在澳洲房产交易时，印花税永远是买家（尤其是海外买家）除房费外最大的开销。但近日，澳大利亚生产力委员会（Australian Government Productivity Commission，简称AGPC）批评印花税是怪物税，其存在阻碍了房产的正常交易。
AGPC 建议全面实施土地税（Land Tax）取代房产交易印花税（Stamp Duty），并称此举不仅有助于改善住房可负担性，而且可降低目前澳大利亚的平均住房持有年限（13年），进而提升房产交易量，活化房产市场。
这一话题把土地税推到了风口浪尖上。与印花税不同，很多买家对土地税知之甚少。什么是土地税呢？又是怎样收取的呢？本文会对此进行详尽的探讨。
如果您在维多利亚州拥有物业，先讲下土地税的几个要点。
1. 你的帐单可能在2017年增加
土地税是根据市政厅（Council）所提供的“土地价值（SiteValue）”为基础进行的计算。 因为2016年是地价重估年，这意味着您的土地价值在2017年可能会增加，以影响您的应缴纳的土地税。
2. 土地税的起征点是25万美元
如果您在12月31日拥有的所有维州应缴税物业的总价值低于25万。就不需要缴纳土地税。
3. 自住房是免税的
农场和慈善用地也是如此。但不包括空置的自住房和度假房。
4. 用BPAY付款
每年税局发出评估报告后，您可以选择每季度或一次性付清。最简单的付款方式BPAY。当然也可以通过信用卡。
5. 2018年新增了住房空置地税
从2018年1月1日起，空置了六个月的墨尔本市中心和近郊的住宅用地也将被征收住房空置地税。
什么是土地税？
土地税是对土地本身的价值所征收的年税。税额是按持有者（包括个人和信托）在每年的12月31日所持有的投资用土地自身的总价值进行评估后按比例计算的。征收方为州税局（State Revenue Office）。
评估是由市政厅进行的，在市政费通知单上可以看到估值。
哪些土地需要缴纳土地税？
投资房
商用物业如商铺、办公室等
度假屋
空置土地
近郊的空置住宅
哪些土地不需要缴纳土地税？
农场等初级生产用地（PPL）
自住房（PPR）
您拥有的所有土地总价值低于25万澳币
慈善机构
土地税的税率是多少？
如果土地所有者是个人：
如果所有者是信托：
什么是 Absentee Owner （缺席拥有者）？
从2016年1月1日起，在维州拥有土地的业主，如果属于缺席拥有者，就需要支付土地税附加费，并且从2017年1月1日起上调（表格如下）。所谓的缺席拥有者包括缺席个人、缺席公司以及缺席信托。
缺席个人为：
不是澳大利亚公民或永久居民
或通常不在澳大利亚（一年未住满六个月）
或在前一年的12月31日当日并不在澳洲
缺席公司为国外注册的公司或缺席个人控股一半以上。缺席信托为信托内有一人为缺席个人。
如果所有者是缺席个人：
如果所有者是缺席信托：
简单的地税计算器：
https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtax.xsp
如何正确有效的投资，使得收益最大化呢？
1. 选择合适合理的物业产品
土地税的起征点是25万，想规避这笔税收，就要合理的将独立房（house）的土地价值控制在25万以下。当然，连排房（townhouse）和公寓（apartment）的土地几乎不可能超过25万，所以一般没有土地税。但值得注意的是，在购买公寓时也需要考虑其他相应费用，如印花税，物业管理费等。
2. 合理利用自住房土地税豁免政策
需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。
3. 将交割时间定在第二年年初
在一年中（1月1日至12月31日期间）的任何一天购买了投资物业，都需要缴纳全年的土地税，因此在年底购买土地的投资人可以将交割时间定在来年初，以减少不必要的土地税。
4. 用不同名义购买投资物业
通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买一套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，该家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。
5. 更宏观、全面、长远的看待房市
如果你最近有了购房的计划，不要对市场的变化感到惊慌，不要因为过于担心“芝麻”而变丢了“西瓜”，优秀的投资顾问可以让你在抱住“西瓜”的同时，把丢掉的“芝麻”控制在最低限度。如果你已经拥有一套或多套物业，那么请继续持有，房产投资是长线的，波动是房产周期的正常表现。
文章摘自网络
