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| 随着澳洲持续两年多房地产市场的红火，昂贵的悉尼房价已经让很多买家不禁产生疑问，还能继续上涨吗？今天小编列举一些数据，希望对大家有帮助：） |
造成悉尼房价上涨的原因
每次饭桌上朋友们聊房子，总是分为两个阵营，一边看涨，一边看跌，而分析其原因多数是围绕着利息、经济、政策、汇率、海外投资等等。其实在我看来，这些因素只能在短期小范围影响房价的走势，而且无论看涨和看跌更多是体现了他们内心愿望而非判断。
纵观历史，悉尼的房价涨停结合轻微调整，总体成上涨趋势有两个根本原因：
供需矛盾
这个是影响所有商品价格走势的根本原因。道理非常简单，一瓶矿泉水在超市里面最多值几块澳元，很便宜，因为供应量太大，而需要的人有限。但是如果把有限的水运到沙漠里，所有人都需要抢，一定可以卖到天价。
明白了供需的道理再看看悉尼的住房到底是超市里还是沙漠里的水。今天很多人看到悉尼遍地是工地，满眼是吊车，房子会不会太多了？但是事实完全相反，悉尼的房子还远远不够居民的需求。咱们用数据说话，请看下图：
从2006年开始悉尼住房短缺问题日益严重
有人说，既然缺房子，很简单，政府疯狂批地，建筑商加班加点的建设，不但解决了住房，还拉动了GDP，没准还能把澳洲GDP提高几个国际名次。对不起，这里是澳大利亚，出于严格的土地审批，层层把关的建设，可持续发展的思路等一系列原因，从审批到建设完毕，整体速度都只能在应有的范围内而不会拔苗助长，因此一直赶不上人口增长的速度，看看下图便知。
自2006年以来，每年的住宅完成量都赶不上人口增长的需求
通货膨胀
作为推动房价的因素之一，通货膨胀被很多朋友所忽略。随着货币发行量的不断增加，物价会不断的上涨，而房子是由工人利用工具消耗能源和建材完成，所以随着工资、工具、建材、能源的上涨房价自然也会上涨。简而言之，房地产是抵御通货膨胀最好的工具。
上图是1979年至2009年货币发行和房价的关系，很清楚看到两者同步上涨。央行不停的发行货币，房价也自然是节节攀升，虽然并不能说两者涨幅完全一致，但是总体的趋势绝对相同。
未来还会继续上涨吗？
我相信这是困惑所有人的问题，其实只要判断住房是否继续供不应求，未来央行是否继续增发货币即可判断。
住房供应很难陡增
悉尼地形，四周封闭
悉尼作为澳洲最古老的城市，其封闭的地理环境导致可供开发土地是有限的，而200多年的发展已经使可供开发的土地所剩无几，唯有西北和西南人口密度相对不高，这是悉尼和澳洲其他城市的重要区别。
住房需求日益增大
未来，悉尼人口增长速度将非常的惊人，包括海外移民和本地居民生育。
首先看看海外移民。澳洲每年有大量的新增移民，仅仅2014-2015年，澳洲将增加190000新移民。按照下图显示新移民的增长趋势来看，未来每年移民的数量还会不断增加，增长速度也是越来越快。悉尼是吸收移民最多的城市之一，他们登陆后第一个面临的问题就是居住，无论是租还是买都会给悉尼的民宅带来大量的需求。
再看看本地的出生人口，这是一个容易被忽略的数字。可能很多人会认为中国人口多的原因是出生率高，而澳洲出生率应该很低才会导致整个国家缺乏劳动力，其实事实完全相反，下图展示了世界平均以及若干国家人口出生率：
随着国家需要和政府鼓励，澳洲居民的出生率一般维持在是2%甚至更高，远远高于世界平均水平，几乎是中国出生率的3倍左右，人口增长飞快。
所以，所剩无几的土地、迅速增长的人口和有限的建造速度都会使悉尼住房供不应求的局面长期无法得到改善。
通货膨胀
货币政策由政府和央行决定，而我不认为央行会停止货币增发。随着澳洲和世界经济的萎靡不振，政府会继续采用货币的量化宽松政策刺激经济，说白了就是印钱，所以通货膨胀会长期存在，就是程度的区别。房价自然也会继续相应上涨，而存款则会相应贬值。
总结
未来，在紧张的供需矛盾和货币政策双重作用下，悉尼的房价将和历史规律如出一辙，虽然无法判断下个月或者下一年的具体情况，但是中长线趋势将会非常清晰。
我的建议
无论您是想买房子自住，还是通过投资房产获利，建议您克服主观想象，抓住核心因素，掌握市场规律，根据悉尼地产可循的中长线规律决定自己的行动。
最后，引用我曾经说过的话作为结尾：“只见过后悔没早买房的，没见过后悔买早的。”
鸽子原创@北京人在悉尼
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