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澳洲房产特色·对冲账户
(Offset Account)
关于对冲账户，
澳新银行（ANZ）对于他的定义是：
“对冲账户是一个与在法律上有效的住房或者投资贷款相关联的交易账户。你在该账户中的资金可以抵消你在相关联住房或投资贷款上相应金额的利息，即你 只需要支付差额部分产生的利息。”
对冲账户
按部就班和循规蹈矩的还贷方式可能会给很多人带来资金上的压力和不便利，尽管澳洲已经有了相对比较完善的贷款制度和体系。这里如果能很好的利用澳洲独特的对冲账户（Offset Account），就可以在很大程度上 减轻还贷压力和缩短还贷时间，甚至创造出 其他的投资机会。
这里，对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似，它既是客户购买澳洲房产时的储蓄帐户，同时也是 还款帐户。但由于对冲帐户里的金额可以完全抵消贷款账户中对应数额的贷款利息，并省去由此部分贷款产生的利息；所以我们可以理解为 对冲账户的存款利率与房贷利率完全相同。这样在购买和投资澳洲房产时，每个月要付的贷款利息就少了，也就可以更快地还完澳洲贷款了。
案例解读
当客户A拿到贷款后，银行会给客户A一个贷款账户（Home Loan Account）。假设此时客户A贷款为$350,000，则此时贷款账户上的余额就是-$350,000。
如果客户A此时开了一个对冲账户，然后客户A在对冲账户里存入$100,000，那么此时客户A需要支付的利息其实就是差额$250,000的利息。假如第二天客户A又存入$250,000到该对冲账户，那么客户A此时就 不需要付任何利息了。
假设客户A选择的贷款为 30年，利率因为不同银行不同产品会不一样，这里假设以4%作为贷款利率，下面以表格和图示说明：
方案1
（不设立对冲账户）；
方案2
(设立$100,000的对冲账户)；
方案3
(设立$350,000的对冲账户)
注：以上相关计算结果数据来自西太平洋银行（Westpac Bank）“房贷对冲计算器”（Home Loan Calculators），且均为预估参考值。不同银行或者机构在对冲计算时可能会产生不相同的结果。
对冲账户的优势
通过前面的定义描述和案例的数据对比，我们可以很清楚直观的看到对冲账户的优势：
1. 节省利息
澳洲房贷每个月会有至少两笔交易记录。一个是银行收的月供（比如说$1000），另外一笔是银行收的贷款利息（比如说$900）。对冲账户的优势，就是可以节省贷款利息（就是减少$900的那一部分）。
2. 资金自由化
因为对冲账户是自己开设的账户，可以随时自由的 存取(At Call)。需要资金的时候就取出来，有多余或者赚了的时候就可以放进去抵消相应贷款产生的利息，这样就可以使你的资金分配更加自由。对冲的贷款利息会从拿出来和存进去的当天开始计算。
3. 税务利益
澳洲税法规定 利息收入必须缴纳相应的税款，单纯还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户是为了抵消贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。
最后
澳优地产祝大家新春快乐！
