文 / James Tong

这是小伙伴上周给我出的题目，本来我还打算仔细论证一番的。今天刚好就被澳洲的储备银行行长抢答了。

这是AFR《澳洲金融评论报》举行的一个商业峰会，澳洲储备银行行长Phillip Lowe作了主题演讲，题目是：The Housing Market and the Economy《房地产市场与经济》。

我看了多个主流媒体对Lowe博士讲话的报道，发现记者似乎也是带着“政府为何还不救市”的疑问去写的，但他们侧重点有不同，这里正好综合一下，把这个大问题拆分成多个小问题来求解。

看过报道，我还比对了一下行长的讲稿，把原话加上了引号，方便大家理解，如果要看他本人的原稿，可到这里：https://www.rba.gov.au/speeches/2019/sp-gov-2019-03-06.html

Q： 房价对于澳洲人重要吗？

A：重要，澳洲人非常关注楼市，或许比其他任何国家的公民都更关切，澳洲的孩子在幼儿园就被教导开始谈论房价。到12岁时，他们会学到物业转手的相关知识，并且熟记了周边区域的价格中位数（这儿记者夸张了）。房地产是全国人民的心头所爱，当房价像现在这样快速上落时更是紧张。

Q：房价跌得很严重吗？

A：“在2017年之前的5年里，澳大利亚房价上涨了将近50%。自那以来，房价下跌了9%，回到了2016年中的水平。”（简单说：不严重）

Q：房价大起大落的原因是什么？

A：原因在于供应和需求的时间错开了。“本世纪初，人口增长开始提速，大约用了近十年的时间，住房建设速度才有所反应。反应慢的原因是：做计划、报建、地方政府批准、安排资金、建造、推出市场都需要时间。于是房价上涨了，这毫不奇怪。然后，供应最终赶上来了，价格再次做出相应调整。”

Q：房贷收紧有多少影响？

A：总体而言，“房贷收紧是房贷增长放缓的原因之一。不过，主要原因是房贷需求减少，而不是房贷供应减少。”（就是说，是申请的人少了，不是银行不贷了）“我们的记录是，只有10%的人利用了银行批准的贷款上限。而大多数人借的钱比他们能借得到的要少，所以人们房贷能力下降对房市的影响并不是特别大。”

“房价跌是因为国内投资者需求降低。银行紧缩信贷条件有一些影响，但总体来说新房供应增加，才是房价下降的主要原因。中国买家大减的原因，主要是因为中国打击资金外流。”(特别提到中国)

Q：房价上涨或下跌对整体经济有什么影响?

A：“央行的数据显示，如果房产价值增加10%，则短期内人们的消费会增长0.75%，长期而言，则会令消费增长1.5%。当家庭财富增加了，对汽车和家具的影响最大”

“房产价值的上落对服装、公共设施和娱乐支出的影响很小，对食品、通讯、酒精、教育、健康和房租等其他项目的影响几乎可以忽略不计。也就是说，对于消费而言，房价不像家庭收入那么重要，而影响家庭收入的，是人力资本Human Capital，即是工资。”

Q：央行的利息将会往上还是往下调？

A：“今年很难看到澳大利亚央行1.5%的现金利率上升，原因是薪资水平较低，通胀疲软，低于2%～3%目标的中点。央行希望，劳动力市场的紧缩(也就是减收移民)将给长期增长缓慢的工资带来上行压力，引发通胀，然后，央行就可以把创纪录的1.5%的低利率往上调。”

Q：如果房价不影响经济，什么才影响？

A：“央行目前对经济持相对乐观的态度，悉尼和墨尔本房价下跌不影响经济，尤其是在就业强劲的情况下”。“值得担心的是近年来，家庭支出的增长速度快于家庭收入的增长速度，换句话说，储蓄率不断在下降。”

“导致经济脱轨的不是房价下跌，而是工资增长乏力。”

Q：有谁支持Lowe博士的观点吗？

A：有的，同场Oxford Economics的宏观经济研究主任Gabriel Sterne的演讲就有相同的观点。他的研究表明，房地产财富增减的影响是有限的，房价下跌不会威胁到整体经济。

他还说:“银行会没事的，我不认为房地产资本效应会很大，只要你选一种低房价的生活方式，这可能不算是坏事。”

Q：有不同的观点吗？

A： 新南威尔士州财政部(NSW Treasury)昨天公布的报告中指出，悉尼房地产市场低迷的持续时间很可能会比大家最初的预期要长，并对经济造成损害："有迹象显示，楼市状况恶化正对消费者支出和住宅审批产生强于预期的负面影响。"

而Australian Economics的编辑、Your Money作者Adam Creighton则总结说：央行无视房价暴跌的决定，在经济学家中，已经显得越来越孤立。

在我看来，Lowe博士的观点不但与其他经济学家不一致，甚至与他自己之前的观点也不太一致，反而是与工党的新策略高度一致。反对党领袖Bill Shorten刚推出全新的竞选口号：“今年的大选，要成为一次关于工资的全民公投！”

用全民公投的名义去争取加工资，也算是革命方法的创新，金融文革再掀高潮。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席

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