「专家专栏」房价不是你想涨，想涨就能涨！,锦尚财富管理中心微信公众号文章

在各种救市政策叠加的作用下，房价减缓了下跌的趋势。各种“日光盘”“涨价”的消息铺面而来，占领了媒体头条。诚然，笔者之前的文章提到，楼市在去库存的过程中，会因人口产生的需求不同而分化：一线城市销量会相对平稳，但二三四线城市的楼市会更加疲软。然而，这并不是说一线城市的房地产会有好的前景，现在投资未来的收益是难以保障的。

然而，开发商并不这样想。借助一线城市回暖，开始炒作。真的是楼市要全面回暖了吗？如果不是，那么开发商酝酿涨价的底气何在？过去两年，开发商拿地的成本很高，因此，在楼市哑火一年之后，开发商面对巨大的资金压力，即使用“以价换量”的办法，由于销售不旺，开发商也很难快速回笼资金。此时楼市颓势稍见缓和，开发商便借势营销，以求突破“以价换量”的泥淖，给购房者造成销售大好、房价要涨的样子，期望促进成交，尽快脱手积压的库存。

　　但是，目前的市场反应以及真实的市场承受购买力，未必有那么乐观。比如北京通州，目前部分楼盘已经上涨到2.2万元/平方米。这个价格合理吗？现在进场未来可以赚着钱全身而退吗？

　　从北京房地产市场发展历史来看，通州区的房价在市场好的时候涨得快，市场差的时候跌得惨，因此，这个区域的房子，只有自住型刚需者购入，才不会为房价而苦恼，也不会受价格的涨跌影响预期。而如果从投资来说，整个北京市的房地产市场都已经回归了理性和去投资化的状态，寄希望于买房快速实现财富增值，已经是不现实、不客观的想法。

　　通州区房价平均超过了两万元，假如购买一套90平方米的房子，那么首付100万，还需要贷款100万。按照最长的按揭贷款期30年计算，每个月还款还需要将近6000元。这对北京市的一个两口之家来说，也是一个不小的负担。即便是从投资的角度考虑，当地平均租金只有不到3000元，对于投资而言是“负资产”的典型代表。

　　此外，北京市房地产市场库存充裕，并没有开发商所传言那样库存不足的问题。据北京市统计局等机构发布的数据，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。按照4月的成交量来计算，去化周期需一年有余。

　　综合以上情况来看，当下我们面对新楼盘要冷静，而手中既有的房产应该如何处置呢？趁着今年一系列救市政策、保增长政策出台，楼市尚有营销点的时候，赶紧处理掉那些不容易出租的、人口流失型地区的、中小城市过剩的城市综合体里的房子；这些房子若不及时出手，未来很可能成为占据你大笔财富的鸡肋——卖不出去，也无法抵押变现，将会给自己的现金流带来了致命的压力，从而抑制了财富增长的规模。因此，开发商吆喝的越热闹，投资者就要越冷静。房地产最好的年代已经过去了，房地产投资也不再像过去，随便买就可以赚钱。要对房地产投资产生敬畏，今后再经营房地产投资，务必要培养自己的战略眼光和投资思维。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊