您正计划在20多岁30多岁的时候买下人生中的第一套房子吗？祝您好运，您可能不得不再等上十年。

激烈的竞争和高房价推高了首置业者的平均年龄，而且涨幅如此之大，乃至于在接下来的十年里，典型的首置业者可能都是四五十岁的中年人了。

来自政府支持的南澳贷款机构Home Start Finance的数据显示，2011-2015年，40岁以上的首置业者数量剧增了50%以上，而50岁以上的首置业者增加了一倍以上。这家贷款机构主要帮助首置业者进入市场。

同一时期，18-29岁的首置业者减少了50%以上，而30-39岁的首置业者减少了20%。

更有说服力的是40岁以上的首置业者所占的比例在2011年只有18%，而2015年，这一比例增加到了40%以上。

因此，如果这种趋势继续下去，Home Start预测，未来十年，40岁以上人士将构成澳洲首置业者的大多数。

Home Start的执行长John Oliver先生说：“这个数据最令人意外的是一名典型首置业者的年龄分布上升得有多快，并且可以想象，未来十年，大多数购买第一套房的人都将超过40岁。”

传统意义上的澳大利亚本是一个很少出租房的国度。然而，随着拥有自住房的梦想越来越远，越来越多的澳大利亚人开始选择租房。

在1994-5年至2013-14年间，租房居住的澳大利亚人口比例从25.7％增加到了31％。

澳大利亚租房市场比较独特。澳大利亚房屋租赁市场严重依赖小型投资者。政府通常会给这部分投资者提供税收减免支持，而后者几乎占据了澳大利亚私有房屋租赁市场的全部份额。

 

社会福利住房（包括各州提供的公共住房、非营利性公司以及本地社区住房服务商提供的社区住房）在房屋租赁市场的占比还不到4％，较十五年前超过5%的比例明显下滑。

 

在澳大利亚，有房人的比例持续下滑。究其原因，澳大利亚房产交易市场，投资者往往占据多数。这部分人的投资行为进而会导致租房市场承压，使得有房人比例进一步降低。

随着澳大利亚租客人数逐年上升，租住房屋往往存在质量糟糕、不安全，租金太高等问题。由于越来越多的澳大利亚人长期以来依赖私有房屋租赁市场，这些问题只能变得越来越突出。

今天福客地产为您带来的是一份全国性租房调研报告的翻译整理，希望能帮助各位读者更好地了解租客所面临的问题。

一、谁是租客？

可负担能力一直是推动澳大利亚租房市场不断增长的主要因素。

尽管受访者罗列了许多关于租房的种种缘由，辟如：位置更好（10％）、租金更便宜（8％）、更具灵活度 （8％）或者就是单纯的喜欢（3%），但是成本依然是主要因素。事实上，有半数以上的租客表示之所以租房是因为买不起房。

租户居住安排

房价可负担能力恶化问题也就意味着长期租房。43%的受访者租房年限不短于10年。年轻一代的澳大利亚人更是被困在了租房市场。

事实上，35岁以下的租房人中1/5的租户租房年限不短于10年。同时45-65岁的租户（65%）相对65岁以上的租户而言，租期更长。

重要事实

由于新州、维州和西澳等州以及主要城市房价上涨过快，这些地区租客人数逐年上升。因此，相比大城市租客64%，非首府地区租客租房年限更有可能超过五年（79%）。

与此同时，西澳（41％）、维州（40％）和新州（30％）包括悉尼或墨尔本（39%）租房年限短于五年的租客高出昆士兰（24％）、南澳（22％）或其他州和领地（28%）。这也就表明近期在维州、南澳及大都市（尤其是悉尼和墨尔本），很多澳大利亚人是近期才加入租军的行内。

二、为什么租房？

三、澳大利亚租期有多长？

大多数租客（51%）签署的是一年期固定租房合同。带小孩的家庭（59%）和通过房产中介的租客（63%）更有可能签订固定租期合同。

五分之一的租户选择周期性租房方式（Rolling or periodic lease），11%的租客签订的固定租期为六个月甚至更短。昆士兰州（17%）和西澳（19%）的租客更有可能签署上述短期固定租赁合约，而合租者则更有可能选择周期性租房方式。

澳大利亚与其他国家租期比较

短期和未有保障的租赁方式也就意味着租房人会经常搬家。 澳大利亚近半数（51%）租客搬家不少于3次。其中，19%租房不到5年，42%的人未满35周岁。仅有不到十分之一的人搬家不少于11次。

四、澳大利亚租金是多少？是否可以负担？

悉尼是首府城市中租金可负担水平最低的首府城市，其次是霍巴特、布里斯班、阿德莱德，然后是墨尔本和珀斯。大多数首都城市，整体的租金不可负担水平处于中等程度。但是对于大部分最低收入家庭而言（40%），几乎没有什么可负担可言。低收入家庭租金支出在家庭收入中的占比介于50%和85％之间。

通常而言，租金与收入成正比。近些年租金一直在涨已经不是什么秘密，但是对每个人的影响程度不一。

五、找房子

据ACB News《澳华财经在线》报道，ACT地区房价年涨幅为10.7%，与去年同期的7.4%相比远远更为强劲。2017年1月份房价上升0.7%。

根据房地产信息机构Core Logic发布的数据，澳大利亚2016年全国房价平均涨幅为10.9%，创下2009年以来的最大涨幅。

随着越来越多人来澳洲留学，旅游，打工，移民，投资，澳洲的房价持续上升。在房价持续走高的状况下，租房费用也同样居高不下。随着需求的增加，房租也越来越贵，而且不是你有钱就能租到目标房屋。

在房屋中介Nested最新的全球房租指数报告中，悉尼第10名、墨尔本第21名、布里斯班第29名、珀斯第32名，其中悉尼周租金为每平米2.93澳元。

科廷大学副教授Steven Rowley表示，低收入者在租房市场“严重缺乏选择性”，面临来自高收入租客的竞争。因此，“低收入者的情况变得日益糟糕。同时，房东希望获得最大化的租金收入，便很有可能会减少对房客的安全措施保护。”

六、出租房屋状况

相当一部分租户（8%）目前正租住在他们认为亟待修缮的出租房内；相比固定租期租赁合约，选择周期性租赁的租户（14%）更有可能租住在亟待修缮的出租房内。

相对维州（6%）和北领地、塔州和首府领地（2%）的租户，新南威尔士州（10％）和南澳（12%）租住在亟待修缮出租房内的租户占比更高。

只有四分之一的租户表示现有住房没有任何问题。事实上，许多租客遭遇过非常严重的问题。

安全隐患同样是一个主要问题。24％的租客表示出租房存在门窗关闭不严的问题。18%的租客表示出租房存在门锁损坏的问题。配套设施问题也很常见。17%的租客表示出租房存在电气问题；同样比例的租户有过关键设施损坏的问题。15%的租客表示出租房存在热水供应的问题。

大部分租户均经历过一般失修问题。超过五分之一的租客表示房屋存在油漆剥落或瓷砖脱落的问题。19%的租客遇到过防蚊帘缺失的情况；18%的租客表示房子夏热冬冷，温控有问题。

15%的租户经历过热水供应问题。然而，虫害是租户（27%）中最常见的问题。

7％的租户则反映了除上述问题以外的其他房屋质量问题。这部分群体中，最常见的问题是户外设施维护问题（如：栅栏腐烂、掉落及无法为房屋主体提供保护）以及天花板或墙体问题（如天花板开裂，或墙壁出现裂缝）。

七、与房东和房产中介打交道

虽然许多租客都有遇到过问题，但是并不是所有人都能得到房东或中介的充分或及时回应。

所有租客中，只有不到四分之一的受访者表示未收到任何有关修理请求的回复。同时，对于紧急维修， 21％的租客必须等上一个星期才能得到回复。对于非紧急维修，23%的租客表示需要等上一个月。

租客不仅没有得到及时的回应，而且还可能会遇到以下不利情形：

租房者面临的另一个主要问题是可能被房东和中介列入“黑名单”，对日后找房造成不利影响。

直接通过房东租赁还是通过房产中介租赁，租客的经历会大有不同。通过房东直接租赁的租客如果有修理需求，75% 的租客会向房东提出维修要求。而通过房产中介租赁租客则有85%的人会向中介提出修理需求。

八、搬家

大多数租客（68％）搬离上一次出租房均是根据自身情况主动做出的搬家决定，无论是个人原因（33％）、工作原因（18％）、还是换大/小房子（12％）、买了自住房（5％）或是搬至更安全的社区（5%）。

然而，租客搬家的原因也存在以下情况：付不起租金（11％）、避免涨租（9%）、与邻居或合租人起争执（7％）、与房东有冲突（5％）或因房屋居住状况太差无法忍受（6％）。

7%的租房合同终止原因是因为房屋已经或打算出售。其他租客接到房主搬家通知中，告知理由（12%）、“没有理由”（4％）、或者根本就不告知原因（3%）就要求离开。

澳大利亚东部地区，尤其是新州和昆士兰，租客在没有被告知理由、或是无条件要求离开的情况更为普遍。整体而言，8％的租户有过至少一次以“没有理由”被撵的经历；9％的租户有过至少一次未告知理由就被撵的经历。

租户搬家之前，大部分（60％）人没有与房东或中介有过任何争议。但是，26％的人就房屋清洁有过争议；1/5的租客就押金（Bond）有过分歧。

九、租房市场歧视现象

一半的租客表示在过去五年内找房子过程中经历过某种形式的歧视。遭到歧视的原因包括：养宠物（23％）、接受政府补助（17％）、年龄（14％）、有小孩（10％）或是单亲（7%）。此外，因以下原因受到歧视情况较少发生，但是依然存在包括：种族（6％）、有押金贷款需要（5％）、性别（5％），残疾（5％）和性取向（2％）。

整体而言，男性（42％）表示遭受歧视经历少于女性（56％），尽管两者均可能因性别（5％）受到歧视。

收入状况对歧视的影响不一。例如，家庭收入介于70,001至100,000澳元之间的租客（41％）可能性较小，而家庭收入介于100,001至15万澳元的租客（55％）更有可能表示受过歧视。家庭收入低于3.5万澳元的租户中有57％的人表示自己曾经有过被歧视的经历。家庭收入介于35,001-50,000澳元的租客中这一比例为62％；家庭收入介于50,001-70,000澳元的租客中这一比例为60％。

但是，租客所经历的歧视本质上又有很大不同——低收入群体更有可能面临因接受政府补助，单亲，或是因为种族或残疾而遭到歧视。收入较高的家庭则更容易因为有小孩和宠物而受到歧视。以前曾与房东或中介就押金产生分歧的租户（75％）最有可能报告说受到过歧视。

维州消费者事务厅（Consumer Affairs Victoria）近期调查了1836位租户，发现约有五分之一的租房者在租房过程中主动提价，其中一半成功获得了租约。

据澳洲Domain房地产网报道，一些租房者主动在租房广告的要价上再加价，以求在竞争激烈的租房市场租下自己中意的房子；还有一些租房者因为有宠物或者家庭只有一份收入，担心在租房竞争中处于劣势，所以主动提价。

虽然租房招标中的这些现象并没有违法，但是房东打算接受的价钱比租房广告中的要价高，可能会因为误导租房者和提供虚假信息，而触犯澳洲消费者保护法（Australian Consumer Law）。

租房招标会使得低收入者处于劣势，而且租金和租房过程缺乏透明度会制造不稳定。