澳洲房地产楼花的本质与真相——为什么有人获利有人亏?丨好文重读

原创 2021年02月10日 澳洲房产大全





楼花是什么?

它实际上是一种期货,指预售的尚未完成的房地产开发项目,以现在商定的价格,约定在未来一个日期前交割。

这是我在接受客户和学生咨询的时候常常被问到的话题,也是首次咨询里经常要绞尽脑汁帮他们解决的问题。

楼花的买卖,实际上是买方和卖方之间的对赌。


卖方认为价格会跌,或者持有货物所带来的回报低于出售货物并把资本投到别处的回报,或者因为融资的需求,因此提前出售。

买方认为价格会涨,因此提前购入,哪怕他们商定的价格已经比现在的市场价高了,他们也愿意,是因为他们认为价格将来比现在商定的高于市场的价格还要高。


也就是说,房地产开发商固然明白房地产长期持有会带来一定的投资收益,但是长期简单持有房产的实际收益是非常低的,远远比大多数投资者想象中的低。


具体数据请看澳房大全“创富实战”专栏的往期文章《长期持有投资物业的真实投资回报,可能远低于你的预期》。

因此,开发商宁可变现利润,收回资本,然后重新投入到新的项目中去,实现滚动投资。

房产市场有周期,在一定期限内,房价波动上涨和下降,房地产开发商投资者与房地产买家投资者之间存在对赌。

而游戏规则的制定者往往是开发商,把价格和成交时间点算好,把最有利于开发商的交易条款呈现到买家面前。
 
这个行业里,最大的问题是什么?

如果一份没有吸引力的商业交易呈现到一位投资者面前,投资者分析了摆在眼前的投资机会后,当然会做出相应的决策。

问题在于,投资者旁边,还多了一位头衔为“投资顾问”的人,这个人的任务就是以促成交易为目的,给投资者以有利成交的方式去解读摆在眼前的这份投资机会。

投资者最终的决策,很大程度上被“投资顾问”所影响,而这位“投资顾问”的真实身份,其实是卖家雇佣而来的销售人员。

这就是我看到的,这个行业里,最大的问题。


房产市场里的投资建议,不像股票、基金和其他金融衍生品那样受到澳洲政府的高度监管。

因此导致这种期货卖方出售时,可以委托销售中介,把产品包装起来,把卖方对赌价格下跌的意图掩盖起来,并且努力灌输一种该产品即将会涨的理念给买家,以促成交易。

这种表里不一的建议模式,并没有得到有效监管。

房产并不属于金融产品和服务的监管范围,因此销售中介无需做信息披露,无需告诉投资者他们收了多少提成,无需认真解释期货交易风险之高。

读者朋友们,如果你曾经买过楼花,你不妨尝试回想一下,给你做投资建议的人,有没有进行信息披露,书面告诉你他们在这笔交易里将获得什么好处,这项交易存在的风险是什么?


没有。这是因为,他们不需要这样做,监管部门没有要求他们这样做。


换个场景,你看那些炒外汇、期货、合约差价交易平台,他们都会书面做出严正的风险提示,说你有可能会损失掉你的全部投资,甚至损失比你投资的金额还要多。

难道这是他们自愿说这样的对成交不利的话吗?不是的,因为这是监管的要求。


试想一下,如果监管范围扩大,把楼花销售也纳入监管范畴,你每次看到楼花广告时都有风险提示,说你有可能损失你现在投入的10%订金的全部损失金额甚至有可能多于你现在投入的订金金额。那么,你的决策机制,是否会发生改变呢?

试想一下,如果你每次购买房地产期货时,除了签一份购房合同以外,还要签一份期货交易风险说明书,把这项交易所涉及的所有风险都全部列出来。那么,你的决策机制,是否会发生改变呢?

试想一下,如果“投资顾问”被要求对你个人财务情况做详细的分析,还要签署一份投资建议书,“投资顾问”要确认他们所给出的建议是符合你的最佳利益的,否则他们将会受到惩罚……

那么,你收到对你不利的所谓投资建议的几率,是不是大大降低了?

楼花真的像一朵花,花农和花店赚钱,买花的人是花钱。再漂亮的花也会凋谢,哪怕假花它的款式也会过时。

把花买回家自己多欣赏欣赏就好了,多看几眼,你心里舒服,看着开心,它就值了,别想钱的事情了。

如果你真的想靠花来获利,还是去种花(开发房产)和卖花(销售房产)吧!


如果真的炒楼花,那么一定要看清它是期货的本质。

既然进入了期货交易这种高风险的投资领域,那你买了这个期货应该想办法以更高的价格在交割前转卖出去。

还记得中国银行原油宝事件吗?在约定的交割日前还卖不出,自己又不想要这货物,只好亏本卖出,本金没了还要倒贴,这是一个道理的。

所以,所有已经买了楼花的人,如果后悔了当初的投资决定,那么补救措施就是在交割前转卖出去,该交的额外中介费和律师费就交了吧,交割前卖出去,获利或平局退出才是正道。

就像婚庆公司一样,从花店那里买了鲜花,重新包装整合后,以更高价格转卖给结婚新人。


我们千万不要认为房产投资者就是买入终端产品并且长期持有的人,因为,这仅仅是非常普通的做法。如果你是这样认为的,那你其实是井底之蛙。

从“种花”一直到“买花”,每个环节其实都有投资的机会。

为什么我这里在房地产开发商后面多加三个字——投资者,因为,开发商自己也是一个投资者,只是,这个游戏场里,他们是高级投资者

高级投资者往往会赚普通投资者的钱,中间的销售中介和投机者看到两边的供应与需求,在中间稳妥地分一杯羹,而普通投资者只能赚比自己晚到的其他普通投资者的钱,或者赚比他们更普通的普通投资者的钱。

我无论是通过文章,一对一咨询辅导,开培训课程还是合伙投资,我希望达到的效果,就是让普通投资者醒悟,鼓励他们通过学习以及真枪实弹地践行,在食物链里从低处往高处走,把自己培养成能够在更短时间内获得更高回报的高级投资者。

你的新年愿望和计划是什么?如果你还没有定,不妨把自我提升设定为你新的一年里要完成的事情,投资自己,为自己作出更明智的投资决策。
 
 

 

  


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Richard He


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