据《THE AGE》报道，这是一位政府官员极度愚蠢的言论，澳储行（RBA）高级调研经理Peter Tulip说，“就在一年前……我们发现澳大利亚的房子价格合理。”

澳大利亚现在是卖方市场，但是有多少澳大利亚人能买得起房呢？（图片：THE AGE）

更新过去12个月的数据模型后，Tulip博士周三宣称“房价低估了30%”，这不是玩笑话，他重复了这个观点好几次然后进行了解释，“30%的低估范围异常地广，至少是30年来最广。”

请允许我先阐述一下Tulip观点中的逻辑问题。

数据不可靠

Tulip博士能得到去年房价合理的结论的唯一途径是择优选取对政治有利的设想，就是1955年后的未来资本价值将跟随房价升值率增长，这就是“数据质量”问题，尤其是我们还没有上世纪80年代之前的可靠房价数据。我知道这一点是因为我发现Tulip博士在分析中引用了创造了RP Data-Rismark房价指数的公司，所以，他去年四月份得出房价零高估结论所依据的1955年后的增长率根本就是垃圾。

从Peter Tulip的文章初次发表算起，住房价值已经上升了11%，而同期工资只增长了2.3%。

相反地，如果你从Tulip博士文章中提出的几个其他明智设想中选择一个，结果就会大不相同。特别是，如果未来资本收益跟随历史家庭收入增长；过去10年的住房价格增长；房产价格增长调研预估；或者历史房租增长，数据模型得出的结果就是住宅房地产在去年4月份高估了20~30%。

所以现在怎么能告诉我们住宅突然“低估了30%”？自从Tulip博士的文章首次发表，房屋价值已经上涨了11%（过去一个季度也是这个幅度），而同期工资只增长了2.3%。澳大利亚住房“房价收入比”现在空前地高，“家庭债务收入比”也是，这两个数据每天还在往上升。

空前低的贷款成本

根据澳储行行长Glenn Stevens的说法，更严重的是现在贷款成本也达到“人类历史上的最低水平”，导致了投机投资和纯利息贷款空前增多，打破了2002和2003年繁荣期间创下的记录，澳储行称之为泡沫。

Tulip博士说到，“去年4月份以来最大的改变就是长期利率大幅下降，所以尽管房价涨了，买房还是比租房更有吸引力。”尤其是澳政府10年期债券收益在去年4月至今年4月之间还从3.95%下降到了2.65%，约等于澳储行五次标准降息。这一点很重要的原因是，10年收益是长期利率的无风险替代品以及10年固定利率贷款的定价基准，Tulip博士在文章里用它代表贷款成本。

所以10年利率33%的下降迫使他的数据模型从显示住房价格合理（使用了1955年后资本增值率）移动到了今天的“低估30%”。更准确地说，模型是从指出去年4月房价高估20~30%转换到了今天的房价合理上。

但是还有一个大问题，就是使用了现在的10年利率作了未来贷款利率的指导。首先，澳大利亚10年政府债券收益主要取决于美国10年政府债券收益，并且与之有90%以上的关联度。更重要的是，澳大利亚和美国10年债券收益已经被中央银行而不是自由市场彻底减少到历史最低水平，直接干涉了资产定价。全世界政府已经花费10万亿美元（13.41万亿澳元）购买债券，人为挤压了收益率以及今后的长期借款利息。这与中国政府购买几十亿美元的上市股票以遏制股价下跌是一样的道理。西方政府甚至干预的更严重（购买几百亿而不是几十亿），通过债券购买阻止收益上升。

前哈佛教授兼美国总统顾问Lawrence Lindsey最近说到，如果他告诉学生美国失业率将达到5.3%短期利率将为零，他会被踢出学校的。他认为美国联邦储备系统已经保持超低利率水平太长时间了，美国10年债券收益率本能轻易达到8%（现在是2.2%），与历史平均水平持平，是现在一致估计的两倍多。

如果贷款利率维持在世纪最低水平，住房价格可能合理，但是如果上升到未来三五年的平均水平，那么住宅价格就大幅高估了。