上周，Variant Perception看空澳大利亚房地产市场的报告一时激起千层浪。由于该报告的公布，在上周三将银行股价格推低，再加上其所做悉尼、墨尔本房价可能大跌50%的预测直接造成部分对冲基金获益。

银行官员称，Variant Perception及其客户Bronte Capital仅凭家庭债务与收入比、“只还利息”比例等几个数字，就认为澳大利亚房地产会完全崩溃是欠考虑的。

虽然家庭债务比例很高，但可偿性也很可观。有不少借款者都倾向于提前还款，债务清偿速度甚至加快。另外，数据显示，家庭存款比例与过去30年平均值相比较高。因此，银行方称，只要利率水平和失业率保持低位，这些债务就可以被偿还。

对于40%的新增贷款是“只还利息”贷款，银行家是这么回应的：

这些并不是无法偿还本金的“低质量”贷款。相反，高比例的“只还利息”贷款反映出大量借款人充分利用了负扣税这一政策。

“只还利息”贷款只贷给那些当利率达到7%时仍然能够支付连本带息偿还方式的人，也就是说，他们有2%的缓冲。

银行房以及监管者在过去18个月内，对于房地产泡沫十分警惕。他们承认，银行会在悉尼和墨尔本的一些地方亏钱，特别是供应快速上升的地方。但是，他们仍认为，亏钱只是局部现象，而不会影响整个市场，特别是那些离市中心近的独立屋。

相比于Variant Perception的报告，银行方对于堪培拉政府修改负扣税政策以及通缩扩散可能造成的全球经济衰退等宏观面的冲击，表示了更多的担心。

（图片人物：澳联储主席格伦史蒂文斯）

澳联储的利率水平是牵动澳洲房地产抵押贷款市场的关键因素之一。通过媒体对10名资深经济学家的调查显示，澳联储在本周的例会中将维持利率不变，也不太可能发表对澳元施压的言论。然而对于在今年剩下的时间里货币政策走向，经济学家的看法出现了分歧。

AMP Capital的沙恩奥利弗博士说，“澳洲经济或许还是需要来自澳联储的一些帮助，比如再降一次息——包括直接的影响增长，以及间接地对澳元施加贬值压力。”

“但是，目前澳联储看起来比较轻松，降息在各项经济指标还没有严重恶化的近几个月是很难发生的。”

澳联储对澳元的冷静态度让大部分经济学家相信澳联储主席格伦史蒂文斯不会在周二的政策声明中提到澳元走低的问题。

（图片人物：投资者丹尼卡拉布雷斯）

丹尼卡拉布雷斯，一位住在墨尔本的44岁司机，他和利用收入和退休金做了最大化杠杆，购买了超过5个投资房，当然这并不包括一所位于墨尔本东北区的自住房。

他将投资房上的盈利作为抵押资产，从而借贷更多，用来进行投资。他所投资的房产包括独立屋、公寓，分布于墨尔本东北区和西部地区，都出租出去了。

卡拉布雷斯说，他的这些投资房产都是用来追求长期资本增值的，持有时间在10-20年之间。他利用租金和负扣税帮助他产生现金，用来支付利息和维护费用。

不可否认，澳大利亚已经成为了一个地主之国，创纪录的房价迫使人们不得不买房用来出租维持现金流，而不是买房自住。在过去6年里，墨尔本房地产价格以收入增速的7倍增长，飙升的房价引发了激烈的争论。房价回调还是崩溃，人们难以争出个所以然来。

对此，卡拉布雷斯显得十分淡定，“回调总是会发生的，这点大家都是知道的。但是你必须从长远来看，至少5到10年。”

他坚信，他的房产一定能够挺过几次涨息、家庭失去收入、市场放缓甚至房价下跌的。