【澳洲房产】-热门移民国海外购房全解析流程大比对,微澳洲网微信公众号文章

国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了中国人投资海外房产的空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料及适合哪些国家是许多投资者的疑问，我们一起来了解一下。

澳大利亚

外国人投资澳洲房地产，申请人需要先向澳大利亚海外投资审理委员会（FIRB）提出申请，在得到批准后方可购买，通常申请时间为5-7天。

根据购买者身份不同（绿卡PR/临时居民或是外国人），所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房（新房分现房和期房）。

简单的来说有以下几个步骤：

1.确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师；

2.代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨；

3.代理律师确认合同条款，购房者和房产中介（real estate agent）或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订；

4.在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备；

5.与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户；

6.交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

美国

1.查阅房源信息

美国房地产市场是透明的，房源信息海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。房地产经纪人难以“食价”。您可以通过互联网、报刊等途径了解房源信息。

2.委托经纪人

买方和卖方分别委托房地产经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否则，按照法律规定，经纪人须向双方申明自己代表谁，并取得同意。委托经纪人要签独家代理合同，6个月内房屋不得再委托其他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。

卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布信息上网，把房地产经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有房地产经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开启“钥匙箱”取出房屋钥匙。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪人留下名片在屋里。

3.带客户看房（睇楼）

买家把有关需求告诉经纪人，同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到对外开放（open house）的房屋看房。

4.报价

卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规定时间内填写有关表格并报价（报价要约），连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可以根据房屋质量和市场竞争程度, 对卖方报价进行还价。

5.验房

一旦卖方确定某一买家后，买家须在5天内委托律师草拟、审阅买卖合同，同时可委托有执业牌照（经过考试并通过认证）的验房师查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况，出具验房报告（有些可详细至40多页）给买家。

6.交款

一旦买卖确定下来，卖家会指定一家中介公司（委托付款服务，英文名称为escrow service）接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司，该公司会把钱偿还房屋的债务，支付保险、律师、双方经纪人佣金（加州各3%，共6%；芝加哥是各2.5%，共5%；可浮动。均由卖方出）、卖方，等等。该中介公司的收费是每宗交易3-4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。

在整个交易过程，买家与卖方是不会见面的，只是与经纪人接触。严密的制度设计，双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责，保证了买卖双方权益，公平合理，很有效率。

葡萄牙

1.承兑购销合同

一旦卖方已同意出售价格，双方将签署一份所谓承兑购销合同（contrato de promessa de compra e- 葡萄牙语）买方需要支付约10％的同意购买价格作为定金。支付的金额会可根据价格，位置等因素而有所不同。

2 尽职调查

当决定房产的选择后，你的律师将会接触必要的部门，以验证相关法律文件并检查该物业目前的一切状况。在签署承兑购销合同后到完成购房的过程中，相关文件地方将从相关部门中获取并准备好最后的购房合同。

房产登记证

律师会从土地注册处(Conservatória do Registo Perdial)确认房产的拥有权，没有其他人有这些权利并确认是否有欠费和抵押贷款。律师将会要求登记证书，这将说明此房产的法律历史和拥有权证明。登记证是在公证处完成购房的必须文件。

房产税务文件(Caderneta Perdial)

在地方税务机关获取物业税的文件。此官方的税务文件证明房产财政状况，目前房东的税号，房产的介绍和此房产的税号。

使用许可

从本地市政厅索取的使用许可证。在这份文件中你可以检查到该物业是否有建筑许可批准。