贷不了款,如何继续投资房地产 | 好文重读

原创 2019年12月31日 澳洲房产大全




最近有不少读者问我


 

由于近一两年贷款政策缩紧,自己的财务情况无法继续贷款,但手头上尚还有资金可以继续投资房地产,该如何操作?


今天我给大家分享几个应对贷款问题的操作方法。

 

首先,你要搞清楚,你真的真的无法继续贷款了吗?


也许你还可以继续贷款,但是你觉得自己贷不了款,陷入了误区。



区1:银行告诉你不能再贷款,所以觉得不能再贷款


你也许忠诚于某一家银行。你喜欢那位和蔼可亲、热情周到的银行经理,所以存款、贷款、信用卡等各种业务全部都在那一家银行办理,完全不考虑其他银行。


突然有一天,那位银行经理告诉你,你不能再贷款了。

 

其实,他们真正的意思是,那一家银行当前的政策不能再给你贷款。


但这不代表其他银行或者非银行贷款机构也有完全一样的政策,也给你同样的答复。你也许可以继续从其他渠道贷款。

 

不妨找一个贷款经纪人咨询一下。

 

误区2:贷款经纪人告诉你不能再贷款,所以觉得不能再贷款

 

贷款经纪人告诉你不能再贷款有好几种原因。

 

如果你的情况复杂(例如房产数量多、自雇生意多),贷款额度还是有的,但不高,并且有可能一两年内把房子卖掉。例如,你打算买房,装修,然后立即卖掉。


那么在这些情况下,贷款经纪人需要花很多时间在你身上,却赚不了太多佣金,其佣金将来还有可能要退回给银行。


大多数贷款经纪人也不好意思向你收取服务费,毕竟大多数同行都提供免费服务。如果是这个原因,其实你是还能贷款的。

 

因此,遇到贷款经纪人的拒绝,不妨先尝试问:“如果我给你支付一笔服务费,你有办法可以帮我再贷款吗?”

 

如果答案还是否定,那么你的情况确实无法在贷款经纪人所掌控的渠道里获得贷款。


 

为什么我强调“贷款经纪人所掌控的渠道”?那是因为,贷款经纪人无法在整个贷款市场里帮你找解决方案。


因为有很多贷款机构根本就不与贷款经纪公司合作,他们只受理客户的直接贷款申请。

 

因此,当你熟悉的银行和贷款经纪人无法帮你找到合适的贷款解决方案,并且你真的还想继续贷款,那么你最后的出路就是亲自操刀,跟不与贷款经纪公司合作的贷款机构直接联系。

 

你也许会问,那些不与贷款经纪公司合作的贷款机构都在哪儿呢?

 

你可以参考这两个列表:

 

https://www.canstar.com.au/providers/home-loans/


https://www.apra.gov.au/register-authorised-deposit-taking-institutions

 

上述两个列表是不一样的,但有一定的交集,前者仅列出与金融产品测评机构Canstar合作的贷款机构(不一定接受存款),后者列出澳洲所有存款机构(不一定提供住房贷款)。

 

如果你愿意花时间去认识这些金融机构,也许他们其中的一家可以提供能满足你需求的贷款方案。搜索列表上的机构名字,访问他们的官方网站,拨打他们的联系电话即可开始咨询。


但是,但是,强调一点非常重要的,就是当你初步咨询这些机构的时候,务必不要让他们在你的个人信用报告上记上一笔咨询,除非他们确认批准你的贷款申请的几率非常大。


这样做的主要原因是,短期内在个人信用报告有多次咨询记录会降低你的信用评级,信贷机构每次查看这份报告,都会留有一次咨询记录。



你需要做的是,问他们是否可以先看你的财务情况、贷款需求、抵押物等信息,暂时先不看个人信用报告,然后给出一个初步答复,是否可以批贷款。这个做法跟找贷款经纪人咨询是相似的。

 

如果他们坚持要你的个人信息(如全名、出生日期、地址、驾照号码等)才能给你一个答复,那么你就要小心,你一定要明确地跟他们说:“我现在不授权你们查询我的个人信用报告。 


如果他们一定要查询个人信用报告后才能给出一个初步答复,那就不要继续咨询这个机构。



最有效的避免在个人信用报告记上一笔咨询的方法,就是在电话里把你的情况讲一遍,避免书面填表。即使是电话咨询,有些贷款机构也会问你是否授权他们查阅个人信用报告,你口头上必须拒绝


在口头初步答复这个环节上被告知该机构可以给你贷款后,你再填表、提交正式的贷款申请以及相关文件材料,授权该机构查看你的个人信用报告,以便获得正式的贷款预批信。

 

如果,通过以上的步骤,你最终发现自己真的没有办法再贷款了,那么我们现在来看看其他不需要你贷款的房产投资操作方式。

 


1

联合投资

 

我在往期文章《你不必等到什么都准备好才开始投资房地产》里提到,在大多数情况下,要成功地操作一个房地产投资项目(如装修、分地、新建等),一般有三个要素:现金、贷款能力以及投资技能

这三个要素如果缺乏其中一个或者两个,就会导致投资者无法独自投资房地产。
 
现在,如果你的问题出现在贷款能力上,但你有现金以及(或者)投资技能,那么你可以跟一个拥有贷款能力(如高收入、少贷款)的人进行联合投资。
 
联合投资的项目不宜长期持有,必须有明确的开始和结尾。
 
当这个项目获得人为升值后,要么卖掉,要么重新估值,获取利润,合作双方各自拿到自己那份回报后,退出项目,项目结束。


2

期权

 

如果你需要暂时获得一块土地的控制权,但不一定是所有权,以便你操作人为升值策略,那么你可以考虑与卖家协商,采用期权合同,而不是买卖合同。

所谓期权合同,它规定卖家在未来的一段时间内,在买家的要求下,必须以目前协商好的价格出售一项物业给买家,而买家现在需要支付一笔期权费,但不需要马上成交。

 

当你把一块土地控制下来后,并且完成了人为升值的操作,就可以把这个期权转卖给第三方,从而获取差价,整个过程不需要贷款


3


租赁


 

如果你的需求重点是现金流,你也不一定需要对一项物业拥有所有权,你可以通过租赁的方式,获得对一项物业的控制权,然后再操作现金流策略。

 

比如说,你可以通过一个长期租赁协议对一项物业进行控制,然后通过添置家具、简单装修,使这套物业的租赁价值得到提升,再转租给第三方房客。

 

最常见的操作有两种:


1、整租转分租:整租一套带有很多房间的物业,再把每个房间单独分租出去,获取差价。

 

2、长租转短租:长租一套物业,添置家具后,再短租出去,按每晚收费,获取差价。

 

许多著名连锁酒店也不对酒店所在的楼房本身拥有所有权。楼房是其他人所有的,酒店总部的强项是运营,所以他们只需要把该楼房租下来,或者与楼房所有者合作分成,即可开展酒店的经营。



通过这样的操作,你的现金流会得到提升,你的贷款能力也自然增强。

 

希望今天的文章可以打开你的思路,不要因为在贷款上遇到困难,就在房地产投资之路上停滞不前了。

 


- End -


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Richard He


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