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现在投资房产最让人头痛的是什么？除了高房价和贷款难之外，想必不断陡增的利息也让房产持有者头痛不已，而就在在经历至少三次大规模加息行动之后，就在今天，一件破天荒的事情发生了！

澳洲四大银行之一西太平洋银行（Westpec）及其子银行圣乔治（St George）银行宣布将同时对只还息以及本息同还项目进行降息！

注意：此项目只针对目前现有贷款客户

Westpac：
自住房，只还利息，固定一年降低0.1%，固定两年，三年和五年降低0.2%，固定四年降低0.3%。
投资房，只还利息，固定一年降低0.1%，固定两年降低0.2%，固定三年，四年和五年降低0.3%。  

St George：
自住房，只还利息，固定一年降低0.1%，固定两年和四年降低0.35%，固定三年降低0.25%，固定五年降低0.15%。
投资房，只还利息，固定一年降低0.1%，固定两年降低0.3%，固定三年降低0.4%，固定四年和五年降低0.2%。

这也是自澳洲监管局加强贷款管理之后，首次有银行逆市减息。

自从澳洲监管局APRA推行严厉的贷款限制之后，所有银行一时间风声鹤唳。

银行收紧的背景

全球评级机构标普在今年下调了澳洲23家地方银行的信用评级，

原因是房价飙升和家庭负债严重的状况带来日益上升的风险。  

澳洲审慎监管局（APRA）遏制高风险投资者贷款和只付息贷款，

要求银行持有更多储备资金 ，并且加强监督。 

这个调控的严厉在于将所有银行每年的增贷比例控制在10%以内，并且向银行施加压力，调整房贷中的类别比例，只还息（Interest Only）的贷款总量要控制在所有房贷比例的30%左右。

（澳洲四大行）

结构性的调整使得银行不得不放弃一部分“生意”，并且大幅度提高只还息的利息，希望加大利差来让贷款者选择利息较低的本息同还。这也是为什么我们在市场上会看到越来越多的基金贷款机构。

长期固定利息下降有30个基点，这个不可谓不小，但是对于这个利率我们也要有一个客观的评断。

就拿最大的竞争对手联邦银行（Commonwealth Bank）做对比：

也就是说Westpac在降息之后依旧略高于CBA银行的利率，这表明是银行对于过去疯狂加息之后的一次理性的回归。

至此，我们可以认为，银行对于监管政策的反应，至少在贷款利率这个层面来看，已经到了利空出尽的阶段，随着澳洲央行依旧持续按兵不动，目前各大银行的利率可能已经达到了一个比较稳定的阶段。

对于西太银行的降息，另一个解读层面可能是银行内部贷款比例调整情况良好，坏账比例得到控制，并没有出现系统性风险。还有就是，西太由于过去加息过猛，增贷款比例并没有达到监管的红线，如今利空出尽，那自然是时候降点息抢占下目前的市场。

西太积极降息抢占市场份额的行为，也可以说是印证目前房屋市场依旧良好的佐证。本月的另外一些数据也能说明目前市场的活跃度保持的不错。

根据澳洲金融时报AFR的最新报道：

澳洲上月营建许可数量同比上月微跌1.7%，大大低于专家们此前的预计。

这表明澳洲市场在经历新房销售大幅下滑，以及利息快速上涨的双重压力之后，开发商的活跃度并没有受到进一步明显的打击。

7月份总共批准建造的房屋数量为18,299，而此前布隆伯格预计下滑数量将会超过5%，因为6月份出现了营建数量暴跌11.7%的情况，专家预计疲软情绪恐会延续到传统较为平淡的7月份。但是目前来看，澳洲的建造活跃度依旧不减。

从房屋类别来看：

独立屋审批仅仅下滑了0.3%来到了9898，而联排以及公寓的审批量则下滑了3.4%来到了8,401.

并且从过去一年（12个月）的表现来看的话，独立屋的审批量表现也更为良好，仅仅下滑3.9%至114,949；而公寓则大幅下挫15.2%至120,035.

从澳洲最大的地产数据公司CoreLogic最新的数据来看，澳洲各个州房屋销售最快速最多的地区也大多数集中在新开发的带地项目地区。

在新州上榜的榜单中，Edmondson Park，Oran Park以及Spring Farm都是在第二机场概念影响下大卖的地区，而且几乎不存在高密度项目，基本都是独立屋的销售，Jordan Springs开发稍早一些，不过也都是以独立屋为核心，联排项目也都很少见。

从实际的数据来看，之前担忧的公寓过剩问题也在一步步地改善。

根据AFR昨日的报道：

7月澳洲新房销售量出现下滑，触及2013年以来的最低点，其中，公寓销售量比起6月份大幅下滑15.7%。

虽然从事实上来看，这个数据并不是一个什么好消息，因为销售减少意味着房屋存有量的上升，但该数据和公寓营建批准数量的下滑情况基本一致，说明市场自己也在调整，过去那样疯狂的一天清盘的现象现在以及基本看不到，也表示出市场无论是开发商还是购房者，都也在逐渐回归到理智，过去“有地造房便能卖完”的红火市场已经不复存在，现在必须要经受市场的考验以及购房者的挑选了。

澳洲房产的火热逐渐开始降温应该是一个不容逆转的趋势了，不过比起营建数量的下滑，小编觉得其他的问题更加值得关注。因为营建数量在过去几年一直属于“超发”状态，简单点说就是过去几年建房子的数量是超过历史平均水平的，但是澳洲人口增速一直是比较平稳的，所以现在数量降一降并没有什么不好。

但是从其他方面来看，营建许可审批的微跌证明了政府对于土地的审批并没有打算收紧，也就是说，政府还是非常依赖从土地开发中收取足够的税收。好的方面是，房价，尤其是土地价格应该不会出现下跌，因为政府控制着价格，可令我们担忧的是，政府似乎依旧没有寻找到其他经济发展点来抵消部分房市衰退带来的经济增速的缓慢。

距离下一届改选已经为时不远了，若政府还是没有找到更好的办法来代替部分房产这个最大的马车的话，这届政府的续任将会存在相当大的变数。