Refinance 通常是指终止和现在所在银行房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，调整贷款金额或贷款产品利率。

Refinance 有什么好处？

Refinance 的理由是为了节省利息，通常Refinance 可以降低现有的利率，特别是长期或是大额的贷款，可以因为降低利率而节省大量的资金。 例：

对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户（a daily transactional account），只是这个帐户与 home loan 的 loan account 贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，因而降低你所需要支付本金所产生的利息。

对冲账户 Offset Account 的作用

贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款 30万，贷款账户的 Balance 就是 -30万。如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放 10 万，那你要付的利息其实就是 30-10 万= 20 万的利息，比如第二天你又放里 20万进对冲账户，那你需要付的就是 30万-30万= 0 的利息，也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

对冲账户 Offset Account 有什么好处？

1. 最大程度上来节省利息

你可以把工资等收入设 Direct Debit 到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2. 资金的最大自由化

因为 offset account 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的现金流 Cash Flow。

3. 潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的 balance 所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用 Offset Account 的话，多余还回本金而减少贷款的贷款额度，在未来就不可以起到抵税的作用，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在 Offset Account 在未来调整贷款 balance 时，就不会有这些麻烦。而且在资金存于 offset 时照样能起到抵消利息的作用。

对于TR—188、485等而言：