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澳洲金融时报专栏记者Matthew Cranston在其最新的专栏文章中表示：悉尼地产市场正在逐渐转冷，并归纳总结了六条市场驱缓的理由。

1.  出清率的不断下滑

截止到目前为止，本财政年（2017.6月开始），悉尼独立屋（House）的平均出清率只有62%，与去年同期相比，有着10%左右的下滑，去年的时候，该数据为72.9%。

而公寓的情况稍微好一些，目前平均66%的出清率比起去年同期74.2%的数据相比，下滑了8个百分比。

而在过去两周，悉尼周边区域的拍卖出清率一度跌破50%，而内环区域表现则略微低于70%，两项数据表现均逊于去年同期。

2.  公寓独立屋拍卖溢价减少

另外一个衡量市场需求是否放缓的指标是公寓与独立屋拍卖时候的指导价与最终销售价格之间的差价是否在缩小。

虽然有时候这种差价的缩小是由于在过去，中介为了增加拍卖的吸引力，故意给出一个“较低的指导价”，使得更多的人参加拍卖从而推动房价上涨，但这也从侧面反映了目前参与市场的人正在减少。

在上周的拍卖中，墨尔本市场有254场拍卖达到了中介的指导价，但是仅仅只有118套最后成功售出，说明售价没有达到中介或者房东预想的价格。

悉尼在这方面表现还算不错：之前一栋在Wollstoncraft的房源以568万澳币高价售出，这个价格比指导价高出了58万澳币，也就是超过底价10%，这个甚至可以开玩笑的说“中介用了钓鱼价”。这样的例子在悉尼的高端市场还是比较常见的。

3. 销售周期的增加

对于中介来说，如何快速出售自己手上的房源是中介的命脉。但最近这一命脉出现了一些困难。

澳洲最大中介之一——McGrath在其最新一期的财报中显示，其销售周期比起去年延长了11%，这说明卖房的速度正在放缓。

而根据Domain的数据显示，虽然销售情况有一定放缓，但是独立户的销售周期比起去年同期还是有所下降。

去年第三季度房屋独立屋销售周期为58天，而今年为52天，不过挂牌数量从25,182大幅下挫到19,885。

公寓销售则从56天小幅放缓至61天。

4. 购房群体的变化

过去几年房产的繁荣主要是由投资者推动，而在近期，这个主力群体正在退潮。

虽然从申请购房的群体中，投资房所有者比例减少的趋势还不是太明显。今年年初时，购房者中有40.29%是投资者，但是截止到现在，这个数据下滑到36.53%，略低于去年同期37.8%。

但是从贷款数据来看，投资者退潮还是比较明显。根据澳洲贷款公司之一AFG（占据房贷市场10%份额）的报告来看，今年房贷申请中，投资房比例仅为31%，去年同期则是37%。

5. 房贷利息

当中国购房者离开市场之后，市场开始冷静下来思考一件事情，那就是过去中国房者并不在乎利息带来的还贷压力，他们更加看重房产本身的增值。

但是当他们离开，房价也开始放缓之时，市场是否还能在严峻的还贷压力中继续前行？

根据澳洲最大数据公司CoreLogic的研究显示，如果利息再上涨2%，那超过一半的澳洲家庭将陷入到严重的房贷危机。

6. 就业数据

虽然别的数据可能有所放缓，但是新州的就业数据近期表现尚可，这会对转冷的房地产市场，尤其是刚需市场形成一定支撑。

总体而言，新州新增工作数量还是维持在一个不错的势头，而最新一期失业率则是维持在5.6%，这是一个不错的复苏情况。

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