房地产崩盘没你想象那么可怕

----我的三个地产投资观点

作者介绍：

Zong，公司里具有传奇色彩一个人物，小时候移民到澳洲，高中毕业后曾花5年的时间以背包客的形式走遍全亚洲各个国家，遇到真爱后毅然奔去日本追寻自己的幸福，最后成功抱得美人归，娶了一个在做药剂师的日本太太。经营过几个小生意，最擅长帮助小生意与自雇人士的贷款置业。

当您看到 "房地产崩盘' 这几个字，是不是很自然的就联想到了东京？每次一跟客人聊到房地产投资的风险的时候，大部分客人都会提到日本那失去的十年和东京的房地产泡沫，但当我继续延伸这个话题时，我发现客人对当年的那些事有很多误解。例如，日本所有的买房人是不是在1991年地产泡沫破裂的时候正式进入全民负资产呢？答案当然是否定的。今天聊到这个话题就是想根据我所搜查到的信息和我在日本生活几年的经历来和大家探讨一下泡沫背后的规律和一些地产投资原则。

这两张图片分别是 东京和香港的房价走势图，不同的时间与历史背景，但相似的经历，让两个城市好像难兄难弟。

东京的房价从1975年-1985年总共涨了2.2倍， 但是东京的房价像一个刚跑完长跑的运动员，还没等休息一下，马上又跑了一场马拉松。从1985-1991的6年时间里东京的房价一口气涨了2.7倍，用6年跑完了其他国家十年也没完成的里程。

香港的房价似乎在上演着同一幕的电影，香港的房价从82年到92涨了5倍，那个时候的香港房价已经在世界上属一属二，结果人家也没休息，香港房价从92年到97年5年涨了两倍。

有意思的是当您仔细看东京和香港的走势图您会发现，东京的房价止跌点就是1985年的价位，香港房价止跌点就是1992年的价位，可以说在这次地产调整里真正被套牢的是在市场最疯狂的阶段冲进去买房子的人。

这个市场的顶部的形成往往是房价在过去一段时间涨了很多，但是房价没有做任何盘整，直接在很短的时间里涨了很多倍。而刺破的这个泡沫的是涨息，东京在91年升息到8.5%，而香港直接到了10%。另外我还想说的是如果您是1997年入市，那不是这世界末日，请看今天香港的房价

当年97年的高点已经成了一个低点。

那您如果在1991年买了东京的房子是世界末日吗? 答案也不是的

日本的住房利率从8.5%一路降到3.2%左右，在1991年东京核心商圈内住宅平均的70平方米住宅价格需要一百万澳币，假设我们贷款80%，只还利息的话，每月还款 2133澳币

这是我标注的东京房价和房租图，在东京核心商圈，70平米的房子新宿要2600澳币一个月，千代田区要2800澳币， 品川区是2700澳币一个月，生化危机2的拍摄地点涩谷是2800澳币一个月。从大跌后的1991到现在，东京房租上涨120%。

由于东京每年巨大的游客访量，很多房子被拿去做家庭宾馆的短租。日本和澳洲一样，知名公立小学和高中必须是在小学周边的居民才可以上学，私立就不用，但是日本最好的私立学校也在这个东京商圈内。

不止是小学，日本的人死板与一成不变体现在方方面面，日本最好的大学的校本部，最好的医院，主要的就业与购物中心都在这里。

大学

医院

所以如果您当时买到的是日本市中心的附近的房子，其实您还真没那么惨。毕竟这个地带一房难求啊。

当分析到地产崩盘的事，很多人对澳洲都非常乐观，毕竟这里不是日本，我们有丰富的矿产和资源，我们也有稳定的移民，日本发生的事不会发生在这里。我想说的是楼市和股票相似的一点就是就算整个大盘向上走，您买的股票也未必涨，股票市场整体下降，但是也会有股票连翻涨停。您的微观上的房屋和地段选筹和全国整体的宏观房市上涨是一样重要的。

举例来说，过去十年是不是澳洲地产黄金十年呢？是不是每个人都赚到钱了呢？

这里是布里斯本市中心公寓房价的走势图，近10年有如一道直线，这房价根本就没怎么动过，虽然澳洲没有发生像日本的地产崩盘，但是请您铭心自问，如果买了这块的房子，您跟经历一次地产崩盘有太大区别吗？

我的一位客人在2000年的时候买入Sylvania一个水边大豪宅，35米大码头159万的价格，要知道Hurstville那个时候house价位只有40万左右，Sylvania的中价位到2009年也只有69万，结果可想而知，2010年出手的时候他拿到的价格是169万，算上当年交的印花税和中介佣金，他赔了。

您与其担心全国整体房价是否崩盘，为何不多花点时间寻找最有潜力的地段呢？买入坏地段贵房子，您就是在微观经历地产崩盘。

 我们继续回到这幅东京的地图里

江东区离市中心只有8公里，和东京富人区隔江相望，价格每平米是千代田的十分之一，文京区（池袋）的一半。这里会不会是一个东京价值洼地呢？ 答案是否定，这个区和墨尔本的西区一样，市政府指定的工业区，垃圾场回收站都在这个位置，当地位置虽好，但基建不足，我太太在日本新闻网上看到当地居民多次抗议政府的幼儿园不足的问题。东京和墨尔本一样（参考文章墨尔本的东和西），属于赢家通吃，富人区是一种全面的富，东京所有的就业，医疗，教育，购物都在我们刚才画的那个圈里，所谓价值洼地有它洼的理由。便宜不代表真便宜。

在中国就不一样了，各位读者无论您来自中国的哪一个都市，都有市政府搬迁的经历。像我的家乡青岛，最开始的时候市中心在老城区，政府决定大力发展五四广场一带，于是政府带领各大机构开始搬迁建立新城区

万邦君告诉我城市发展是分为几个阶段的，任何城市在开始建立的时候都会分为两部分，政府会把一部分土地规划为城市的工业发展制造基地。另一部分是市中心，整个城市会以市中心为依托向一个方向扩张。市中心之所以是市中心，这是因为这里集中了最多的资源，一旦市中心的基础设施无法承载越来越多的涌入人口时，政府会选择一个交通便利的郊区建立新区，升级周边基础设施，把资源（最重要的资源是就业）调到这里来组建新城区，帮助老城区疏散人口与基建压力，而这新城区周边的小区就是价值洼地。

所以价值洼地只存在于两个基本点上

第一，  人口正增长的城市，这样城市才有继续城市化的理由与需求

第二，  政府会引流商业资源和开始基础设施建设到新区和周边来缓解市中心的压力，这样城乡结合部才有复兴的希望。

很可惜像东京这样的城市似乎不会存在价值洼地，因为便宜有便宜的理由，资源过度集中在某一个地区。

日本是老人社会，守旧是传统。其实当您翻阅历史，日本的城市化和很多高校的建立都是从甲午战争后开始的，那笔满清的赔偿金就是日本起家的资本。

悉尼的大基建与大开发就是时代给我们的机会，这次贷款收紧也帮助了悉尼的地产不会走向泡沫化，如果您想把握时机入市买房，我愿祝您一臂之力。

各位朋友我在日本生活的时候，发现日本人常用的护肤品牌，常去的餐馆和常玩的地方都不是游客知道和去的地方。

如果您转发这篇文章，把转发截图发到我微信里，我会赠送您我所写的另一篇文章，你所不知道的日本，里面日本本地人去的餐馆，去结婚的地方，他们所用的本地护肤品，绝对是您所不知道的，我在这里先谢谢您的阅读，贷款请联系我。