＃美沃小知识＃干货 － 如何快速偿还你的住房贷款 （上）

2015年12月21日 megaward

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众所皆知，澳大利亚目前的利率很低。因此很多人便借更多的钱买房，或者借钱来偿还现有的住房贷款。

如果你正想办理首次住房贷款，该如何规划呢？你可以事先做一些准备，它将有助于你稳定的偿还借款。

如果你已经有住房贷款了，你可能会紧张甚至开始担心。你看到报导说利率可能会在2016年再度攀升。你会想你的住房贷款未来如何？担心是否能持续清偿你的借款。你可能已经在寻找各种方法尽快还清贷款，或者梦想著5年内还清房贷。

以下是六种更快清偿贷款的战略，分为2大类：
预贷战略(即将准备贷款)和贷后战略(已经贷款买房)。无论如何，我们希望这些策略对你会有帮助。
1
要存款且预算要保守，不要躁进
为了避免陷入不断升级的偿还贷款漩涡中，事前充分的准备非常重要，这能让你尽早偿还贷款，所以不要急于申请房贷或买房子。

甚么是充分准备呢？为了安全起见，如果你愿意支付保险金或是有人可以为你担保，在操作上确保你的住房贷款可以控制在房价的5%。现在利率很低，所以这个方式很有利。而95%的房屋价值产生的利息，则可以支付你的房贷。

如果你只有20%的存款，你就要借80%的贷款，万一利率真的上升了，你没有任何准备金，你偿还贷款的时间就遥遥无期了。


这就是考虑高比例存款的原因了。如果你只能承担4%的还款利息，但日后利息调高到6%以上，怎么办？若你有较多的预算，即使利息上升，你也做好准备去偿还贷款了。若是利息没有上升，你就有能力快速偿还你的贷款。如果你还的资金越多，那你整个期间就能支付更少的利息。

如果你不知如何估计你的预算，澳大利亚审监局(APRA )日前建议，银行和其他贷款机构评估人们的财务状况，要假设7%的利率，或至少7%，比目前的利率高2%。这些数据是基于之前澳大利亚市场的变化，有助于得出好的数据来规划你的预算。

而对于你现有的房贷，我们也有一个很好的策略，保持对现有的住房贷款还款顶部(keeping on top )，并尽快还清你的贷款。经常以稍高的利率来计算你的还款金额。这会帮助你更快的支付房贷，也让你对未来利息的变化有充分准备。

2
考虑拆分利率贷款( Split–Interest Rate Loan)
通常情况下，我们会考量贷款是用固定利率或者是浮动利率。由于澳大利亚目前是低利率，你可能会受到诱惑，选择固定利率去贷款。但是，固定利率往往会排除未来还款或更改贷款金额的灵活性。

2011年澳大利亚浮动利率的退出费(exit fees)被取消了，所以更改浮动利率不需费用。还有，要记住，通常只能在有限的时间内将你的利率固定下来，通常是3~5年。

尽管如此，你可能还会担心如果利率意外的提高了，自己要支付的贷款就会增加。幸运的是，你不是只能二选一(固定或浮动)，你可以利用拆分利率贷款，以固定现利率解决您现有贷款的一部分，剩余部分则可用浮动利率，可说是两全其美。



如果你不确定每种类型贷款的利弊，有些银行会提供你详细的资料。你可以找出一个适合你的还款计划。

如果你已经有住房贷款，你也许可以跟贷款银行或机构协商，是否能用拆分利率贷款。

3
考虑对冲帐户和套现/先还再贷 (Offset Account & Cashback/Redraw Options)
对冲帐户(Offset Accounts)和套现/先还再贷(Cashback)两种方式可以帮助你降低你的还款金额或是协助你快速还清贷款。

对冲帐户是指你的银行余额可以完全抵销住房贷款的利息。假设你的住房贷款有30万澳币，而你的银行户头有50万澳币，那么你只要支付25万澳币的利息。

套现/先还再贷，则允许你重新起草你已经签订的住房贷款，以防你需要急用现金。

如果你每个月只需付1000澳币，而你实际上连续3个月付了2000澳币。当你需要时，你能够取回这多付的3000澳币。记住，套现需要一些手续费，所以务必跟银行确认金额。
这两种功能允许你用现有的存款来减少房贷利息，而不必具体增加你的还款金额。并非所有的住房贷款都具备这些选项(对冲帐户和套现)，所以一定要确认它们都包含在你选择的贷款方式中。
如果你已经签订住房贷款了，你可能要查一下，或许你的贷款中包含上述两种功能，只是你没有使用过。抵销帐户和现金返还可以有效的利用储蓄帐户降低你的贷款利率。你可以跟银行或贷款机构谈一谈，了解你可使用的功能。


Source：

http://www.suncorpbank.com.au/blog/category/home-and-property/Ways-To-Pay-Off-Your-Home-Loan-Faster


（未完待续－下一期会介绍贷后策略）




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