澳洲购房常见问题大全「完结版」,澳洲新闻微信公众号文章

第一期：房产的选择

1、哪个区更好？

澳洲跟中国相反，北边朝阳，上风上水的区域肯定是更好的。以悉尼，卧龙岗为例，普遍都是北边房价更高。但政府廉租房附近或者火车站附近一般都是比较乱，治安较差的区域。具体要看街道。同一个区不同街道区别也很大。最好找本地人咨询下，或者亲自去看看。邻居的选择也很重要，遇到不好的邻居会后悔买房的。另外，各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、医院或者超市的距离，周围的服务设施和社区中心，学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。主要的考虑信息包括：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。

其实影响房价最重要的还是政府规划，有的时候政府计划修路就会让某区房价快速上升，开发商也都挤入。但是这个规划一取消就会导致房价立刻下跌。所以花些时间去研究一下政府规划是很必要的。一般来说，港口开发计划，铁路，公路修建，新的交通线路，医院的修建，商业中心计划，大型购物中心，旅游公园或者主题公园都能带来迅速升值。当然，因为政府经费和换届的问题，也要综合考虑这些计划的风险。

如果是自住房，就需要考虑更多因素了。比如靠山太近的容易有野生动物破坏或者山火威胁，靠海太近的容易有海风腐蚀和海啸风险（所以海景房也有自己的麻烦），很多住海边的人都有深刻体会。靠近主路或者高速公路，铁路的都有噪音污染问题，靠近市中心也有光污染等问题。地势低的容易有洪水和下雨紧急转移的问题（这个可以看政府的灾害预警图）。没有停车库的容易造成车的过渡暴晒，如果附近治安不好还可能有砸玻璃或者烧车的案件。院子太大的话割草维护很难。树太多有大风压倒房子的危险，平时打理树叶也很头疼。树叶积累过多容易堵塞屋顶排水系统，造成屋顶坍塌。澳大利亚超过3米的树不能随便砍掉需要市政审批。而且费用非常高昂，可能一棵树要几千澳币。另外，带游泳池的要考虑水处理，水费和冬天保养等问题，但澳洲人更喜欢。所以说需要考虑的问题很多，毕竟不是一个小支出还是需要谨慎考虑的。

2、我怎么找到房价信息比较过去交易价格

在www.realestate.com.au 和www.domain.com.au 这两个网站上能看最近的一些价格信息。如果是新房或者期房的话，这两个网站的信息量就比较少了，可以参考一些专门销售澳洲新房或者楼花的公司的网站。

3、买房子，是不是一定要离火车站近？

一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。晚上犯罪案件大多在火车站附近，因为方便罪犯逃跑。另外，澳洲很多毒贩也利用火车来运输毒品。各有优缺点吧。

4.学区房

学区房就是离某些排名高的学校近的，查学校的排名在 www.myschool.edu.au，基本很多学校都有写附近哪些区域属于这个学校招生范围的，买了房子再后悔就来不及了。有些地方是一条街这边是可以上这个学校，对面就不可以。或者街的这头可以，那头就不可以了。比如卧龙岗火车站附近就不属于Wollongong Public School的学区，虽然距离很近，因为附近还有其他学校。

第二期：考察房产

1、房子的采光和通风？

一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间早上阳光好，和中国相反的。但是澳洲的阳光非常充足，即使朝南朝西的，也是光亮的。基本差别不大。很多房子安装了自然光系统，在屋顶直接采光不但可以节约用点也让房子更加明亮。相比澳洲人喜欢下午的阳光，中国人更看重早上的阳光。

房屋的通风系统非常重要，任何一个房间都需要两个窗户或者换气孔来增强空气对流。好的设计可以防止浴室的霉菌产生。另外，空间的设计利用，房顶和边角细节最能体现设计师的功力。中国人喜欢正正方方的房间，也是有其道理的。中国人喜欢大卧室，室内面积大的房子。但是澳洲大多数房间面积很小，客厅和院落面积很大。

2、我怎么知道一个房子的年龄？

中国人偏爱新房，房子的年龄都可以查的，问中介也可以。但是并非新的就是好房子。很多新房用材越来越趋近价格低，所以相对很多50年的老房子不一定要结识。中国人喜欢双砖结构，尤其是老年人。其实木板房虽然冷热调节没有砖房好，抗震性能却很好。而且价格在同地区比砖房要低10万左右。对于年轻人来说也是不错的选择。

3、房屋inspection都检查什么？

一般来说建议用专业的inspection检查。虽然要几百澳币（一般400左右），但是比起房子的价值要少太多了。其实自己也可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。但最重要的是看是否有白蚁记录，在有大树或者木板结构的房子附近有白蚁对房子是致命的。这个也很影响房价。黑蚂蚁不用太担心，因为黑蚂蚁跟白蚁不共存，所以也说明没有白蚁风险。另一个重要的问题就是地下管道，这个好律师一般会帮你查。如果房子下面有燃气，下水等主管道的话，一旦市政需要检修维护就要把院子挖开，非常麻烦。另外，很多房屋都被要求可以预留一个地方让邻居搬运大件东西（有些house设计的问题），这个也使不能改变的。提前知道比较好，虽然用到的概率很小。前面的公共草地很重要，有些拐角的房子价格低一些就是因为两边绿地都要割草，维护费用会高很多。而且政府规定公共绿地是不能自己使用的，但是要自己维护。还有例如房顶是否有漏雨，下水系统是否漏水，电路煤气是否安全等等。最好让专业的人来检查一下。

4、房屋没有煤气可以安装么？

一般来说煤气都不是澳洲必备的家庭设备，但是没有煤气对中国人来说还是很头疼的。电力做饭往往火力不够还很贵。但是大多数的房子没有煤气管道，那么可以安装么？这个一定要跟中介好好确认，有的街道已经有煤气管道，直接接通家里的花费几百澳币就可以，但是有些街道上没有的就需要很多开销了。还有的地方地势特殊，有沟渠或其他管道无法接通的。

5、安装屋顶隔热，太阳能，厕所或卫星电视怎么选择？

屋顶隔热层可以有效的隔开冷气热气起到节能的作用。但是隔热材料的选择很重要，以前澳洲政府提供资金安装的时候就爆出来有的材料有巨大火灾隐患。而且不是所有房子都适合安装的，有些没有足够大的通道上去需要另外开一个口子就比较昂贵了。

太阳能的使用是政府大力推广的，一般来说都能从政府申请一些补助或者无息贷款。但是安装太阳能最好先熟悉自己房子一年的电费。因为安装多了，政府回购电力的价格可是很低的（这个也是很多澳洲人不满政府的地方，当初承诺的回购费用被降低了）。太阳能的使用也有很多局限，所以最好问清楚有经验的人再决定安装。

增加厕所也是很多人常问的问题。其实这里的房屋内部结构改变尤其是在洗衣房增加厕所一般不会影响邻居，比较容易变化。但是价格就不等了。如果下水管道需要变动一般开销是很大的，因为澳洲管道工很贵。

另外，中国人一大特点就是喜欢安装卫星天线看中国电视。尤其是老年人有这个需求。那么卫星电视也分很多种，有一次安装能接受大多数电视台的，有小卫星在屋顶的，也有电视盒子或者网络电视的。每种各有优缺点，最好找专业的人问清楚再安装。这边的风很大，自己安装的接受器可能会被风吹倒。

第三期：贷款

1、我能贷款多少？

贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval，就可以知道自己的预算了。找broker比对各个银行的价格，对买房人是免费的。

2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做评估？

一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、评估要多长时间能得到结果？

材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。

4、评估的额度，真正贷款时候还会变化么？

可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker还是直接找银行？

一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的，朋友推荐的。

6、我需要准备多少钱作为首付（%）？

当前基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。但是澳洲对本地人有零贷款买房的政策，一般需要税率就很高。

7、我选什么银行贷款产品？

新移民大致会用到两种银行贷款产品：

一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。

第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？

澳洲银行的贷款，包括有无Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker讲价。

这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。

折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。

9、我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？

收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。每个州要求不同，有的州像西澳还会要求要健康卡什么的。

10、贷款办下来之后我还要做什么？

贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。

另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。

第四期：签合同

1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？

如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。

一般中介会比较滑头，会说很多人喜好这个房子，让你再加价，心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPEN INSPECTION的，如果是第一次OPEN INSPECTION，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢，如果已经OPEN INSPECTION超过一次了，说明竞争者不多。

2、我该出多少钱，加价还是砍价？

市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。

3、怎样出Offer？

一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。

4、Offer要设置有效期么？

一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？

一般由中介通知。也可以电话去查询。

6、出Offer时候，中介可以要Deposit吗？

有的中介会要500刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这500刀将是10% deposit（江湖称大定）的一部分。

7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit吗？

如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。