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写这篇文章的原因是因为这段时间，跟好多位妈妈级的客户讨论着如果通过在澳洲投资房产给自己的小孩提供一些教育基金，或者是为将来的孩子的发展打下一个比较好的基础，妈妈们无外乎关心的就是过如何将手上有限的资金投入到一个回报最大化的房产中。真是可怜天下父母心， 母亲节刚过，先给所有的妈妈问个好， 妈妈们辛苦了❤

接下来我将会从投资者购买投资房最为关心的几个方面来做一个分享，希望给那些将要有投资打算的朋友提供一个方向。

1）租金回报；

2）空置率对比；

3）房屋增幅回报：

4）租客人群；

在50～60w在这个价格区间里，比较受大家熟悉的应该就是墨尔本CBD以及周边的公寓， 另外还有墨尔本Suburb区域的一些house项目。其中，我挑选两个最具代表性的区域从以上的这几个方面做一个对比，CBD2房的公寓，和近年很火热的西南新的就业集群规划区边Tarneit 4房的house。

首先，我们先来看看几组我从Realestate上截取的一些数据。

墨尔本CBD 2房的公寓：截取于5月11日

西南区Tarneit 4房的数据：

 首先，我们先对比一下每年的租金回报。

我们都按照80%的贷款比例，5%的利息，30年的期限，只还息。

 （注：下表数据为预估仅供参考）

1）  租金对比

 从我们对比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明显比house高的，租金回报率在5.5%左右，但是同时apt的物业管理费（strata）相比house来说是额外的一笔费用，每个季度平均都在1000刀左右，一年下来这比费用也要3，4千澳币。这对于追求租金回报的投资者来说也是一笔不小的投资成本。如果我们按照80%的贷款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理费和市政费（councilrate），一年也就是1千多刀的收入，另外大家别忘了，如果我们要找中介出租房子的话，中介管理费我们也要算进去。如果完整的算下来的话，贷款做到8成的话，apt一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话，apt一周能有30～40刀的正现金流。

反观house，在相同价位的house，年租金是无法于apt的租金做对比的，毕竟出租的市场行情不同，但是house项目都是独立独户的，是几乎不会存在物业管理费的，同样的我们用相同的贷款情况，Tarneit一年下来的现金流会出现负的，加上council rate 和中介管理费，还有house所要承担的土地税（50w左右的house地税一年在几百刀左右），一年需要有3千～4千澳币的支出来养房。

所以，从租金角度来看的话，apt是会比house占有一些优势，但是如果贷款比例高的话apt的现金流也会出现负的。house的话，房东一周则需要补70～80刀来养这个房子。

2）   空置率

我相信，很多人可能会有这样一个疑虑，像Tarneit这种区域，并不像CBD看起来对于租房的需求很大，房子会不会产生空置，这样养房的压力也会变得很大。

首先，我想跟大家说的是，澳洲政府每年对于房屋数量的批建是有严格的限定的，并不是开发商想开发多少，政府就批多少的，而会根据整个区域人口发展的速度和规模，来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在时间内没有出租出去的。

我们来看一组数据。

CBD （3000）的空置率：

 Tarneit (3029) 的空置率：

通过对比，可以看出墨尔本市中心公寓的空置率在1.4%，Tarneit的house的空置率在1.1%，两个区域的空置情况都是低于大墨尔本地区的平均水平，租房市场都挺活跃，另外Tarneit的空置率比CBD的apt还要低，CBD 的apt的需求是很大的，但是同时市中心的apt供应量是不小的，17年平均每一个月就有一栋新的高层公寓要交房，另外这一方面也说明了墨尔本的Suburb区域房屋的供应和需求是相对稳定的，并不会出现供过于求的状况。所以，空置方面的疑虑是可以打消的。

关于空置率的数据，大家可以上Sqmresearch 这个网站上查询，输入postcode，就可以找到相应的区域。

3）   房屋增幅

Melbourne CBD 2房公寓

一年的房屋涨幅：

十年的房屋涨幅：

Tarneit 4房别墅：

一年的房屋涨幅：

十年的房屋涨幅：

从租金角度，apt的优势是比house大的，但是从房屋增值的角度来看，house的优势是要大于apt。

大家细心的话应该会发现，realestate的annual growth显示的数据是1.8%，但是从我们一年的年增幅的线状图来看，这一年apt呈现的是一个跌幅。这需要跟大家解释一下，annual growth 体现的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年来增幅和跌幅的平均值。

回到数据，apt二手房交易中位价近一年呈现了一个下跌的态势，53.5w降到了53w，反观house，一整年从44w涨到了49w左右，一年下来将近10%的增幅。如果我们将投资周期设为5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照复利的算法，53w的apt5年后能涨到58w左右，50w的house，5年后能涨到69w。这中间就是5w的增幅和19w的增幅的差别。

而且这当中，如果是apt的话，你还要顾及apt出售的时间以及房价下跌的风险，因为从近10年的数据来看apt也有小幅下跌的可能。市中心apt市场的买家，大部分以海外买家为主，所以这个市场受到政策和贷款方面的影响的风险要远远大于其他以本地买家为主所组成的市场，所以近年来也是因为很多海外买家贷款受到了政策的限制，买家没有足够的资金settle房子，有很多底价抛售的楼花出现市面上所以导致整个二手房市场和新房市场都受到冲击，房屋的增长幅度不大。选择市场组成的主要人群，这也是选择市场的一个需要考虑的因素。

反之，house是占有自主的土地，土地的稀缺性是比apt大的，所以从历史的数据来看，house是只涨不跌，物业升值的空间是比公寓大的。另外，Tarneit这个区域的整个周边规划比较完善，有火车站和购物商圈，另外也在政府规划的新的就业集群区的边上，所以市场上很多买家也看到了将来对于土地的需求量也会急速增加，这也是为什么在Tarneit这个区域带地别墅的价位也是保持稳定上涨的。

所以，从房屋增幅来看的话，墨尔本的apt是远远逊色于house的，这当还有许多其他原因照成的，例如政府规划，学区效应以及商圈的规划等等，我们需要根据每个区域进行具体的分享。

4）   租客人群

 租客人群也是我没投资房所要关注的，因为这会直接影响到我们房屋的保养和租客的稳定性。

 Tarneit 人口组成

 CBD人口组成

通过这两组的数据对比，我们可以看出，两个地区的主要租客年龄段都在20-39岁。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭为主，而CBD的则是单身人士比较多，大部分都是海外人士，其中又以学生为主，相对来说家庭为单位的租客的稳定性会比单身人士的稳定性高，家庭租下一套house都会住个两三年，对于房东来说是比较稳定的，而CBD的公寓可能每年都会有租客的更换，这也会照成在每个租客更换过程中所产生的一些不必要的空置。

但从所有权的关系来看，CBD的租客的需求量是比Tarneit大的，住在CBD的人群有66%的是会通过租房来寻找住房的，但在Tarneit只有31%的是选择租房的，大部分人是会拥有自己的房产。

所以说，在Tarneit的房子每个房子的申请者不会像CBD的那么多，但是一旦出租出去之后租客是会比较稳定的，房东也会比较省心。

以上的两组信息，大家可以通过Domain和 Ksouhouse 这两个网站找到相关数据。

总结

CBD和Tarneit是在这个预算内apt和house比较有代表性的两个区域，通过这样的对比我说说我个人的看法，在澳洲房产投资的主要回报在于房屋的升值，如果有很好的租金回报的同时又能有一个不错的增幅空间固然是一个非常好的产品，但是如果只是追求每年几千澳币的租金收入而忽视了房屋增值所带来的回报那想必是一个因小失大的决定，所以在这个预算内投资周期在5年左右想要选择一个好的投资产品，我个人会更建议选择一些规划比较完善，有发展潜力的house做为我们投资的产品。

以上4个方面我认为是投资者在购买投资房时重要的考虑因素。另外其他一些因素比如政府规划，人口增涨等等因素都会推动一个地区房价的增幅

图文摘自网络