【Brady Group】这些年一直被“崩盘”的澳洲市场(上)

2019年02月28日 Brady澳洲地产集团



From Visit Victoria


2019年新春伊始,在大伙儿还没有从农历春节的喜悦、放松状态回过神来时,澳洲的主流媒体关于未来澳洲房价的走向进行了铺天盖地的预测报道,牵动了许多人的神经。


墨尔本的地产市场到底在经历着什么样的变化?相信每一个投资人,或者说每一个对房地产感兴趣的人都有着自己的理解。那么小编先带着各位看官复习一下过去近10年来,不断上演的澳房“崩盘”论。


2008年

2015年

2016年

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上述内容大多数是美国智库以及世界各国的经济专家的观点


其实各类研究机构以及学者对澳洲的房地产一直都抱有一种十分悲观的态度:


上世纪60年代,媒体曾报道,由于和英国的羊毛贸易出现危机,因而澳洲地产面临崩盘;

70年代,石油危机

80年代的股市大跌,

90年代的金融危机,

2008年的金融海啸

……


时不时有媒体或者国际金融机构消极的抵触澳洲地产市场。然而,就在这几十年媒体对澳洲楼市所唱的衰歌中,墨尔本从7000多澳元的中位价升到了将近80万澳币。


From Domain Group


专家认为,当今市场上的房产投资者面临着三大挑战:


  1. 主流媒体的意见

  2. 贷款的取得

  3. 市场的不确定性


通过我们40多年来作为地产业一线工作者的经验,在这些挑战中,我们也同时看到了呼之欲出的机遇。今天的内容主要针对多年来的“崩盘”论作出我们的专业分析。关于贷款政策以及19年至今的市场走向,将在下篇中具体阐述,尽情期待。


对于主流媒体/金融机构学者的意见,我们已经在前文中叙述过了,不再重复。值得一提的是,关于澳大利亚房地产市场状况的可怕预测被夸大且受恐惧驱使,高盛公司(Goldman Sachs)的一份报告称房屋市场崩盘和信贷紧缩(credit crunch)的说法被夸大了,并证明降温的经济是有弹性的。


From THE AUSTRALIAN


尽管住房方面存在不利因素,高盛首席经济学家 Andrew Boak 认为,财政状况良好,矿业情况改善,自20世纪80年代中期以来最大的公共基础设施上马以及家庭收入增加,都是会令保持经济增长保持在长期速度之上的经济因素。


“悉尼和墨尔本房地产市场的轶事报道引发了很多担忧。一些风险是真实的,但总的来说它们看起来很容易管理。”


报告指出增长将放缓,但未来几年接近3%的增长是非常可行的。这将对失业率以及工资保持下行压力并对通胀和薪资带来上行压力。”


高盛经济学家认为,联邦工党政府上台对负扣税和资本增值税的修改的影响是微不足道的。


虽然这会在一定程度上削减房产投资的吸引力,但模型显示,调整只会在没有资本增值或很少资本增值的情况下影响回报。

墨尔本的空置率仍维持在低点,房屋需求仍然强劲


我们再来看以下由澳洲著名的格拉顿独立研究院提供的最新的数据


  1. 10个纳税人中只有1人享受过负扣税优惠;

  2. 工党的税改在未来十年可以为联邦政府节省321亿澳元

  3. 即使把未来所有的税务利益取消,房价下跌的等值百分比仅为1~2%

  4. 澳洲70%的增值税(CGT)是由年度收入在13万以上的纳税人承担,仅占总纳税人数的10%


由于自住房不存在负扣税和增值税的税务问题,而工党的税改客观上会打击到一批前几年炒房投机的人士并促使房价有序合理地震荡。所以,税改的最终利得者很有可能是首次置业人士


专家分析

在如今的澳洲,人口增长、经济表现和新增就业岗位等基本面指标仍然稳健,在这种情况下,市场上的种种负面情绪,反倒为长线投资者提供了一个很好的机会。在那些基本面保持稳健的区域,媒体其实正在“帮助”首置业者制造买方市场


无论是前文提及的未来可能的税改政策还是维州政府对首次置业者的税务优惠都会对位于55万至75万澳币区间的房产价格产生拉抬作用——这无疑对于投资者具有重要的参考价值。


重要免责申明

本篇内容不属于针对理财、投资、税务、法律等领域的建议。详情请咨询专业持牌人士!作者及本公众号不承担任何直接或间接的法律责任。




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