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John Carfi站在他公司于Milson’s Point开发的价值4亿元公寓项目顶层，可以看到从Luna Park到悉尼港大桥乃至更远地方的美丽景色。
这位Aqualand的首席执行官在经济中最后几个还在运转的范畴之一上稳占一席位。但情况似乎可能快将有变。
如果经济学家的看法是对的，那么占GDP 5%左右的住房建造将跌至谷底。
Carfi是业界的老手，也是其中的幸运儿。Aqualand在Lavender Street拥有140套公寓的项目，名为Blue，目前已售出60%，即将竣工，有稳固的资金支持。
Carfi不会被迫打折出售那些尚未售出的豪华公寓，这无疑会让那些已经以平均350万元左右的价格购入的买家松一口气。
但在未来几个月，也会有很多项目不能顺利完工。这些暂时停工的开发项目受到双重打击，因为近期的疫情导致房价下跌和新屋工数量骤降，对房地产市场造成严重的影响。
本文所附的图表显示，房价增长的变化与住宅动工密切相关。新屋动工数量已经呈下降趋势。图表中没有显示的是，这种下降还会进一步加深到什么程度。与此同时，如果最新的预测是正确的，房价也将继续下跌。
房屋动工率已经处于低谷。事实上，这是自2013年以来的最低水平。一年多来，动工率一直处于下行轨道，这是2017年年中至去年初房价下跌的滞后后遗症，当时悉尼房价下跌了近15%。去年第四季度的小幅反弹，给复苏带来了一丝微弱的希望。这些希望将会消失。
瑞银(UBS)经济学家George Tharenou及其同事预计，按年计算，未来几个季度的新屋动工数量将降至100,000套以下。这将是自1960年代以来的最低水平。
瑞银对房价的预测同样令人担忧: 明年房价将下跌10%。上周五，澳大利亚最大的房贷机构联邦银行的经济学家预计未来6个月房价将下跌10%，这相当于房价按年下跌20%。
造成所有这些悲观前景的最直接原因是为防止疫情扩散而实施的社交距离限制。这些限制已经令公开拍卖取消，商店关闭，很多人失去工作。
政府补助工资和银行推出暂停房贷还款为澳大利亚人提供了缓冲，至少目前是这样。但是，Tharenou警告说，还有另一个因素可能会产生更大的影响，就是减少病毒传播导致净移民人数迅速下降。
Tharenou说:“我们非常关注保持社交距离，但我们没有真正考虑到一个事实，就是过去十年房地产市场和整体经济的主要驱动力是移民。”
在之前的经济繁荣期，许多新房需求来自于外国人购买高层公寓楼。我们预计即将出现的调整，很可能集中在多层公寓楼开发项目上。”
“租金将面临下行压力，空置率将面临上升压力，投资者信心将受到沉重打击。投资者占了市场的三分之一。”
最新官方数据显示，在截至去年9月的一年，净海外移民人数为232,100人，占年度人口增长近三分之二。
汇丰澳大利亚和新西兰首席经济学家Paul Bloxham说:“目前很明显，外来移民人数将在一段时间内停滞不前。”
“目前还不清楚这将持续多久。可能还需要相当长的一段时间，边境才会重新开放，我们会有大量的移民涌入。这导致新家庭数量减少，也将令住房需求放缓。”
随着需求下降，现有的房屋存量被消化，就没有了建造更多房屋的需要。在恶性循环下，房价下跌延伸到房屋建造放缓。
在需求方面，房价走势令买家更加克制。没有人想买一套价值在建成时就已经下跌的新房子，尤其是投资者。
在供应方面，开发商和融资机构不太愿意参与新项目，因为知道不能售出的公寓价值可能低于开售的价格。
推动房价上涨的一个关键因素是容易获得信贷审批和借贷能力增加: 包括利率、贷款条件和收入。
近年来，利率急剧下降和贷款条件迅速收紧(因为银行监管机构和Hayne皇家委员会的干预)，对房地产市场的信贷产生了最大的影响。
随着疫情令失业率上升，现在已经成为影响借贷能力的第三个因素，亦即收入和偿还房贷的能力。
房地产市场分析师希望，联邦政府的补助和银行容许暂停还款可以将这种威胁推迟6个月。不过，早在此之前，由于持有临时签证的人已经大批离境，最令人担忧的是人口增长的停滞不前。
Bloxham说:“如果你单看这一点，并考虑其影响，你就会得出结论，很多事情取决于移民数量何时开始回升。”
最近的一个傍晚，当暮色笼罩Lavender Bay时，Carfi对未来6个月经济放缓的可能性持务实的态度。作为一名精明的开发业者，他低调地坚信，现在是时候开始考虑“一些认真的投资”，以备投入疫情过后供应不足的市场。
虽然不大赞同房地产市场分析师的一些看法，但Carfi同意人口问题造成的影响。
他说:“自我从事房地产业以来，移民和海外流入的资金一直在有效地推动澳大利亚经济。”
“政府在危机初期尽其所能作出应对，但随着我们进入重建经济的阶段，我认为他们必须认真考虑移民和人口问题。”
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