根据专业折旧报告公司的调查显示，只有20%的投资者知道怎么利用他们的合法权益去利用投资房折旧抵税，而80%的人白白多付了不少税金，看到这里你心里默默的想一下，您属于那80%冤大头的一员吗？
什么是折旧
我们都知道，有个通俗的说法是新车入手，一脚油门下去就开始贬值，因为已经产生了磨损折旧，新的房子和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。
澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。
折旧抵税，和其它抵税最大的不同在于，折旧抵税无需我们再从口袋里花钱，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去钱、然后才能申请退回。但是在申请折旧的时候，唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。它可以直接用来申请折旧抵税。
折旧带来的收益
投资房产，可以带来稳定的租金回报，这是被动收入之一，房产本身升值，这是被动收入之二，还有一个隐藏技能就是折旧退税，这是被动收入之三。
但是在现实生活中，如何选择合适的房产投资，例如投资公寓或者带地别墅，不同的房产如何进行折旧是非常复杂的，受很多现实因素影响。
折 旧 问 答
不可以。折旧必须在房屋正式交割(Settle)后才可以申请，换句话说，只有当房子真正属于您的时候，才可以申请折旧。另外，折旧还必须满足的条件是该房屋必须是作为投资房，才可以申请折旧。
折旧报告仍然以房屋交割(Settle)时的日期开始计算，但是由于折旧必须建立在作为投资房的基础上，所以当房屋作为自住的时候的折旧价值是不计算在折旧报告内的，折旧报告所展现的折旧价值，是从第三年也就是当房屋开始有租金回报的时候开始计算的。
是可以的。重新装修有两部分可以申请折旧：其一是新装修的部分可以申请折旧，其二是旧的部分例如烤箱、炉灶、地毯等，仍然有折旧价值在，可以申请折旧。如果在装修的时候没有申请，有两年时间可以后补去申请，但是需要提供相关的证据来证明情况属实，并且税务局只认可两年内未折旧的物品进行后补申请折旧。
如果是添置价值较小的物品，如问题中的窗帘一类的物品，是不用再重新做折旧报告的，只需要会计师单独计算新增项目的折旧价值，加入折旧报告即可。但是如果是添置价值较大的物品，还是需要再重新做折旧报告。
如果该度假屋用作投资房，有租金收入，是可以申请折旧的。在申请折旧时，需要开发商提供包含家具价格的清单，如果是业主自己为度假屋添置家具作为投资房使用，则需要业主自己准备一份Excel的表格详细列出家具的价格，经过审核后就可以用作申请折旧。
是不可以的。六年原则要求业主必须在房屋交割后自住六个月，在六年里住满12个月，六年内出售，可以作为自住房，豁免资本增值税。一是房屋交割后，必须要先住6个月，不可以后补，二是成交前再住满6个月，六年内住满12个月，才是符合六年法则，豁免增值税的条件，二者缺一不可。
例子： 如何最大化税务优惠
例如：2011年1月1日，萌萌在Schofields买了一个House & Land Package花费了35万澳币，在2012年1月1日房屋完成了交割，萌萌首先搬进了这个独立屋住满了6个月， 然后将房子出租，萌萌自己搬去了距离city较近的Zetland。假设2017年6月1日，萌萌又搬入了自己够买的独立屋，居住了6个月，2018年1月1日将独立屋以85万的价格卖掉，赚得了50万。在这个例子里，萌萌首先可以申请折旧报告，折旧的价值在前五年最多，即使萌萌自住了半年，但第一年仍有最大折旧价值的一半可作为折旧价值抵税，在房屋出租并获得租金收入的这些年里，折旧报告可以用做年底退税。另外，萌萌在独立屋交割时自住了6个月，房屋卖出前又自住了六个月，符合六年原则，可以豁免资本增值税，也就是通过售卖独立屋而获得的50万可以免交资本增值税。这就最大化了个人的税务优惠。
那么问题来了？
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