进一步的谈判做好充分准备，一切文件啊，理由啊统统写好随时准备补充上交。

新的开发机遇

新的开发机遇总是伴随着新州的政府规划，2014年11月最新的的新州基础设施战略，从这个战略中可以看到，政府将投入80亿在悉尼的铁路公交系统中；在主要高速公路征收路费，延长西边并规划第三条过海高速；10亿澳币将被投入减轻道路拥挤的建设中；Parramatta区的公共交通与文化特区建设是将被重视的；西悉尼地区的健康、教育、及运动体育场的建设也是考虑重点；还有地区性货运和其他基础设施建设都是战略中包括的内容。

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悉尼的哪些区将来是政府重点开发的呢？