【中盛推荐】拥有自己的庄园墨尔本农场出售！,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

澳大利亚的农业环境：

澳大利亚地处南半球，其季节划分与中国相反，夏季为12--2月，冬季为6--8月。地域辽阔，气温相差大，北部为27℃，南部为14℃。大部分地区地势低平，平均海拔350米。气候比较干燥，全国有31%的地区年降雨量不足500毫米，有39%的地区年降雨量不足250毫米。近70%的土地是旱地。沙漠和半沙漠占国土面积的35%。有三分之一的地区不适于发展农牧业，另外三分之一的地区只宜发展畜牧业，用来牧羊和养牛。

尽管如此，由于人口稀少，相对农用地面积仍然相当可观。农牧业用地约408亿公顷，约占国土面积的63%。农用地的90%以上是天然草场，达4.4亿公顷；耕地面积有4876万公顷，其中灌溉面积占4%。农牧业生产规模大、机械化程度较高。水是澳大利亚农业的主要制约因素。东南部的Murry河及其支流是澳大利亚最主要的河流，对东南部三州的农业灌溉起着重要的作用。

受气候，环境影响，全国划分为3个明显的农业区：

（1）集约农业带，又称高雨量带。其范围从昆士兰州北部海岸延伸到南澳洲的东南角，以及西澳州的西南部和塔斯马尼亚，降水较充沛，适于发展种植业和奶牛业；

（2）小麦、养牛带，其范围从昆士兰州中部向南延伸，经过新南威尔士州坡地至维多利亚北部和南澳洲农业区，是半干旱至湿润气候的过渡区，年降雨量400--600毫米，以旱作农业为主，大多数农场经营小麦、养牛和肉牛业；

（3）牧业带，包括西澳州、南澳州大部分地区以及新南威尔士州西部、昆士兰州南部，年降雨量少于400毫米，大陆中部沙漠地区少于200毫米。该地带面积最大，牧场面积达3.8亿公顷，但气候干燥，植被稀少，以养牛业为主。

澳大利亚的农场都有哪些种类？

澳洲农场的种类有很多，有小到几千平米的生活方式性农场，也有大到几千公顷的经济性农场。百分之六十以上的大农场从事农作物种植业、养羊业、养牛业或者兼营其中两种或三种。百分之九十以上的农场是家庭农场，其余为公有或私营公司所有。澳大利亚目前共有灌溉和干地农场135,996个, 占澳大利亚土地面积61%。

农场大致分布在三大区域：塔斯马尼亚和狭窄沿海地带多雨区，主要经营乳业，牛肉；内陆地带，用来种植小麦，其它冬作物和养羊，及内大农牧区，特点是降雨量少，较肥沃的土壤，用来大规模的养牛和羊。

主要农产品包括:

粮食作物；畜牧业，肉牛和奶牛；乳业；渔业；羊肉和羊毛；棉花；蔬菜种植；葡萄栽培；水果及坚果；家禽；甘蔗等

买澳大利亚农场的一般程序是什么？

在澳洲不动产交易过程中，为保证交易的公平与公正和买卖双方的权益，政府有一套完整的政策、法律、法规，买卖双方依法进行交易，不动产的买卖方为有效。

各州略有不同，但出售农场时，农场主都基本要准备如下文件：

1. 卖主声明(Vendor's Statement）有的州称之为32条款（Section 32)

合同由律师出具，是澳洲政府规定的出售产业时所必须有的文件。

内容包括：原始资料。关于农场的的地点、面积、历史上曾经在这块土地上发生过各次交易的卖主的姓名。这封重要文件也叫“title” 或“地契”

地契是政府颁发的，农场与生俱来的法律文件，列明该农场历往所属，证明该农场属于出让者所有，即出让者有权出让该农场。如农场的所有者属于夫妻，则夫妻都要在合同上签字。如农场属于公司，则公司的法人代表要在合同上签字。

地契还详细说明地的大小，形状，用途等。

文件中还有政府出具的该这块土地的使用用途，各项开销，比如市政税﹐水费等和其它附属协议：如与邻里公用道路等。

这份声明必须提供，所提供的数据必须保证其正确和详尽。

2.农场出让合同，规范的合同内容主要有：

出售价格

成交日期（即从交付首期到农场地契转交的时间期限，从一个月，三个月到六个月不等）。

详细的农场的动产，不动产内容

农场的属性，如种植小麦，或养牛等，购买者在获得政府有关部门的批准前，不得随意更改经营范围和内容，如增加养羊的数量，或伐木种田等。

付款条件，方式等。

3.经营性农场出示会计师出具的农场生产经营收支平衡表

购买者看到自己感兴趣的农场后，购买程序大致如下：

第一步可以向卖方索取有关资料。
第二步将合同及农场的相关资料分别提供给自己的会计师和律师对内容进行核查澳洲不动产购买强制律师指导。在买卖过程中双方都需要律师，这是强制性的。双方必须有律师，以确保合同的有效性。
第三步如对所读资料满意，可以约定视察农场。
第四步如对自己所读，所看都满意，买方可以考虑出价。出价须以书面形式, 支票或少量现金出示。如卖方接受出价，买房或被要求付百分之十（或百分之五，由卖方定）预付款。预付款依法存入政府认定的第三方信用账户，在交接时作为购买农场总款的一部分进行结算。
第五步买方组织款项，时间由一个月到多个月不等。预付款支付之后，买方还可以另外雇请土地核查部门对土地进行核查，或对农场的经营情况进行核算，如若发现与物主出示的材料不符，卖方有权收回预付款，终止合同。
第六步签署并交换合同。合同一式两份，每一方都在自己的售房合同文本上签字。然后“交换合同”。照理一旦双方都在合同上签了字，合同即不可更改。
第七步冷静期。澳洲法律规定购买物业有一个“冷静期”，如按昆士兰州政府规定，所有物业交易都强制性规定有一段考虑变动的期限，其时间是从购房者与销售商或发展商签订合同并收到合同当天起算共五个法定工作日。在冷静期间，买家要取消合同可以不说明任何理由。