干货！用数据砸出来的“澳洲地产投资真理”！,OZYOYO昆士兰微信公众号文章

随着房地产市场越来越火热，买房俨然已成了街头巷尾，家家户户都会谈及的话题。有时候你会发现，不管是在餐馆，或是在乘坐公共交通，亦或是走在路上，总会听到不同的人谈起买房的话题。

那么问题就来了，对于买房，这个市场上充斥着各种各样的说法，有的人看好，有的人看衰。对于投资者来说，买与不买？哪一个项目能给我们带来低风险高回报？某个区域房价将何去何从？这些问题都很容易被错误的观点，亦或是错误的数据解读所误导，导致投资者做出错误的决定。而且现在的网络文章，也出现了不少标题党，光看标题就能把买房人吓坏，误导大众。

今天，H&T资深地产专家Mia就来和大家探讨下，如何正确分析行业数据和大事件，才能做到不盲从别人的投资方案，获取较高的投资回报。

1. 弄清数据的真实性

众所皆知，历史数据是根据统计学，收集市场数据所整理出来的，这些数据对于我们买房投资有着指导性意义。但若你的决定基于一个错误的数据，那你就吃大亏了。有些数据就是一传十，十传百，传着传着就变成了真数据。

相信很多人都遇到过这样的情况，当你说起买房投资的时候，总有那么一些人跳出来跟你说，“你要小心啊，要是金融危机来了，房子跌价跌到你哭都来不及。一遇到金融危机，悉尼房价就要大跌。”，或者还有一批人会跳出来跟你说，“大妹子，姐有经验，以前就是这样，你再等等，房价跌了我们再买，来个抄底。” 试问有多少人因为这些话而错过了买房的时机。但这些说法都是真的吗？让我们来看看真正的数据是怎么样的：

source: AFR, ABS, REAL ESTATE INSTITUE OF AUSTRALIA, RP DATA-RISMARK, STAPLEDON, BARCLAYS RESEARCH

上面这幅图截取了从1985年到2014年的澳洲住宅中位价的走向。可以从图上看到，在这30年间，澳洲的房价一直在持续上升，只有些正常的小幅波动，波动后房价持续走高。这30年里，我们经历了1995年的亚洲金融风暴、2005年美国房地产市场泡沫给西方房地产市场带来的负面影响、2008年世界金融危机和2010年澳洲的后金融危机等一系列重大的全球金融风暴。

而从数据上，我们可以发现，澳洲住宅市场并不像有些人说的那样，跌到谷底，反而这些金融危机对房市的影响都是比较微小的，在小幅波动后，澳洲房价继续走高。导致之前没买房的人，看到如今的价格，都后悔不已。

试问，如果当时大家反问那些看空房市的人“你们的数据跟例子是哪里来的？？”，大家能根据实际数据更加理性的进行分析，那今天的他们也许早就因购买澳洲房产而获利了。所以，面对这些非常无奈的数据，小编也只能说，耳听为虚，眼见为实！

2. 当你深入看这些数据，你会发现你的担心是多余的

最近，关于澳洲将出台FIRB新政策的新闻沸沸扬扬，之后各种标题党浮出水面，如：“澳洲政府重磅打击海外购房”，“海外人士无法购买澳洲房产”，“澳洲要和’外国人’死磕到底”。

很多人都担心这FIRB最少5000澳币的申请费一旦浮出水面，海外人士很快就不能买澳洲房产，这么以后澳洲房子将无人问津，澳洲市场要下跌了。其实当你深入分析这个事件，用数据来看这些变化的影响，你会发现你的担心是多余的。

即使FIRB的新政正式公布了，这些政策从表面上看，看似是在限制海外购房，但从深层次来看，其实不然。这就回到另一个问题了，到底澳洲市场上的房子，有多少是海外购买的呢？我们看一下以下数据就明白了：

数据来源：Haylen, A. (2014), House Price, Ownership and Affordability: Trends in New South Wales, NSW Parliamentary Research Service.（图中深蓝色区域为海外购房者的比例）

从数据里，我们可以看出，长久以来，海外购房的比例都不是很高，仅有5%到10%。即使是在房产市场大好的2013年，由于FIRB以及一些限制，海外人士购房的比例并没有大幅度提高，且仍旧低于10%。所以这个新提案如果敲定，即使会使一些海外人士望而却步，也不会削减澳洲本土较高的住房需求。刚性的住房需求是由宏观经济以及每年不断增长的人口所决定（这在之前的文章里已有涉及）。

再者，退一万步来说，5000澳币加在购房成本里，并不多，申请费而已，就像我们申请来澳洲的VIsa和PR一样，申请费年年都在增长，但是每年也还有很多人为了申请PR，拼死拼活考雅思，加分，递申请。申请费贵了，也不见得就有人说要没人来澳洲了呀。所以，我们不能因为FIRB增加了个申请费就认为海外人士不能在澳洲买房了。市场不会因为这申请费就改变了，就像地球不会因为一次地震就不转动了。

对政府政策有研究的人，不难发现，在整个国家相对经济低迷的时候，房地产产业就成了整个市场里最重要的一个经济环节，如果海外购买是房地产中最重要的购买方，政府是万万不会出台政策去打击这个产业链里最重要的购买方的。所以这些提案并不是摧毁性的，反而从侧面证明了澳洲本土的需求是很稳定的。

3. 面对新城规划，我们更多看的是将来

由于澳洲人口的不断增长，澳洲政府在几个地理位置比较好，但以前规划为厂房和仓库的区域进行新城改造计划，改造计划包括在这一区域提供更多的住宅楼、就业机会、购物环境、交通改善以及绿化管理等。当对这一些新城改造计划区域进行评估时，我们要考虑到，政府大面积提供住房和就业机会，需要联合开发商开发许多的大楼，也只有这些大面积的仓库和厂房用地能满足政府的规划需要，而那些已经相对较成熟的老区，比较难进行大规模的改造。

所以这些新城改造计划有着一个共同的特点，那就是在过去的5年，8年，甚至是10年的时间里，这个区域的房屋买卖活动相对较少，且多为旧房买卖，所以在历史数据上，并不会有太大的增长，而在政府的规划完成后，该区域会产生一个翻天覆地的变化。

4. 房屋供应无弹性：不做那个等待市场在下一秒崩盘的人

众所周知，一个商品的价格是由供应和需求所决定的。而在房屋住宅市场，房屋的供应是没有弹性的，即开发商无法像Apple生产手机，L’Occitane生产护手霜，Marcs生产服装一样，在短时间内，对于市场内新增的需求（即每年不断增长的人口及住房需要）做出反应，提供供应（住房）。故住宅市场的供应是比较没有弹性的。这个课题不是今天才提出来的，早在1992年的时候，专家Le Grand, Propper & Robinson 就在他们的书《The Economics of Social Problems》里提出来过。

房屋的不可移动性，导致房屋只能是某一区域里的一个特殊产品，由于受活动地点，搬家成本以及交通成本的局限，人们无法经常地从一个地方搬去另一个地方。在供应短缺的情况下，住宅市场的替代产品是非常少的。

同时，受地质地貌以及用地规划（zoning）的限制，能提供给住宅建造的土地是十分有限的，土地就是开发中最重要的一个原材料，试问在没有原材料的情况下，如何大量生产？另外，造房不是一朝一夕的事情，等开发商花12到18个月建好一个房子，满足了一年甚至是两年前的住房需要，但只要人口继续增长，就会有新的需求涌现，供应和需求之间的缺口将会继续增长。2014年ABS对房屋需求和供给量的分析，正很好地说明了这一点。

那么问题就来了，在看完官方统计的每年人口增长的数据图以后，你还会相信市场会在下一秒崩盘吗？

5. 数据需要来自“对的人”，而非所谓“有资历”的人

说个很简单的道理，人生病了，不会去问律师他需不需要吃药开刀，咨询的是医生；人遇到法律纠纷了，不会去问个在这个地方住了十几二十年的老移民他要怎么赢得官司，咨询的是律师；人在遇到科技问题时，咨询的是专业的IT人员，也绝非是买过10个电脑的人。从这些浅显的道理里，我们可以轻而易举地归结出：术业有专攻，隔行如隔山，要想得到最好的建议，还是要靠问对人，特别是对数据这种讲究准确性，真实性的东西。

而后，我们进入了2015年，也是在2015年，澳洲房价频频升高，住宅市场回报颇高。许多人认为澳洲房价的上涨，主要是来源于更多海外人士购房大军的进入。早在2015年年底的时候，便有人预测，随着澳洲对海外人士购房成本的增加，海外人士会对澳洲房产望而止步，澳洲房价在2016年预计走低。而今，2016年已经过去了，市场的情况又是如何呢？

根据下图Corelogic专家在2017年1月公布的过去12个月的涨幅里，我们可以看出，并不像大众在2015年担忧的那样，2016年澳洲各首府城市的增幅反而超过了2015年。悉尼和墨尔本的增幅分别达到了15.5%和13.7%，走势相当强劲。如此之好的形势，与澳洲人口增长推动住宅刚需增加是密不可分的。

来源

https://www.corelogic.com.au/resources/pdf/indices/chart-pack/2017-01-09--January_Property_and_Economic_Overview.pdf?language_id=1

而且据最新数据显示，截至2017年1月，澳洲人口总数已突破2400万，人口增长居世界各国前列，平均每1分24秒增加一名新的人口。其中维州的人口已经突破600万大关，2016年的人口增长为1.9%，超越新洲，领跑全澳洲（2015年3月到16年3月的数据表示：全澳洲平均人口增长1.4%）。作为维州的首府城市，墨尔本在将来也有望超过悉尼，成为澳洲人口最多的城市。而有这样大幅的人口增长带动墨尔本整体住宅需求，墨尔本房价的走势也就不言而喻了。