2016经济新常态下，把脉海外投资新格局,爱上墨尔本微信公众号文章

近年来,随着人们投资理财观念的日益成熟，中国高净值人士海外投资高潮不减。这一趋势源于国内机构投资者的兴起，组合管理理念逐渐科学化、国际化；另一方面也是源于富裕家庭已不满足于单一的财富持有方式，对资产配置的需求越来越强烈。因此，海外资产配置成为了人们越来越关心的话题。

究其原因，高净值人群进行海外资产配置的动力有三个方面：

第一，随着国内外市场信息交流的增加，中国高净值人群对海外投资市场逐步了解，受到海外市场多样化的投资产品和投资区域的吸引，希望更多捕捉海外市场的投资机会。

第二，由于世界不同区域经济和主要投资市场间存在着此消彼长的关系，因此部分高净值人士希望通过跨区域的多元化配置，达到一定分散、对冲风险的目的。

第三，出于子女出国受教育和移民生活的需要，部分高净值人士未来一部分时间会停留在国外，因此增加海外资产配置成为必然需求。

高净值富裕阶层的海外资产配置正当时，但未来总是充满不确定性，各种机会中总是存在风险。但同样，风险中也蕴藏机会。在综合性设置投资模块时，正确的投资观念，应该是随时做好资产分散配置，考虑外在的整体投资环境与内在的个人风险偏好，观察各种资产类别的相关性，并适度弹性地调整资产配置中各资产类别的比重，方能在理财的道路上走的更远！

澳洲以其得天独厚的优势成为高净值人群长期投资的首选之地，稳定的经济基础、优质的环境资源、以及健康透明的房产制度等等使它成为投资的不二之选。

澳洲经济持续增长

2015年全年澳大利亚GDP达到1.2万亿美元，排在全球第12位。截至2016年6月，澳大利亚GDP增长3.3%，是所有发达经济体中增长最快的，也超过了此前澳洲央行及受访经济学家的普遍预期。至此澳洲已经实现了25年的不间断经济增长，且年均增长达到3%以上（见下图），这在世界上也是很难得的。

澳洲经济能有如此表现，一是因为其健康的产业结构。澳洲普遍被误认为是高度依赖矿业、农牧业的经济体，但实际上矿业只占GDP的9.3%（最新的统计显示下降到了7%，RBA），农牧只占2.4%，而金融保险、健康医疗、旅游观光、留学教育等服务产业占到了58%(图)。

澳洲GDP构成

澳洲房地产及商业服务已经蔓延到国内，服务业的产值约占澳大利亚总产值的70%以上。该行业就业人数占总人数的80%，也就是每十个澳洲人中有八个人是从事服务性行业工作的。澳洲的制造业产值约占国内生产总值的14.5%，其中信息产业是澳洲发展最快的经济部门，信息技术市场的营业额约为230亿澳元。澳大利亚正在形成一个符合澳洲国情，适应当今世界经济发展并具有极强生命力的经济体系与产业格局。

澳洲投资安全有保障

澳洲是世界上安全、低风险投资的最佳选择之一。根据Jones Lane Lasalle最近报告，在澳洲投资房产非常安全。根据产权参照法律方面和购买程序等方面，澳洲房产市场已经成为世界上最透明的市场，它拥有健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范和自由的市场经济，这些都是保障澳洲房市健康稳定发展的前提。

澳洲现金利率

主要发达国家利率

具体来说，在中国，买房一般去房产交易所办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

对比而言，在澳洲，买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护，投资风险也会被降低。

宽松的融资条件

投资澳洲房产，大多数澳洲银行愿意提供70%及以上的银行贷款。海外买家还可以选择多货币贷款。这意味着投资者可以选择借澳元，港元或美金并享受"货币转换"。

买房=买永久产权

澳洲的房产基本上都是永久产权。政府在正常情况下无权利收回土地。也就是说花一次钱你的家族就能世世代代拥有它，并且没有遗产税。而根据中国土地管理法的规定，中国住宅土地的使用期限仅为70年。就是说----你买的不是房子，而是使用房子70年的权利。70年后，土地会重归国家所有，续租费用未定。那么澳洲房产投资的具体优势是什么呢？下面表格罗列了中澳房产投资的主要区别。

中澳房产投资对比图
国家	中国	澳洲
产权不同	70年期满后，产权归属未定；土地续租费用未定	永久产权，世代相传，家族成员可免遗产税
产权取得时间	现房交割后一段时间	现房交割时
得房面积	合同标注面积包括公摊面积，不是实用面积	合同标注面积不包括公摊，是实用面积
购房首付比例	首套房首付30%，第二套房首付60%	首付10%
房屋贷款	签合同后立即还款，连本带息，手续复杂	签合同后不用立即还款，现房交割才开始还款，贷款手续简单
还款方式	本金利息同时还款，连本带息，贷款手续复杂	一定期限内可只还利息不还本金，还贷压力较小
交楼及资金风险	有烂尾楼，资金没有监管，买家受害	首付资金存入信托账户，也可做定期存款，待房屋交割后才进入开发商账户，买家万无一失，无烂尾楼风险
市场及法律情况	有待完善提高	成熟规范
法律保障	开发商与业主之间信息不对称，相关法律不健全，小业主利益难以受到保护	健全的法律制度，专业律师维护业主的切身利益
再贷款	较难获得银行通过，房屋不通过出售无法将升值部分套现	可按照当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，具备再次投资的条件
信用体系	有待健全	完善成熟，发展商诚信度较高
区域性城市化	普遍较差	完全属于发达国家水平，完善合理
物业管理	正在摸索提高，楼房折旧快	人性化，水准高，房屋折旧少
买卖自由度	产权转换期长，受限制	私有制产权随买随卖
物业出租	空置率高，40%以上，管理不便	空置率低约2%，管理规范
税务优惠	通过投资退房退税额度很低	可通过折旧或其他无形及有形之处扣减部分收入所得税

澳洲房价增幅

税务优势

在"反向运转"政策下，房产投资者将享受很多的税务优势。特别是计划移民到澳洲的海外投资者。投资者可计算每年应交的税贷项，将在他们来到澳洲后帮助减少他们的税务负担。在澳洲，纳税人买投资房可享受负扣税，这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税，投资者每年可以省下一大笔税费。

具体来说，投资房负扣税的来源在于--—折旧。

折旧的意思就是你把一个新的完整的房子出租出去，由于租客的使用，你的房子会有些“损耗”。

澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等，根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说，一个80万的房子，每年可以做的折旧是12000到30000不等。

有效的教育计划和培训投入

对于那些目前有小孩在澳洲学习或将在澳洲学习的家庭，如果父母购买房产为小孩居住，不仅仅能提供一个安全和稳定的居住环境，在小孩完成学业后通过卖掉该房产还可以取得收益。通常，该收益可以轻松的支付掉所有的学习费用。这针对有一个以上的小孩在澳洲学习的家庭是非常有效的，快来看看澳洲的教育究竟如何？

学龄前儿童教育：澳洲绝大多数儿童在5岁进小学前在学龄前中心学习。中心一般招收四岁的小孩，每天为两批小孩上课。

小学和中学教育：澳洲实行义务教育的年龄是15或16岁（各州规定不尽相同）。约72%的儿童是在政府的公立学校上学，小学和中学都是免费的。

高等教育：澳洲有40所公立高等学府，它对一系列课程提供国际上承认的学位和研究生文凭。高等学校的学费可乡政府申请贷款。这笔贷款当学生参加工作后，其年收入达到全澳平均工资水平时（AUD27675）则必须通过税收制度予以偿还。而这种偿还不会导致对你的生活水平产生影响。

透明的房价体系

对于不熟悉澳洲市场，或者人在国内想初次尝试海外投资的置业者来说，房价是大家十分重视的事情。其实，对于澳洲房产价格，置业者无需过分担心。

首先，澳大利亚房地产市场在多年发展经验以及政府和法律的保护下，房地产价格和利润的各环节透明，房产价格走势平稳，每7-10年翻一番。其次，澳洲购买房产，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到70%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息，还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。

此外，在澳洲再次申请贷款非常方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资或者日常开销。