澳洲全国的房地产价格平均下跌了1%，这是5月31日房地产数据公司CoreLogic的数据所显示出来的。

但是，全国上下，不论是房地产专家还是没有多少经验的普通寻房购房者们都知道，这样的一个数字可能一个月后就反弹回来。

两个最大的城市悉尼与墨尔本，房价分别下跌了1.3%和1.7%，这是自2015年11月以来最大的月度跌幅。与18个月前出现的房价下跌不同的是，这一次的下跌有特定的背景情况。

最简单地说来，房地产市场正在转向供应过剩，这是在一个非常短的时间内出现的。这一点可能令买房的人们大吃一惊，因为他们多年来听到的一直是供应不足的问题。

政府，以及每一位称职的房地产中介与推销者，一直在使用“供应不足”的说法来解释涨上天的房价。

著名的房地产中介John McGrath 在5月30日写道：“我们有大量的人口增长在促进需求，有很严重的供应不足，因此不会出现（房市）崩溃。”

然而事情并非如此简单。最近的报章话题说移民数量将是下届大选中的一个烫手山芋，因此可能不再象近年来那样能够支撑人口的增长与需求的增长了。

而且，所谓的“供应不足”基本上只是一个传说而已。

正如悉尼大学城市规划学者Peter Phibbs 与Nicole Gurran所说的那样， “供应不足”是政府对房价高不可攀问题的说辞，政府拿出这样方式的解释，就不必为此问题做什么了。

一个更准确一些的词是“需求过度”。自从1999年资本增益税法改变之后，政府向房地产投资者大量地返还税款，“需求过度”这个词就在这种情况下被创造出来了。

具有说服力的一个数字是每处房中的居住人数。这一数字没有怎么见诸报端。澳洲统计局的每房居住人数，在房市火旺的这几年来几乎没有变化。

可用以居住的房的数字，愿意去租或买这些房的人数，两者之间没有太大的不一致。

“供应不足”只是反映了市场上没有足够的房子来满足投资者们的需求这一情况，这些投资者们通过负扣税的形式来享受巨额税款返还，而且享受50%的资本增益税折扣。

理解了这样的道理，那么在悉尼与墨尔本出现的房价下跌的原因不外乎两个：投资者们放弃了市场，或者更多的房上了市。

根据储备银行的最新信用数据，投资者们还没有放弃市场。数据显示，投资者贷款逐年增加7.3%，仍然高于买自住房的贷款的6.1%的年上涨幅度。

可是，如果投资者的信贷需求正在继续快速增长，如果正常数量的首次购房的年轻人们正在找房买房，那么房价怎么可能下降呢？

答案在于供应这一边。人们不断议论的“公寓过剩”问题正在发挥效应，连带影响到了独立房市场。

John McGrath 自己也注意到： “CoreLogic数据告诉我们，在悉尼与墨尔本，供出售的现房数量处于2012年以来的最高水平。”

与此同时，外来买家，主要是来自中国的，他们没有被包括在储备银行的信贷数据中，他们正在离开市场，如此一来，对澳洲当地的投资者们来说，供应就显得更大了。

在这样的情况下，房价会下跌，尽管有“强劲的投资需求”。

这将需要财政部长莫里森（Scott Morrison）在下届大选时做些解释了。他可能一如既往地继续承诺要“放开供应”从而解决房价难以负担的问题。而事实上，供应已经放的很开了。

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◎本文由澳洲广角镜编译整理。