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文章来源：澳洲财经
什么是不良信用房贷？
不良信用房贷一般是针对处境艰难的借款人。不管是违约、破产还是part 9，还是有办法获批贷款的。
我可以借多少钱？
如果您有轻微的已付违约，最高可借到房产价值的95%。
如果您有较大的违约、判决、法院令状、Part 9 debt agreement或已解除的破产，则只可借到额度为房产价值的90%。
我能否获得批准？
如果你的借款低于财产价值的80%，即使你有不良信用记录，你通常也能以较好的利率轻松获得批准。
你必须从破产或Part 9 debt agreement中解脱出来。
贷款机构更有可能批准那些在过去6个月内按时还款的客户。
银行不太可能考虑您的贷款，可以联系到专业的贷款机构，他们可以提供帮助。
了解您是否符合条件
即使你有不良信用，在一定条件下也可以获得房屋贷款的批准。
本页是为目前有不良信用档案并需要房屋贷款的澳大利亚人准备的。
什么是 "不良信用"？
您过去是否有漏缴账单、信用卡、抵押贷款或其他类型的债务？
很有可能是在你的信用档案中，由Equifax（前身为Veda Advantage）等信用报告机构维护的你的信用记录。
以下行为被银行等信用提供者视为污点，它们可以阻止你获得房屋贷款的资格：
拖欠房贷，漏缴房贷：在过去的六个月里，你的欠款次数越多，那么贷款机构就会越警惕。一般来说，如果你只欠了一次还款，银行是不会给你再贷款的。
不良信用记录：不良记录，如违约，破产，判决，法院传票或Equifax信用档案中太多的信用查询，都会使你的申请受到怀疑。
贷款机构的信用记录：你过去在你申请的贷款机构的信用记录。贷款机构对过去与他们有问题的客户有较长的记录。
未支付的账单或税收：未支付的账单，如市政厅费率或税单，是一种不良信用记录，可能最初不会出现在你的信用档案中，但可能会在你需要提供的证明文件中显示出来。
公司陷入财务困境：如果你是一家陷入财务困境、破产或清算的公司的董事，那么这可能会影响你的个人信用记录。
过度承诺：如果你的债务与收入相比太多，或者你的总资产少于你的总负债，那么各大银行可能会将你评估为资不抵债或无能为力。
信用不良如何获批
主要的银行和贷款机构很可能会拒绝你的申请，但也有一些不符合规定的或专业的贷款机构，他们的贷款政策比较灵活。
他们会逐一评估您的房屋贷款申请，并倾听您的故事，了解出了什么问题，以及为什么获得房屋贷款会让您获得更好的财务状况。
这对于希望巩固现有债务的借款人来说尤其如此。
专业贷款机构通常可以迅速批准不良信用房屋贷款，以满足债权人的最后期限。
信用档案里包含哪些信息？
您的姓名、出生日期、当前地址、以前的地址、驾照号码、雇主和以前的雇主都是您的信用档案中存储的信息。
您在过去5年内申请的所有贷款都是您信用档案的一部分，它们以 "查询 "的形式出现。
其他方面的信息，如法院判决、法院令状和破产历史都会保存在您的信用档案中。
谁会陷入不良信用中？
许多陷入不良信用的澳大利亚人实际上并不是不负责任或 "坏人"。
他们中的大多数人只是遇到了不幸的生活事件，如离婚、失业、受伤或生意失败，导致他们的信用档案出现瑕疵。
属于不良信用的人也不一定是生活在外围边缘郊区。
经济学家们都知道，当利率上升时，富裕的郊区其实是最容易受到财务压力的。
这是因为他们的抵押贷款往往要大得多，而且他们的杠杆率也比较高。这意味着他们的贷款价值比（LVRs）更高。
再加上工资并没有真正跟上房价的增长，很容易看出任何人都会变得 "过度暴露"，陷入不良的信用状况。
最糟糕的是，如果你只是错过了几笔债务偿还，但此后一直在积极管理你的财务状况，有时在你犯错多年之后，这些记录仍然会出现在你的信用档案中。
2014年公布的综合信用报告（CCR）制度有可能帮助你减轻信用档案中的负面因素。
这也可能意味着，如果你的信用记录清晰，但还款记录不佳，你的房贷也可能会被打回。
目前还不是所有的澳洲贷款机构都会提供你的还款记录等信息，但这将是很快要注意的事情。
常见的财务压力指标有哪些？
在正式被记录在信用档案上的污点之前，可能会有一定的事件前导，最终导致违约或更糟。
澳大利亚统计局（ABS）的家庭支出调查发现，最常见的财务压力经历包括：
无法在一周内为重要的事情筹集到2000澳元。
花的钱比收到的多。
无法按时支付煤气、电费或电话等费用。
无法按时支付注册费或保险费。
为了维持生计而典当或变卖东西。
没有饭吃。
向福利/社区组织寻求援助。
向朋友或家人寻求经济帮助。
这些财务压力指标在年轻家庭中最为常见，70%的受访者宣称他们在12个月内至少经历过以上一种情况。
在承诺房屋贷款之前，您必须先把自己的财务状况检查清楚。
为什么银行会拒绝人们的房贷？
信用不良的澳大利亚人可能会因为一些原因而被各大银行或贷款机构拒绝提供房屋贷款。
这可能是因为您的不良信用类型或违约金的大小，但是，一般来说，仅仅是您的信用档案上有瑕疵，就会阻碍您进行贷款。
原因是它向银行表明，你作为一个抵押贷款所有者可能是不可靠的。
然而，有一些贷款机构专门从事不良信用房屋贷款，在评估您的情况时，他们会采取更常识性的方法。
什么是不良信用房贷？
在澳洲，不良信用房贷是由非标准贷款机构或专业贷款机构提供的抵押贷款类型。
不良信用房屋贷款考虑了所有情况，特别是借款人信用档案上有污点的情况。
它们的目的是为了分离和帮助那些不符合银行准则的 "非正常 "申请。
不良信用住房贷款的类型
已支付和未支付的违约住房贷款
这类不良信用房屋贷款是提供给信用档案中有违约行为的借款人的。在澳大利亚，一般有两种类型的违约行为，贷款机构都会查看。
已付违约金：你已经全额支付的违约金。
未付违约金：您尚未支付的违约金。您没有全额支付的违约行为。
违约是指在您的信用档案中显示您有逾期账户的记录，如个人贷款、信用卡账单、水电费账单或电话账单。
如果逾期60天，或者贷款机构一直无法联系您，就被归为逾期。
在你的信用档案中出现违约，很可能会让你被大多数主要银行拒绝，因为这是你无力偿还债务的标志。
已解除的破产房贷
这类不良信用房屋贷款是提供给曾经破产，现在已经解除破产的借款人。
在澳洲，有一些贷款机构会在你成为解除破产后的第二天就借钱给你买房!
所谓 "解除破产"，纯粹是法律的自动程序，解除了破产者的破产状态。
一旦你被解除破产，你就不再是破产人，不再需要被限制资产，也不再需要被限制出国旅游。
这也意味着你可以再次申请信贷。
Part 9 debt agreement
这些类型的不良信用房屋贷款是提供给签订Part 9 debt agreement并已完成协议的借款人。
在澳大利亚，如果你无法偿还债务，你可以选择去见债务协议管理人，他可以帮助你准备一份你和债权人或贷款机构之间的债务协议。
一旦债务协议履行完毕，您将被解除协议。
第9部分将在你的信用档案中保留长达7年的时间。
如果你的信用档案上有一个完整的Part 9 debt agreement，有一些贷款机构会考虑你的抵押贷款申请。
税债房贷
这类不良信用房屋贷款是提供给在澳大利亚税务局（ATO）有大量债务的借款人。一般来说，ATO债务会被加入到抵押贷款中，使借款人没有任何ATO债务。
ATO债务其实很常见。
您很容易在报税表上出错，这可能会在多年后对您造成影响。
债务合并房屋贷款
这些类型的不良信用房屋贷款是提供给那些有许多小额债务已经无法处理的借款人。
在澳大利亚，大多数人选择将多种形式的无抵押债务转入抵押贷款，形成一个简单的每月还款额。
为什么要办理不良信用房贷？
不良信用房屋贷款的理念是中短期的解决，而不是长期的解决方案，比如二次抵押贷款。
你知道吗，在几年内支付较高的利息，往往比卖掉房子以后再买新房要便宜得多。
卖房的成本通常要超过房产价值的8%!
我们在设立不良信用房贷时，计划在2到3年左右，当你的信用记录重新清晰时，再重新向优质贷款机构贷款。那么为什么要这样做？
我们的想法是帮助您重新开始，它允许您保留您的房屋。
你甚至可以有一个25年或30年的贷款期限，这样你就不会被迫在一个特定的时间范围内重新融资。
这可以阻止人们在个人情况发生变化时被发现。
同时，这也给了你喘息的空间来偿还你的坏账和清理你的信用档案。
一旦您有了偿还抵押贷款的记录，并且没有欠款，您就可以再融资到一个更好的利率。
获得不良信用住房贷款的批准
如果您的信用档案中存在以下情况，您可能有资格申请不良信用房贷：
小额已付违约金：如果您有500澳元以下的小额违约金，且已在6个月前付清，我们可以帮您借到最高90%或最高95%的LVR（房产价值）。
多于一次的小额已付违约：如果您在金融机构（如银行）的已付违约少于1000澳元，而在非金融机构（如电话公司）的有已付约少于500澳元，那么您可以借到最高85%或可能达到房产价值的90%。
中度已付违约：如果你有不超过3000澳元的已付违约金，我们可以帮助你向优质的贷款机构贷款，最高可贷到房产价值的80%，向专业贷款机构贷款，最高可贷到房产价值的90%，如果你有父母的担保，最高可贷到房产价值的100%。
大额已付违约金：如果你有很好的解释和有力的证据，3000澳元到50万澳元的大额已付违约金，我们可以根据具体情况进行考虑。在专业贷款机构的帮助下，我们可以贷出高达90%的房产价值。
未支付的违约金：如果你有任何未付违约金，那么你只能向非标准贷款机构借到最高90%的房产价值。许多贷款机构要求您在贷款被批准前支付违约金。
判决书或法院令状：如果你有任何判决或法院令状，那么你可以向非标准贷款机构借到最多90%的房产价值。
Part 9 debt agreement
破产协议
它是如何运作的？
你可能会好奇：为什么会有人帮我？
首先，专业贷款机构认识到，信用不良的澳洲人正在寻找第二次幸福生活的机会，无论是购买自己的家庭住房，还是整合债务以减轻经济负担。
获批不良信用房贷的借款人很少会再次拖欠房贷。
事实上，他们的违约率往往比 "清白 "的借款人更低。
非标准贷款机构认识到了这一点。
非标准贷款机构是如何工作的？
非标准贷款机构比大银行灵活得多。
非标准贷款机构提供的利率反映了贷款机构的风险。
因此，你的贷款风险越高，贷款机构向你收取的利率就越高。
他们会根据个案评估不良信用房屋贷款的申请，并会听取你的故事，告诉你出了什么问题，为什么需要减免债务。
一般来说，如果你的借款金额在房产价值的80%以下，那么你可以获得更便宜的利率。
对于那些想借八成以上的人，或者是信用记录严重受损的人，那么利率可能会更高。
谁是非标准贷款机构？
我们有很多非标准贷款机构，可以帮助信用档案上有污点的借款人获得房屋贷款的批准。
根据《国家消费者信用保护法》的要求，我们持有澳大利亚信用许可证（ACL），允许我们与非标准贷款机构合作。
我们与之合作的非标准贷款机构包括：
Bluestone Mortgages
Liberty Financial
Pepper Money
AusWide Bank (Formerly Widebay Australia)
Adelaide Bank
La Trobe Financial
Resimac
RedZed Lending Solutions
MKM Capital
我必须做什么？
如果您的信用档案上有污点，您可以做一些事情来获得房屋贷款的资格，即使是在大银行或贷款机构。
最重要的是，与专业的抵押贷款经纪人交谈是建立一个强有力的案例的关键，以表明你过去的债务问题只是过去。
信用专家了解银行在评估借款人偿还不良信用房贷的能力时，到底想看到什么。
避免获得更多负面清单
你目前是否遇到了经济困难？
您无法改变过去，但您可以做的是防止进一步的不良信用增加。
这将使您在提供不良信用房屋贷款的专业贷款机构中处于更好的位置。
最终，他们希望看到您正在或您已经做出了很好的努力来解决您过去的财务问题，而且您的状况比之前更好。
你可以通过以下方式来证明这一点：
按时还款
与贷款机构保持联系，以避免被列入“清算”名单。
为你的债务支付一些东西，而不是什么都不支付。
偿还您现有的违约金。
如果你错过了付款或你过去有违约行为，你可能想等待你的不良信用清除后再申请。
请记住，这并不是符合您的最佳利益。
从长远来看，尽早买房而不是等待，当你考虑到房产资产时，可能会让你获益更多。
其他时候，不良信用房屋贷款可能不是您唯一的选择，这取决于您的信用档案的不良情况。
然而，如果您在过去的5年中，您的档案中出现了违约、法院令状或查询，而您距离它被清除不到1个月的时间，我们的经纪人可能会建议您在清单清除后再来申请。
我们不能为您提供财务建议，所以您可能需要寻求信用修复服务，如Credit Repair Australia。
这样一来，在您其他各方面情况都很好的情况下，您可以以更优惠的利率获得主要贷款机构贷款的资格。
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