犹太人教你澳洲房产投资守恒定律：买一栋，守一栋 “Buy one,keep one”。,澳洲智慧置业微信公众号文章

澳籍地产顾问 Nico 采编提供阅读。

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当我在墨尔本购置首套投资物业时，这不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”，而重要的是，我从一位犹太富翁那里学到了一条澳洲房产投资的金科玉律——

“Buy one,keep one(买下一栋，守住一栋)”。

我和很多国内来的投资者打过交道，他们有些是我的客户，有些是我的朋友，我发现过去一些人会有这样的念头，即还没有买房子的时候，就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯，房地产作为一种产业投资，兼顾买入卖出，全盘计划也是无可厚非的。问题在于，他们卖掉房子的理由是什么？

首先，有的人认为，房产增值再多，总归是数值上的增加，唯有低价买入后高价卖出套现，拿到“真金白银”，才算是真正赚钱了。因此，他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力，往往一见风吹草动，就会迫不及待地把房产卖掉，换来“可靠的”现金后，才能安心。按国人的话术：落袋为安！

其次，有些人可能是多种产业的投资者，出于维持“现金流”运转的考虑，觉得房产持有太多，会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产，或者在别的领域经营遇到问题时，由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时，首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

其三，部分本钱较小的投资者，加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响，奉行“卖掉一栋，才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前，会先考虑卖掉原有的房产。

最后，还有一种人，他们无论在哪一个领域内，都只打算做短线的投资。也就是所谓的低价买入，高价抛出；快速买入，快速抛出。这些投资者，在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过，因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋，就守住一栋”的房地产持有理论，恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产，尤其是在澳大利亚投资房产，无论买入了多少套房产，始终不该卖掉房产，又怎样能够做到不卖掉房产呢？

第一，土地的拥有者，永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们，自从进入近现代社会以来，整个社会其实就是由三种人群所构成：工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”，但不变的是什么？是一天八小时的工作；是一周五天的周转；是一年到头的勤勤恳恳；是一辈子的辛劳；但换来的是无论工资多高多低，反正一失业，就要面临窘境的结果。资本家呢？当然钱比工人赚得多，可日子过得一定舒服吗？他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂，怎样筹集成本；怎样控制支出；怎样管理雇员，工人只要一天工作8小时，可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的，有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败，破产倒闭的风险在等着他，论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心？就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了，他不用劳动，无需费心经营，不管旱涝雨晴，只管到时收钱。只是在这个世界上，工人到处可以招工，资本家什么生意都可以做，唯独土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亚的环境中，同样也是这个道理。因为澳大利亚的别墅都是带土地的，买房子其实就是在买土地，占有房产越多，意味着占有的土地越多。而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势：20世纪60年代，全澳的房产均价为8千澳元/套，80年代上升到8万/套，90年代达到15万/套，2000年前后升到30万/套，如今更是达到了56万/套(2010年)日后星移斗转，世事变迁，但不会改变的是你，或者你的家族后代，作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地，只有土地，才是最终的“真金白银”。

第三，房地产在澳洲，不仅可以作为“保值器”，也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面，澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查，目前澳洲的永久定居者当中(也就是不包括留学生在内)有30%的人是长期租房生活的，有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同，这些长期租客并非都是低收入群体，他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素，因此租房一定是一种刚性需求，庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。

正因为如此，纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入，可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外，澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的，这一点区别于其他一些国家(比如中国)，许多国内投资者正是对此不甚了解，才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子，根据澳洲银行的规定，如果购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款，而且申请来的贷款金额，完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性，往往被本地的很多投资人，生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

第四，我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。因为要“投机”，所以为了实现利润最大化，从投入上看，可能要冒资金链紧张的风险；从目标上看，可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险；此外作为来自国内的炒房者，汇率风险，宏观经济风险，都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业，也不能保证在一两年的短暂时间段中，可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士，千万不要把它当作赌场，靠掷骰子来博取你的运气！

其实通过这几年与国内投资者接触了解，我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化，如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了，因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为，而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此，要想真正成为一名成功的房地产经营者，一定先要学会“Buy one,keep one”。