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疫情对澳洲房市的影响是两面的，供应和需求同时下降。

下面两张图是房地产研究机构Corelogic上月对业内人士进行的一项调查的数据：

“过去一周您收到的买家问询数量有何变化？”

"过去一周您收到的卖家问询数量有何变化？"

数据显示，对于房地产从业人员来说，收到的买家和卖家的问询都呈现下跌趋势。而且有意思的是这两组数据接近镜面形态，比如买家和卖家问询下降比例超过50%的房产企业都在33%左右，以此类推。

有一点需要说明，Corelogic的数据更多代表的是本地市场。

但其实这里的供应和需求，无论从澳洲本国还是国际层面来看，都会呈现下降趋势。

先说说澳洲本国的情况。

根据Westpac首席经济学家的分析，澳洲失业率在今年年中预计会上升至11%，这对本地的住房需求和供应都会造成负面影响。

国际上来看，3月29日，澳洲海外投资审查委员会 (以下简称“FIRB”) 宣布将受“海外投资框架”约束的海外投资金额的审核门槛降为0澳元。

这意味着所有想要收购澳洲资产/资源的海外投资项目的审核时间会大大加长，官方给出的时间上限是6个月。

“海外投资框架”下其实是一个法案，叫作 《1975海外收购法案》，是澳洲政府专门用于审核海外资本对本国土地、企业和矿产资源的收购的法案。

在所有收购项目里，土地资源是一个大头。

即使是已经提交收购申请的海外资本，如果有合适的理由说明FIRB政策变化对其投资计划造成的影响，FIRB也是允许他们撤销收购申请的。

这一政策在一方面不仅保护了澳洲本国人民的利益，还有效防止了海外资本在澳洲经济受到疫情严重打击的情况下低价购入澳洲的土地资源，进一步对未来住房价格造成冲击；由此看来澳洲房产开发活动受到影响，供给在一定程度上暂时受到了不小的影响。

由于低供应、低需求，卖家或者开发商就不得不改善自己的现金流，而买家一般都是受影响小、资金充足的刚需房买家，和少数想要扩大资金资金的投资者

为何说投资者是少数呢？因为疫情影响澳洲租房受较大影响，大量留学生仍在自己本国，澳洲当地的租房群里可能面临失业风险，许多业主正面临着空房率上升、大降租金的问题。

因此，在疫情未缓和前，个体小投资者是不会冒着风险投资的。这意味着刚需买家、改善型买家的竞争又少了一层，拥有更大的议价空间。

如果您是本地买家，那局势就很明朗。要是目前的家庭财务状况良好的话，疫情期间是很好的购房时机——既有很好的议价空间，又有低利率的利好。

相较之下，海外买家需要考虑的问题更多。所以接下来我就重点给海外买家朋友们缕一缕。

注意上一段画下划线的部分，如果你问我汇率会不会跌到3.5？那估计要问上帝或佛祖了。

所谓“抄底”，抄的应当是趋势，而非最小值，执着于寻求最小值是无底线且没有意义的，最终往往是错过了一个低谷。

这种心理很好理解。之前澳元兑人民币汇率跌到3.9几的时候，有多少人果断去换了，又有多少人在那里坐等3.5？

对于海外买家，我能给到的建议如下：

提前准备(包括了解购房流程、贷款、作比较等)，密切观察(市场走向)，分批换汇，在后疫情时期把钱换成房子。

因为到那个时候，住房供应之前一直是被压制的，但需求会慢慢回来——租房需求会率先复苏，购房需求则会随着澳洲经济复苏而慢慢回升。

其实没有人可以预测若干个月后疫情刚刚过去的房市具体会是什么情况，因为我们还不知道疫情会持续多久，对澳洲经济造成的打击究竟会有多大，民众之后对房市的预判如何。只能走一步看一步。

但是无论对于本地刚需买家还是海外投资人士，关注的焦点应该都是中期甚至长期。如果您关注的是短期的话，比如一年两年，那现在也不适合入市。可能澳洲就不太适合你。

中期来看，澳洲住房的供应会在疫情过后慢慢恢复(政府一定会控制好住宅开发量来稳定住宅价格)，无论是二手房还是新房。

需求也是如此，本地需求大概率也是缓慢恢复，因为考虑到疫情期间的高失业率，储蓄充足的海外买家在这时可能会陆续进场，因为他们看到了希望，这时整个市场会处于缓慢回温的状态。

在这一轮危机里，不可避免得会出现资产大跌/现金流断裂，房主/开发商被迫贱卖的过程，对于买家而言也可能出现购买后资产还在缩水的情况，但是只有经历了这些之后市场才会重新到达一个新的平衡点。

如果你看到的是那个新的平衡点，那现在恰恰应该是做功课、采取行动的时候。前提是，自己的经济状况没有受到太大影响哦。

最后提醒一句，即便是疫情期间，也别带着纯捡便宜的心态挑房。

关于如何在布村挑房，我们会在接下来的几讲中再做分享。

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