年少不听李宗盛，听懂已是不惑年。 

对事物认知的改变，往往要经过岁月的洗礼，在阅历增加后，才明白才看懂。

我今天和大家谈的不是爱情，而是悉尼的一个区—Bankstown。

悉尼总共有658个区，在council之间合并和整合之前，悉尼有38个council市议会，但能把知名度混到人尽皆知的其实没几个，Bankstown做到了。只要您住在悉尼，即使没去过这个区，想必您也听过。

没进入地产这个行业之前，我对这个区是十分不待见的，说实话Bankstown的烂名声是伴随我长大的。在澳洲读高中时，同学晚上出Bankstown火车站被越南人丢鸡蛋嘲弄。到大学时听闻有朋友在Bankstown 商场目睹打架斗殴。就是几年前Bankstown也没消停过，连续在2016年和2018年光天化日里出现持枪仇杀事件，一次是一位黑帮老大在商场被人刺杀，另一次是一名越南律师在咖啡店门口被杀。

这个区比汪峰牛，至少人家不靠关系，总是靠实力自己上头条。

有时候想想这地方挺像电影古惑仔里的铜锣湾，只不过老大不叫陈浩南，乌鸦或是大D仔，人家叫阿里，易扑拉辛或者是阿哈马之类的。

不过现在当我再从一个地产投资人的角度来看这个区时，我发现这个区真是光芒四射。我来说几个Bankstown的特别之处。

什么意思呢？很多区火车站会有两个出口，每个出口各自通往不同的方向。举例来说，如Hurstville火车站有两个出口，前边出口通往forest road，商场餐馆商店都在这边。火车站后面的出口通往Ormonde PDE，这条街除了警察局，牙医，几乎就没什么商店，再往后就是居民区了。

火车站两边的差距就像改革开放前的一些有江河的城市，江的一边是老城区，生机勃勃，江的另一边是等待发展的新城区，一片荒凉。

这样的例子我可以举出很多，都是一边是繁华商业街，火车站另一边老破旧，荒凉的一B。如内西的Ashfield和Summer Hill，西南区的Fairfield ， 西北边的blacktown，上北一带的Epping，靠近蓝山的Penrith，宇宙中心Chatswood， Rhodes 。

Bansktown火车站两边都很热闹，而且分布很有讲究。火车站上面那边有两个购物中心，有办公楼，有图书馆，Tafe（技术学院），法院和council大楼也在那边，典型的就业地带。火车站另一边是各式各样的商店，餐馆和超市算是休闲区。两边人气都很旺。

在悉尼绝大部分的Suburb的商业街是成一条直线像前延伸的。

例如Burwood就是Burwood Road（ Belmore street的新项目在打破这种发展）， Ashfield就是Liverpool Road ， campise就是Beamish Street，kingsford就是Anzac Parade，Leichhardt就是Norton street。所有的商店沿着这条街向前或向后延伸，虽然遇到十字路口会像左右两边扩散一点，但都不过一，两家店。老区大都如此

另外一种是这个区的商业街是以购物中心为依托的，如Castle Hill， Rouse Hill， Macquarie park，路边街道的商店反而不是主流。这种情路一般越远的区，越新的区比较常见。

Bankstown属于第三类，它的商业街区既不依附一个大商场，也不是也不是沿着一条街商店从头到尾排列; 而是像一片树叶一样的，覆盖了好几条街，网状形。

这样的好处是大家逛街可以绕着一个圈逛，这种布局像口袋一样把人气聚在一起。不会像一条街的长条形分布，那些在最上边或最下边的的商家，拿不到什么人流量。

先说眼前的，Bankstown 有两个购物中心，这种配套本身就稀缺，全悉尼有两个购物中心的区域不超过了10个。区域内有A Grade 的写字楼NAB business Centre。停车位巨多。不会像周末的chatswood，停车得一路开上Roof Top找位置。Bankstown区域内还有一个货运机场，以及大医院。

开车十分钟不到就能到一个高速公路，这个区位置坐标本身就是南边中心位置。未来的基建也有，西悉尼大学已经在此选址，计划建一个教学楼，王牌专业翻译就会在此授课。这也是Sydney Metro 西南线的终点站，如果这条地铁建成，大约高峰期25分钟可以直达市区。

讲到这很多会在想，下面会不会突然猝不及防的看到楼盘的广告，毕竟那边楼盘项目还挺多的。是的您没猜错，广告就在下面，准备好了吗？

123， ready go！

我不建议在这个区买公寓，尤其是新公寓。

（哥也想写软文，因为太轻松还不得罪人，但苦于说话太耿直，没有金主爸爸，所以只能继续耿直了）.

我再重复一遍，虽然这个区各种好，但投资哥不建议你在这个区买公寓，甚至新公寓。

为什么呢？因为这个区正在CBD 化。所谓CBD化就是把这个区域变成城市区域的休闲娱乐，交通医疗和就业工作的中心，以此来分担主CBD的压力，减少人流流动，舒缓交通压力。

每个区域底子不一样，像Bankstown这种商店多，交通发达，房价还不算贵的地方， 本身就具备了去容纳更多人口的能力。

面对人口增长，政府现在一手给予相应基建升级支持，如高速地铁，修新图书馆。另一边会改变区域格局，规划出更多楼层7-8楼高的高密度住宅，让整片区域远远望去，看到一片都市的天际线。希望可以疏散人群到这里。

bankstown现在正在计划修建第三个商场，这些配套的建立的就是为了配合此区域的CBD化（区域中心）。

这要是在中国绝对是一件好事，深圳的南山，福田哪个不是靠产业，基建和政策大力扶持上来的，买房不就是买未来的CBD或区域中心吗？

这个逻辑在澳洲却行不通，因为我们没有中国城市化那么大的人口增量。全国大部分人也不住公寓。在悉尼越热闹的地方越好租，但不一定涨得快，Parramatta， City， Burwood我屡次看到这个现象。因为每造一些新楼盘，底下都会建商铺，这样当地区域更热闹，商业更有活力，但吸引来的人也很快被新楼盘的供给满足。

就像我一个租房经理评价Parramatta似的，他说这里楼盘都能很快租出去，但租金就是不涨，房价也涨得慢，但此地也挺热闹，人气挺旺。

如果悉尼某些成熟区域被CBD化，政府指定这里是 Strategic centre，利益会是这样分配的。

第一大赢家一般是商业街上的商铺拥有者，这个时候商铺的用途会被政府重新界定，我目睹在Gladesville 原先商铺最多只能在上面再加盖一层，结果被政府重新规划成B4高密度后，商铺可以拆了盖下面是商铺上面是住宅的商住两用大楼。什么都没干，自己的铺子就升值好几倍。

第二大赢家是House的土地拥有者，政府的基建无形中提升了你的地价，另外CBD化也增加了你房子被收购的可能。那些离火车站1.5公里左右的House原本什么都干不了，也莫名其妙的被规划成R3中密度可以盖Townhouse了。

当然我说的这一切都是可能。

第三大赢家是Townhouse的拥有者，一旦区域CBD化，近商业街的house基本被拆光，剩下也买不到，大家都在留在手里，说不定这个区可能会像Campsie一样的，整个区不是R4 就是R3， 那我的房子岂不也是开发用地，所以市场上根本就没什么房源，例如Burwood。

想住在这个区，又对面积有需求的只能买Townhouse.

第四大赢家是租客，新楼盘一般都会带电梯，游泳池和健身房，但这些维护的费用与物业管理都由房东出。新楼盘集中放出时，大家都会积极找租客，到时候难免遇到惊喜，什么一周免租之类的。

第一大输家是买新楼盘的投资者。一旦一个区域被CBD化，政府把这里当成重点就业和商圈后，需要开发商来开发，房子盖的越多税越多，这样基建的承诺才能兑现。所以政府会和开发商做两点妥协，第一是房子面积可以批的越来越小，他们解释用的借口就是现代生活节奏快，家是用来休息的，不需要那么大的空间，楼下吃饭有餐馆，聚会有图书馆，出门左拐就是电影院。所以面积小点可以的。

例如悉尼的botany council对两房面积要求很严格，所以Mascot一带早期新楼盘户型很大，现在开发商利用各种政策，楼盘的面积比起以前已经大大缩水了。

第二点是车位越来越少，两房只给一个车位，很多一房户型连车位都没有。人家也有理由，人会说当地区域交通如此发达，巴士，地铁，出租车，没车一样方便，再一个你租给学生，人家也不需要车位。

（有些项目开始推出没车位房子）

问题在于，如果一个区域，人口越来越密集，交通肯定成问题，车位会越来越值钱，君不见chatswood房子和车位都是分开单独出租吗？需求啊。面积大会越来越值钱，越是热闹的地方，越需要隐私性。而这些新盖的楼盘不具备。

第二大输家是老公寓的投资人。首先高质量租客都会被新楼盘的房子撬走，那里更新，设施更好，租金每周差100，除非穷到家的人，谁不想住新房子，而且老人对电梯房是刚需。

第二个是老公寓这种东西虽然户数少，结构结实，但一旦离开悉尼的下北，上东和内西，其实并不很受大家欢迎。人家在富人区喜欢这种房子往往是新旧价格差距太大，买不起。偏远区域，新旧公寓就差10万，干嘛不买新的。

所以租客和潜在买家都被这个些增量的楼盘分流。

我只是借用了Bankstown的案例，其实以上CBD化故事在过去5年在很多区域都由发生。但由于每个人所处的位置各不相同，那些激动人心的规划可能对你没有半点好处。

我是万邦君，我们下次再见。

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