如何挑选
“潜力股”投资公寓
不是所有的公寓都是平等的，
有些公寓炙手可热，增值空间巨大；
而有些公寓则相对冷清，无人问津。
想知道如何用最快的方法，
避开重重雷区，
挑选一套潜力股投资公寓？
高盛小编这就带你一探究竟！
（图源：Indigo Finance）
前任悉尼市政局官员欧文·谢尔盖特（Owen Sergeant）和他的妻子凯莉（Kerrie）开始考虑购买具有良好转手价值的投资物业时，他们发现了投资公寓的完美的捷径方法。
65岁的谢尔盖特先生说：“在与我的财务顾问会议快结束时，我问他有钱用来干什么。”他随后告诉我，他刚刚在马里克维尔的一个新开发项目中购买了两套公寓。于是我也查了一下，项目看起来不错——所以我也买了一套！”
但是，对于我们大多数人来说，一个投资决策没这么快就能当机立断。但是如何做正确的决策却尤为重要。
01
我应该花多少钱买投资公寓？
谢尔盖特先生说，大多数人犯的第一个错误就是认为：投资时，他们付的钱应该低于他们目前所居住房产的价值。固定思维大概是：我住的地方要比我投资的地方好。
（图源：US News Money）
他当时以120万澳元的价格在马里克维尔的Marrick + Co买了一套两居室的五层公寓，这比他在悉尼蓝山自住的房子价值要高得多。
“我之所以住在这里（蓝山），是因为我喜欢这个地区；但是投资公寓主要是为了将来可以为自己赚钱。公寓越好，投资回报可能就越高。”
Freedom地产投资公司（Freedom Property Investors）的创始人斯科特·库鲁（Scott Kuru）也持这样的观点。他在6年中积累投资了13处物业。
（图源：Financial Service）
他认为，人们通常会并设法在购买新的投资公寓之前做好预算，抓紧省钱。但其实这时他们应该竭尽全力购买力所能及的房产。
他说：“如果你有能力购买Central Park或Barangaroo之类的标志性建筑，或者顶层公寓或半顶层公寓，那么这就是你应该做的。”
“也有来自中国，印度和美国的投资者正在寻找全球知名的标志性建筑或更大的公寓。随着潜在买家数量的增加，转售价值总是会更高。”
02
我应该在哪买投资公寓？
世纪难题来了：墨尔本公寓遍地开花，看起来都不错，我该在哪买才不会吃亏？
在全世界房产投资领域，位置都是至关重要的。
（图源：Warren Bradley Estate）
公寓的地理位置一如既往地重要，公寓的最大优势在于靠近公园，沙滩或水路，学校，工作场所，公共交通以及咖啡馆，餐馆和酒吧等便利设施。购买之前要充分考虑位置是否便利，生活是否方便。
（图源：York towers）
虽然居住在交通便捷的地方很重要，但最好也不要离得太近，房地产估价师兼房地产顾问安娜·波特警告说。“如果您离火车站太近，可能会出现问题，因为它可能会吸引社会青年或小朋友在附近闲逛，并且可能会遭到故意破坏或盗车。”
同时在购买前要大致了解社区的人口结构，将来的目标群体。选择的区域近些年的市场行情、将来房价的升值空间，也是必须要做的功课。
比如，如果您想购买大学校区投资房，那么以后主要的转手对象可能是学生或者陪读家长。确保该物业所处的位置能够吸引您希望出售或出租的客户类型，并能达到您的期望回报。
当然，这个工作需要挺大工作量和专业知识储备，非常建议你咨询高盛地产专业地产顾问，帮您排忧解难。
（图源：Premier Gazette）
03
我应该购买哪种公寓项目？
CBD高层塔楼，小高层，还有2-3层的公寓，可选择的也好多，挑花了眼？
最好选择小型、低密度的建筑项目而不是高层、高密度、大型建筑，除非你就是喜欢高层的超级视野，或亲睐“一览众山小”的登高体验。
（图源：Domain）
Bright先生说：“在一栋大型公寓项目中，您总能看到是三、四套公寓同时出售的广告，这便成为了一场价格底线的竞赛。”
里斯先生补充说， “业主倾向于选择信誉良好，质量上乘开发商的公寓。他们也喜欢入口大厅，它们看上去质量更高-如今越来越重要-并且在地面上建造漂亮的花园也都会成为买家考虑的因素。”
世邦魏理仕（CBRE）悉尼住宅项目高级总监蒂姆·里斯（Tim Rees）表示：“购买时还应该选择限量供应的新公寓，这样转售时竞争会减少。”
（图源：btg properties）
例如，马里克维尔公寓项目之所以吸引谢尔盖特先生，恰恰是因为其在工地没有起重机（低密度公寓），并且地方议会对新开发项目审核非常严格，这样项目知名度和价格有进一步上涨的潜力。
萝卜青菜更有所爱。有人爱大空间的清净，就有人喜欢CBD高耸的热闹。
波特女士建议，你所选取的公寓项目最好不要有太密集的设施，如水疗中心，泳池等。这些设施可能会吓到一些人，因为他们会收取较昂贵的物业费。“但是它应该配有停车位。随着道路上汽车越来越多，交通会更拥堵和路边停车位会更少，所以公寓配备车位非常重要。”
REIV的一项研究发现，带停车位的公寓比没有停车位的公寓的增值速度快4％。
考虑到一些公寓的外包层起火和内部开裂问题，购买前，开发商和建筑商过去的记录也应予以检查。谢尔盖特先生甚至要求颁发证书，来确认建筑外包层具有良好的防火等级，并仔细调查认证机构。
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04
我应该选择哪种公寓？
楼层，面积，朝向，采光，有无City夜景，有没有书房，我到底买哪一套？
理想情况下，您的公寓应该有点与众不同，并拥有独特的卖点。比如面积很大，景观很好（有CBD天际线，或者湖光山色），户型方正，或有更大的户外阳台区域。Bright先生说：“这类公寓的供应不足将使您处于一个比较稳定的投资状态。”
（图源：Great Performers Academy）
虽然你挑的公寓应该在其他公寓中脱颖而出，但它也不应该太古怪。波特女士说：“比如并不是每个人都喜欢形状不寻常的书房，因此公寓的设计必须对大多数购买者具有吸引力。另一方面，室内拥有充足的自然光线也至关重要。”
设计精良的大面积公寓往往会吸引不少买家。库鲁先生说：“特别是婴儿潮一代想要更大的空间。” “但是，如果一栋建筑拥有一个好的建筑设计师，并且公寓的布局和设计合理，那么一个90平方米的公寓给人的感觉就像120平方米；如果布局不好，情况就会相反。”
购买自己喜欢的公寓项目，尽管你不是用来自住。但是自己很喜欢的东西，其他人大概率也会喜欢。里斯先生说：“如果您爱上了这套公寓的风景视野，那么当转售时，很有可能下一个买家也会爱上它。”
（图源：Move On Relocation）
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